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Leadership avisé RBC Logement

Un nouveau plan directeur : Les méthodes de construction modernes peuvent contribuer à résoudre la crise du logement au Canada

Catégorie : Logement

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Principales constatations

  • Les méthodes de construction modernes (MCM) désignent des approches novatrices de construction résidentielle pour améliorer l’efficacité, la durabilité et la qualité des travaux. Elles comprennent de la construction hors site, notamment des modules volumétriques 3D, des panneaux 2D et des composantes préfabriquées, ainsi que des approches novatrices sur place, comme la robotique et les outils numériques.

  • Ces méthodes permettent de bâtir des maisons jusqu’à 50 % plus rapidement et 40 % moins cher que les méthodes traditionnelles. Pourtant, les conditions actuelles empêchent leur adoption à grande échelle, laissant ainsi la crise du logement au Canada non résolue.

  • Les MCM représentent actuellement 7,5 % du marché canadien de la construction. Selon les prévisions, elles devraient croître à un taux annuel composé de 5 % d’ici 20291.

  • Le déploiement de ces nouvelles méthodes pourrait contribuer de manière significative à répondre aux besoins de logement des Canadiens. Pour accroître la contribution des MCM à 15 % des besoins annuels en approvisionnement (environ 72 000 unités par année), il faudrait créer des douzaines de nouvelles usines selon la capacité de production actuelle2.

  • Les politiques, le marché et les conditions de financement du Canada freinent l’adoption à grande échelle des MCM. La réorganisation des cadres politiques et réglementaires et des mécanismes de financement pour soutenir la construction hors site pourrait permettre au marché de prendre l’engagement dont les MCM ont besoin pour croître.

  • Des méthodes éprouvées existent partout dans le monde. Plusieurs exemples à l’international fournissent de précieuses leçons pour le Canada, notamment le secteur industrialisé du logement en Suède, les maisons modulaires au Japon et le programme de MCM au Royaume-Uni.

Les prix des maisons dans pratiquement toutes les grandes villes canadiennes et dans bon nombre de petites collectivités ont grimpé au-delà de la portée de nombreuses personnes. Bien que les causes de la crise du logement au Canada soient diverses, elles pointent toutes vers un problème fondamental : le Canada ne construit pas assez rapidement de logements abordables.

Pour rétablir l’abordabilité et répondre à la demande prévue, le Canada aura besoin d’au moins 480 000 nouvelles unités par an d’ici 20353. Au cours du dernier quart de siècle, le pays ne s’est même pas rapproché de ce nombre de mises en chantier une seule année, sans parler du rythme requis. Un cadre réglementaire fragmenté, une croissance stagnante de la productivité et des défis de main-d’œuvre dans le secteur de la construction exacerbent le problème. Ce dont le secteur a besoin, et vite, ce sont de nouvelles approches pour augmenter l’approvisionnement, réduire les coûts, améliorer les délais de livraison et réduire les émissions.

Le Canada est en deçà de l'objectif annuel de la SCHL, soit de 480 000 nouvelles unités

Dans ce contexte, les méthodes de construction modernes (MCM) ont émergé. Les promoteurs affirment que les MMC offrent plusieurs avantages par rapport aux méthodes de construction traditionnelles sur place à charpente de bois. La production en usine peut réduire de 20 % à 50 %4 l’échéancier du projet, ce qui accélère non seulement la livraison des logements, mais réduit également les coûts de financement. Des conditions contrôlées permettent aux constructeurs de livrer un produit de meilleure qualité associé à une efficacité thermique et à une étanchéité accrues, des atouts de plus en plus précieux compte tenu de la hausse des prix de l’énergie et de l’intensification de la compétitivité climatique. De plus, les travaux hors site nécessitent moins de main-d’œuvre et éliminent la complexité de coordonner les métiers spécialisés sur place.

Bien qu’un écosystème croissant de fabricants et de promoteurs expérimente diverses techniques de préfabrication, les MCM représentent aussi peu que 2 % des mises en chantier au Canada5, et ce, en grande partie parce que l’efficience des usines est souvent contrebalancée par les coûts de transport, les frais généraux et les primes découlant de la baisse des volumes de production. À l’échelle actuelle du Canada, les MCM ne sont pas toujours moins chères que les constructions traditionnelles si l’on s’en tient strictement au coût unitaire6. Des économies de 20 % à 40 % sont possibles7, mais seulement en ce qui concerne le volume et la normalisation, ce qui est précisément pourquoi la mise à l’échelle est si centrale à la proposition de valeur des MCM.

Alors, qu’est-ce qui empêche les MCM de devenir un pilier de la stratégie canadienne du logement ?

Qu’entend-on par « méthodes de construction modernes » ?

Élaborées par le centre de recherche en construction hors site de l’Université du Nouveau-Brunswick, les MMC comprennent sept catégories distinctes, dont la construction hors site, l’innovation sur place et les technologies émergentes.

Catégorie 1 : La construction modulaire volumétrique (3D) inclut des unités entièrement fermées, fabriquées dans des environnements d’usine contrôlés et assemblées sur place.

Catégorie 2 : Les systèmes de construction par panneaux (2D) utilisent des éléments de structure plats, comme les murs, les planchers et les toits, qui sont préfabriqués et livrés pour assemblage.

Catégorie 3 : Les composantes préfabriquées soutiennent des parties de la structure primaire sans constituer un système complet, par exemple les éléments de fondation et les escaliers.

Catégorie 4 : Assemblages et sous-assemblages non structurels, y compris les composantes de service du bâtiment préfabriquées, comme les modules de salle de bain, les assemblages de façade et les systèmes mécaniques et électriques, qui simplifient l’installation sur place.

Catégorie 5 : La fabrication additive représente un domaine émergent de l’impression 3D pour la construction qui permet la fabrication couche par couche, sur place ou à distance.

Catégorie 6 : Amélioration de la productivité des sites de construction fondées sur des produits, y compris l’élaboration de matériel de plus grand format ou comportant des connexions simplifiées pour accélérer l’installation.

Catégorie 7 : Amélioration de la productivité des sites de construction fondées sur des processus en tirant parti des outils numériques, de l’automatisation, de la robotique et des pratiques de gestion allégée pour maximiser l’efficacité et le flux des travaux sur place.

Les coûts, les délais, le traitement réglementaire, le financement et les besoins en main-d’œuvre varient considérablement d’une catégorie à l’autre. Par exemple, la construction modulaire volumétrique est très rentable et est celle qui offre les plus importants gains de temps (les unités peuvent être assemblées en quelques jours une fois les travaux en usine terminés), mais elle requiert le plus d’investissements en capital au départ et présente le plus grand nombre d’obstacles financiers et réglementaires. Les systèmes de construction par panneaux sont plus connus des organismes de réglementation et des prêteurs, mais ils offrent des gains d’efficacité plus modestes. Ce cadre est utile car il permet aux organismes de réglementation, aux prêteurs et aux promoteurs de composer avec ces compromis, en allant au-delà de la construction modulaire comme simple exception et en la gérant comme un ensemble cohérent de modes de livraison.

Les défis des MCM au Canada

Le secteur canadien de la construction est confronté à un problème fondamental de productivité qui est antérieur à la crise actuelle de l’abordabilité. Entre 2001 et 2023, la productivité du travail dans le secteur de la construction a diminué de 37,3 %8. Le secteur est très fragmenté, de nombreuses petites entreprises n’ayant pas l’envergure nécessaire pour investir dans la technologie ou la formation. Comme le travail est saisonnier et tributaire des projets, il est difficile d’établir des pipelines d’effectif durables. De plus, le modèle traditionnel de construction sur place coordonnée par métiers est, par sa nature, résistant à la normalisation et à l’optimisation qui stimulent la productivité.

La pénurie de travailleurs qualifiés au Canada ne fait qu’aggraver ces problèmes. Elle fait grimper les coûts de main-d’œuvre et, dans certains marchés, plombe la progression des projets. Le modèle d’affaires est aussi sensiblement différent. Contrairement aux constructeurs conventionnels qui travaillent généralement sur la base de projets à coûts variables, ceux qui utilisent les MCM ont besoin d’importants investissements de capitaux au départ pour les usines et l’équipement. Les usines doivent alors maintenir des volumes élevés de commandes pour réaliser des économies d’échelle. En outre, le financement traditionnel de la construction ne convient pas au modèle des MCM car les prêteurs décaissent habituellement les fonds selon les étapes de construction sur place plutôt que des étapes de production en usine.

La réglementation présente un autre obstacle. Les codes du bâtiment au Canada, bien qu’harmonisés à l’échelle du Code national du bâtiment, sont administrés par les provinces et adoptés par les municipalités. Un fabricant spécialisé dans les MCM qui souhaite vendre dans plusieurs provinces doit composer avec tout un éventail d’exigences liées aux codes, de régimes d’inspection et de processus d’approbation, ce qui peut accroître la complexité et les coûts de livraison. Cette fragmentation et cet irritant réglementaires font partie des obstacles les plus fréquemment mentionnés par les constructeurs qui utilisent les MCM au Canada.9

Compte tenu de l’étendue du territoire, le transport entre l’usine et le site coûte plus cher que dans des marchés comme le Japon ou les Pays-Bas. Une usine locale peut bien desservir la région du Grand Toronto ou la région métropolitaine de Vancouver, mais le coût de la livraison de logements à plus de quelques heures de route peut miner les avantages économiques d’une production hors site. L’emplacement stratégique de l’usine représente un levier essentiel de la réalisation du potentiel des MCM. Cet aspect est particulièrement important dans les régions éloignées et mal desservies, notamment le nord du Canada et les communautés autochtones, où des lacunes persistantes de la chaîne logistique freinent le développement.

Le climat du Canada complique davantage la situation. Le froid extrême a une incidence sur le rendement de certains matériaux et systèmes de construction, ainsi que sur la logistique de la construction. Bien que les approches de construction préfabriquée et modulaire constituent une excellente occasion de construire des logements plus rapidement dans les climats rigoureux et les régions éloignées, la conception aux fins d’uniformisation exige que les fabricants élaborent plusieurs normes adaptées au climat (réduisant les économies d’échelle) ou se concentrent sur les marchés régionaux (limitant l’extensibilité à l’échelle nationale).

Tous les facteurs mentionnés ci-dessus continuent de freiner leur adoption à grande échelle. De nombreux constructeurs intègrent déjà des formes de préfabrication, comme des panneaux muraux manufacturés ou des fermes de toit, mais la construction modulaire complète représente une part relativement faible de l’ensemble des logements construits. Aujourd’hui, la construction modulaire représente 7,5 % du marché de la construction au Canada, qui représente 5,1 milliards de dollars en valeur annuelle10. Si les MCM répondaient ne serait-ce qu’à 10 à 15 % des besoins annuels de logement au Canada (environ de 43 000 à 72 000 unités par année), il faudrait des douzaines de nouvelles usines selon la capacité de production actuelle11. En somme, d’importants investissements et des mesures coordonnées sont nécessaires pour que les MCM changent de façon significative la production de logements.

Les MCM dans la pratique

Caivan

Caivan, l’un des plus importants promoteurs établi à Ottawa, utilise des installations de fabrication hors site pour construire de quatre à sept maisons par jour et son objectif est d’accroître la production à 5 000 par année. L’entreprise travaille aussi en partenariat avec les gouvernements fédéral et territoriaux, ainsi qu’avec des organisations inuites, à la construction de 750 maisons modulaires au Nunavut, modifiées pour répondre aux besoins particuliers du Nord.

Habitat pour l’humanité dans la région du grand Toronto

Habitat pour l’humanité dans la région du Grand Toronto utilise la technologie modulaire dans la construction de son nouvel immeuble dans l’est de Toronto. Dans le cadre d’un partenariat de 1,2 milliard de dollars entre l’Ontario et la ville de Toronto visant à accroître l’offre de maisons modulaires accessibles sous les prix du marché, 33 unités abordables seront disponibles lorsque le projet sera terminé en 2027, la plupart étant assez grandes pour accueillir des familles.

Industries Bonneville

Entreprise familiale de quatrième génération, Bonneville produit des composantes de maisons préfabriquées depuis des décennies, principalement pour les marchés du Québec et de l’Ontario. Elle compte plus de 45 000 maisons à son actif à ce jour, que ce soit de grandes maisons sur mesure ou des projets de logements sociaux multiples, en passant par des immeubles de taille intermédiaire, peu nombreux, comptant de 4 à 12 unités.

Faire croître les MCM

1. Recalibrer les politiques et les cadres réglementaires pour saisir les occasions substantielles

Tous les paliers de gouvernement du Canada ont la responsabilité de faire construire des logements, en plaçant les politiques au cœur de l’adoption à grande échelle des MCM.

L’harmonisation des codes du bâtiment est probablement le levier politique le plus important et figure parmi les obstacles cités par les fabricants qui utilisent les MCM, les associations sectorielles et les chercheurs du secteur12,13. À l’heure actuelle, un fabricant doit composer avec différentes interprétations des codes, exigences d’inspection et régimes de garantie d’un territoire à l’autre, ce qui peut engendrer des coûts réels impossibles à assumer pour les petites entreprises. Aux États-Unis, un code national uniforme applicable aux maisons préfabriquées (le code « HUD ») a été mis en place, et l’Australie prévoit mettre en place un programme national de certification volontaire destiné aux fabricants utilisant les MCM afin de faciliter la satisfaction des exigences du code. Dans sa Mise à jour économique du printemps de 2026, le gouvernement fédéral s’est engagé à mettre à jour les codes modèles nationaux afin de mieux soutenir la construction de logements préfabriqués, notamment en accélérant les processus d’examen et d’approbation des produits de construction novateurs et préfabriqués, et en élargissant la portée des codes afin de procurer une plus grande souplesse quant aux différentes options de construction plus souples (comme le bois d’ingénierie)14. Mais pour y arriver, il faut de la coordination et un consensus entre les paliers de gouvernement et les parties prenantes du secteur, ainsi que des examens techniques rigoureux.

Les processus d’obtention de permis et d’approbations des municipalités peuvent présenter un autre goulot d’étranglement important pour l’adoption des MCM, et reflètent une tension entre une surveillance réglementaire légitime et le besoin de systèmes pouvant s’adapter aux échéanciers de la construction industrialisée. Les cadres actuels, conçus en fonction de la construction traditionnelle à charpente de bois, nécessitent un examen manuel des projets en tant que conception unique, même lorsque les unités modulaires sont répétitives et certifiées en usine. Pour que les MCM puissent atteindre leur plein potentiel, les processus municipaux doivent être fondamentalement accélérés afin de réduire les délais d’approbation, notamment grâce à des mécanismes comme la typologie préapprouvée, l’utilisation de plateformes numériques et la rationalisation des voies d’examen pour les fabricants certifiés. Le gouvernement fédéral a indiqué qu’il entend collaborer avec les provinces et les territoires afin de réduire les frictions réglementaires et de proposer des voies plus claires et plus prévisibles pour les logements préfabriqués, mais cela prendra du temps. Sans une telle modernisation – appuyée à la fois par une réforme de la réglementation et un renforcement des capacités en construction des services de planification –, l’appareil conçu pour protéger l’intérêt public compromettra paradoxalement la capacité du Canada de générer une offre de logements à la vitesse et à l’échelle requises.

L’approvisionnement public est un outil puissant et sous-utilisé. Tous les paliers de gouvernement soutiennent la construction de logements du marché et hors marché. Lorsque l’approvisionnement exige ou encourage l’adoption des techniques des MCM, cela crée la demande dont les fabricants ont besoin pour justifier les investissements dans les usines.

Maisons Canada, l’organisme fédéral de logements mis sur pied en septembre 2025, a pour mandat de galvaniser la mise en place des MCM et d’accélérer la livraison de logements abordables. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) commence également à promouvoir une utilisation accrue des MCM, en intégrant des dispositions connexes à ses programmes. D’autres initiatives gouvernementales de construction de logements offrent d’excellentes occasions, notamment l’augmentation de l’offre de logements dans le Nord et sur les bases militaires.

Les divergences entre les codes du bâtiment provinciaux et municipaux sont importantes. La collaboration fédérale entre les paliers de gouvernement pour aligner les leviers politiques et réglementaires – non seulement dans les codes du bâtiment, mais aussi en ce qui concerne l’approvisionnement, les règles de planification et les processus d’approbation – peut réduire considérablement la fragmentation qui limite la capacité des promoteurs et des fabricants à déployer avec succès les MCM.

2. Résoudre les problèmes d’envergure, de normalisation et de compétence

La politique définit le cadre, mais les conditions du marché déterminent si les acteurs privés ont la capacité et la motivation de le respecter.

En règle générale, les fabricants qui utilisent les MCM, collaborent avec les promoteurs pour intégrer ces technologies dans le processus de construction de logements. L’intention d’utiliser les MCM dans les projets augmente et ceux qui sont le plus susceptibles d’adopter la construction hors site – les grands promoteurs de logements du marché, les fournisseurs de logements sans but lucratif possédant de vastes pipelines et les propriétaires institutionnels qui bâtissent des immeubles locatifs – construisent par volume. D’autres acteurs restent moins convaincus en raison des coûts initiaux plus élevés, de l’incertitude quant à la demande et à la livraison et de la complexité de la gestion d’une chaîne logistique moins connue. L’intérêt du consommateur, en revanche, s’avère moins un obstacle qu’on ne le suppose parfois, mais il existe peu de données sur les préférences et les perceptions des Canadiens à ce sujet. Les données de sondages d’autres territoires laissent croire que les consommateurs (surtout les locataires) ont peu d’objections à l’égard des logements préfabriqués s’ils sont bien conçus.15 16

L’offre est confrontée à davantage de contraintes structurelles. La capacité des usines est actuellement limitée et géographiquement inégale. Les promoteurs de petite envergure peuvent se heurter à des obstacles plus importants pour adopter les MCM, comme absorber les coûts initiaux et gérer des approvisionnements complexes. Les facteurs économiques entourant l’exploitation d’une usine représentent également un défi : une installation de construction modulaire doit produire entre 500 et 1 000 unités par année pour être rentable.17

La normalisation est essentielle à l’atteinte de gains d’efficacité. La normalisation des types de bâtiment, des systèmes dimensionnels et des détails de connexion permet aux fabricants d’investir dans des outils et des processus qui réduisent considérablement les coûts unitaires. Mais il faut une coordination entre les promoteurs, les fabricants, les concepteurs et les organismes de réglementation, ce qui est difficile à assurer dans un secteur fragmenté. Les pays qui ont adopté les MCM l’ont fait grâce à de solides mandats de promoteurs publics (Suède) ou à de grands fabricants à intégration verticale qui ont une puissance de marché suffisante pour stimuler la normalisation (Japon). Le Canada n’a ni l’un ni l’autre. La création d’une demande structurante par l’approvisionnement public et la facilitation de l’intégration sectorielle dans la chaîne de valeur sont les deux moyens les plus directs de créer les conditions de marché qui pourraient entraîner un point de bascule.

On a aussi tendance à négliger le perfectionnement de la main-d’œuvre, alors que la tendance pourrait être sur le point de s’inverser avec le récent investissement de 6 milliards de dollars du gouvernement fédéral dans les métiers spécialisés. Le passage à la production en usine exige un profil de main-d’œuvre différent, qui met davantage l’accent sur les compétences dans les procédés de fabrication, la connaissance des concepts numériques et la gestion des systèmes de qualité. L’apprentissage et la formation dans les métiers spécialisés au Canada ne sont pas bien alignés sur ces exigences, mais les travailleurs de la construction possèdent généralement plusieurs des compétences de base requises pour le travail dans les usines de construction modulaire, ce qui rend possible la mise à niveau des compétences. Une stratégie de main-d’œuvre pour la construction industrialisée – faisant appel aux collèges provinciaux, aux conseils sectoriels et aux fabricants – sera essentielle au perfectionnement du capital humain.

3. Adapter les mécanismes de financement pour stimuler le contexte d’investissement

En dépit d’une politique de soutien et d’une conjoncture favorable, le financement demeure un obstacle majeur. Le financement de la construction hors site ne correspond pas aux cadres de financement traditionnels mis en place au fil des décennies, puisque le financement doit permettre d’assumer le coût de l’équipement et des travaux hors des cadres de garantie standards.

Conventional construction financing is built around the draw structure, where lenders advance funds progressively as on-site milestones are achieved and the partially completed building acts as security, via land title. For volumetric modular construction, the largest costs are incurred in the factory, often before a single module arrives on site. At the point of maximum factory expenditure, there is little on the ground to serve as security, leaving developers to typically finance the production phase from equity or working capital. This front-loading of equity requirements increases the effective cost of capital for MMC projects, partially or fully offsetting efficiency gains. Particularly for smaller developers or non-profit providers, it can be a difficult barrier to overcome.

Comparaison du financement : construction traditionnelle et MCM

Financing Comparison: Traditional Construction and MMC
Construction traditionnelleMCM (modulaire ou préfabriquée)
Évaluation des risquesModèles de risques établisRisques incertains ou moins établis
Approche d’évaluationVentes comparables et données d’évaluation facilement accessibles

Méthodes uniformes connues des évaluateurs		Peu de ventes comparables

Méthodes d’évaluation non uniformes
Calendrier des avancesInspections par étapes

Fondation -> charpente -> revêtement		Paiements initiaux à l’usine

Non conforme aux étapes traditionnelles ni aux sûretés des prêteurs
Assurances et garantiesProduits d’assurance et de garantie standard assortis d’une bonne compréhension des risquesLacunes de couverture durant le transport

Options de garantie limitées

Manque de données sur les demandes de règlement

La SCHL a commencé à adapter ses programmes à la construction modulaire et, à mesure que les politiques et les cadres fédéraux évoluent, il y a possibilité d’aller plus loin. Maisons Canada pourrait également jouer un rôle catalyseur complémentaire en réduisant efficacement les risques du modèle. Les deux organismes pourraient également remédier au manque de capitaux qui empêche les fabricants de développer leur entreprise à grande échelle, peut-être en collaborant avec d’autres partenaires des secteurs publics ou privés.

Pour que les MCM atteignent l’envergure nécessaire, les banques et les prêteurs privés du Canada doivent jouer un rôle actif. Actuellement, le manque de connaissance des projets de grande envergure ayant recours aux MCM peut rendre l’évaluation du risque difficile. Une enquête récente du gouvernement du Royaume-Uni sur les MCM a révélé l’existence de barrières sous forme d’aversion pour le risque de la part des fournisseurs de garanties, des compagnies d’assurance et des banques18, ce qui laisse les prêteurs, même chevronnés, limités dans leur capacité à évaluer et à approuver chaque système de construction, type de matériel, composante et méthode de construction.19

Le changement le plus immédiat qui pourrait avoir une incidence serait une refonte du calendrier des avances à la construction. Les banques pourraient adapter les protocoles qui permettent les avances en fonction des étapes clés de production en usine vérifiées, comme sont garantis les prêts MCM en Australie et au Royaume-Uni.

L’évaluation de la garantie pourrait être envisagée en même temps que les changements aux calendriers d’emprunt. Les modules dans une usine sont considérés comme des biens personnels, pas encore rattachés à l’immobilier, et leur valeur dans un scénario par défaut est incertaine. Les prêteurs pourraient y remédier en mettant en place des cadres de garantie liée à des composantes préfabriquées ; des secteurs comme l’expédition et la fabrication d’aéronefs utilisent le financement adossé à des actifs de grande valeur en production, et des approches semblables pourraient être appliquées à la construction modulaire.

Au-delà des rouages du crédit, les banques peuvent investir dans l’amélioration du savoir institutionnel. Ailleurs, des prêteurs ont mis sur pied des équipes de spécialistes possédant une expertise dans les MCM, les relations avec les fabricants et les assureurs, et créé des cadres de gestion du risque personnalisés. Les prêteurs comptant sur des spécialistes ont une longueur d’avance dans un marché qui pourrait connaître une croissance substantielle – selon certaines estimations, la construction modulaire au Canada devrait atteindre 6,4 milliards de dollars d’ici 2029 (contre 5,1 milliards de dollars en 2024).20

Banks can also play a constructive role in shaping the standards infrastructure. In markets where MMC has achieved greater scale, third-party certification and inspection frameworks have been critical in giving lenders the assurance needed to advance funds against factory production. The U.K.’s Buildoffsite Property Assurance Scheme (BOPAS), developed jointly by industry participants and the Royal Institution of Chartered Surveyors, offers an interesting model that has been broadly adopted by U.K. mortgage lenders. Canadian banks could work with industry bodies to help define these standards.

Enfin, les institutions financières pourraient faciliter l’accès des acheteurs à du financement pour des logements construits au moyen des MCM, idéalement en traitant les logements préfabriqués dans le respect de toutes les normes, comme des logements construits sur place, à des fins d’admissibilité hypothécaire et d’assurance. Ce n’est actuellement pas le cas pour la plupart des prêteurs au Canada. L’incertitude quant au marché hypothécaire de l’acheteur final mine l’intérêt du promoteur pour les MCM même si du financement à la construction est disponible.

Les MCM ne sont pas une gamme de produits pouvant être simplement intégrés au système existant de construction de logements. Elles représentent une approche de la production fondamentalement différente, qui requiert un système différent de soutien des politiques, des marchés et du financement. Le système actuel a été façonné par des décennies de normes de construction sur place. Sa transformation nécessite des mesures simultanées et coordonnées sur de multiples fronts.

Les sections précédentes ne sont pas une liste de vérification exhaustive : il faut d’abord simplifier les réglementations, puis développer le marché et corriger le financement. Si l’on ne progresse pas en même temps dans toutes les dimensions, on risque de produire des résultats limités ou de stagner complètement.

Pensez à l’écart de financement. Même si les institutions financières et les gouvernements changeaient complètement leur calendrier d’avances demain, les promoteurs feraient toujours face à une chaîne logistique peu étoffée et immature, les fabricants continueraient d’exercer leurs activités en deçà de l’efficacité et les cadres réglementaires pourraient continuer de varier considérablement d’un territoire à l’autre. Une réforme du financement, isolée, aiderait modestement, mais ne changerait pas l’adoption des MCM.

Pensez aussi à un scénario dans lequel la politique d’approvisionnement est transformée et où les programmes de logements sociaux fédéraux et provinciaux s’engageraient à utiliser les MCM pour une grande partie de leurs projets de logements sociaux. Cela pourrait faire augmenter le volume de la demande, mais si les codes du bâtiment continuent de diverger entre les provinces, si les produits de financement ne sont pas largement accessibles et s’il n’existe pas de main-d’œuvre qualifiée pour la production en usine, l’engagement en approvisionnement ne se traduira pas par le nombre de logements abordables dont nous avons besoin.

Aligner tous les leviers

Les MCM n’ont pas pris d’expansion dans les pays qui ont opté pour leur adoption progressive. Même si les projets individuels peuvent connaître du succès et si les fabricants peuvent atteindre un certain niveau de croissance, cette approche ne crée pas le changement de système nécessaire pour que les MCM puissent sortir de son créneau. La mise en œuvre d’un changement systémique nécessite une ambition différente et des décideurs prêts à coordonner l’ensemble des leviers existants – harmoniser les codes du bâtiment, accélérer les approbations, octroyer des mandats d’approvisionnement, offrir du soutien du financement public, mettre en place une politique sectorielle d’investissement dans les usines – sur une période prolongée. Des acteurs du secteur privé doivent prendre des engagements à long terme à l’égard de modèles d’affaires organisés autour des MCM, ce qui exige une stabilité politique et financière qui leur donne une chance raisonnable de réussite. Il faut aussi que les institutions collaborent pour gérer une transition complexe.

Les mesures prioritaires devraient être prises en premier. L’harmonisation du Code national du bâtiment, plus particulièrement des dispositions régissant la construction hors site, est une étape fondamentale pour mettre l’action en mouvement. Promouvoir le plein accommodement des MCM par les cadres de la SCHL et de Maisons Canada est tout aussi important, compte tenu de leur rôle central dans le financement et l’assurance des logements. La création d’engagements en matière de demande structurante par le truchement d’initiatives gouvernementales du logement donnerait au marché le signal que les fabricants doivent investir sérieusement dans la capacité des usines canadiennes. Cela pourrait encourager les investissements de capitaux plus directs et la participation des promoteurs et des institutions financières. Entre-temps, les municipalités peuvent chercher à accélérer les processus d’approbation et d’octroi de permis pour mieux s’aligner sur les calendriers de production en usine.

Ces mesures ne seraient pas en elles-mêmes capables de permettre aux MCM d’atteindre l’ampleur souhaitée, mais elles créeraient une base solide de laquelle partir, avec un soutien public accru, la capacité du marché et des outils de financement à échéance adaptés à la nature particulière de la promotion immobilière hors site.

La crise du logement au Canada est grave et les MCM constituent un élément important d’une stratégie globale du logement. Il a des précédents à l’échelle internationale, des résultats démontrés et un potentiel manifeste pour s’attaquer à la rapidité, au coût, à la qualité et à la main-d’œuvre qui nuisent à la livraison de logements. La voie à suivre et les technologies existent. L’analyse économique, lorsqu’elle est adéquatement structurée, est solide. Ce qui manque, c’est l’engagement coordonné et soutenu de l’État, de l’industrie et du secteur de la finance pour créer un environnement propice à la prospérité des MCM.

Leçons tirées du monde entier

Ces exemples montrent que les MCM peuvent évoluer lorsque la politique, le marché et les conditions de financement sont alignés. Aucun pays n’y est parvenu uniquement grâce aux mérites intrinsèques de la technologie.

La Suède est peut-être l’exemple le plus révélateur pour les Canadiens. Les constructeurs suédois produisent environ 45 % des nouveaux logements en utilisant une forme de fabrication hors site, niveau qu’ils ont atteint grâce à des décennies d’évolution du marché, à des codes du bâtiment cohérents et favorables et à l’acceptation culturelle de la conception normalisée.

Le secteur du logement industrialisé du Japon, mené par de grands fabricants comme Sekisui House et Daiwa House, démontre comment les entreprises intégrées verticalement peuvent tirer parti des MCM pour construire rapidement des logements de grande qualité et résistants aux catastrophes.

Le Royaume-Uni, par l’intermédiaire de son agence Homes England, d’un cadre de définition des MCM et d’une série d’initiatives politiques, a fait des efforts sérieux pour favoriser l’adoption des MCM avec des résultats inégaux, mais qui lui ont permis de tirer de précieuses leçons. Le Farmer Review 2019, par exemple, a conclu que le secteur de la construction au Royaume-Uni doit « se moderniser ou disparaître ».

L’Australie, qui fait face à des problèmes de logement semblables à ceux du Canada, a vu émerger un groupe de fabricants utilisant les MCM, appuyés par des politiques d’approvisionnement proactives au niveau de l’État. L’administration actuelle a mené un investissement ciblé de 54 millions de dollars dans la fabrication de pointe de logements préfabriqués et modulaires.

Télécharger le rapport

Stephanie Shewchuk, cheffe, Politique de logement, Leadership avisé RBC

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Cet automne, le gouvernement fédéral lancera le programme Maisons Canada, avec un objectif ambitieux : doubler le rythme actuel de la construction au Canada pour atteindre près de 500 000 nouvelles habitations par année.

Voici six éléments essentiels à la réussite de ce programme dans la lutte contre la crise du logement au pays :

1. Définir le problème

Les progrès du programme Maisons Canada dépendront de deux éléments essentiels : une entente concertée autour du problème et la précision de la notion d’« accessibilité ».

En août, Logement, Infrastructure et collectivités Canada (LICC) a publié un « guide de sondage du marché » afin de mobiliser les parties prenantes du secteur. Même s’il contient des indices révélateurs, le texte n’aborde pas le problème de logement précis que Maisons Canada cherche à résoudre. Cette ambiguïté laisse place à l’interprétation et peut donner lieu à des attentes incohérentes de la part des différents auditoires dont on sollicite les commentaires.

De plus, l’accessibilité à la propriété dépend de divers facteurs, dont le revenu et l’emplacement. La question demeure : le programme Maisons Canada privilégiera-t-il la construction et le financement de logements sociaux dits « abordables », ou sa mission couvrira-t-elle un champ d’action beaucoup plus vaste ? Il faudra absolument se concentrer sur les résultats spécifiquement prévus, car l’accessibilité pour les personnes dont les besoins ne sont pas comblés par le marché exige une variété d’approches qui ne concernent pas l’ensemble des Canadiens.

2. Collaborer à un rythme soutenu

La mise en œuvre du programme se fera en invitant les parties prenantes du secteur de l’habitation à travailler ensemble dans un véritable partenariat. Tous les ordres de gouvernement – fédéral, provincial et municipal – doivent travailler ensemble pour harmoniser les leviers du financement et de la réglementation. Pour ce faire, il faudra établir clairement la participation de Maisons Canada à la construction de nouveaux logements ; cette participation sera coordonnée avec d’autres efforts déployés par l’ensemble du gouvernement, notamment dans le cadre d’un programme de logements plus vaste à l’échelle fédérale.

Le partenariat doit également s’étendre au-delà du cadre du gouvernement. Un défi important doit être relevé : rassembler les principaux acteurs des secteurs privé, public et associatif en vue d’élaborer une feuille de route explicite, et ce, à brève échéance. Il est tout aussi important de collaborer avec des partenaires autochtones, à titre de titulaires de droits, pour faire face aux énormes défis en matière de logement auxquels sont confrontés les peuples des Premières nations, à l’intérieur ou à l’extérieur des réserves. En théorie, Maisons Canada pourrait être une solide plateforme pour une action conjointe, mais dans la pratique, les résultats seront déterminés par l’efficacité des partenariats. 

3. Éviter les chevauchements et optimiser l’efficacité

Le cadre de la politique du Canada en matière d’habitation est déjà complexe, et les multiples organismes, ministères et agences du gouvernement jouent un rôle important. Au gouvernement fédéral, un ministère (LICC) et deux sociétés d’État (Société canadienne d’hypothèques et de logement [SCHL] et Société immobilière du Canada) sont profondément intégrés au niveau de la conception et de la mise en œuvre des politiques et programmes en matière de logement. Pour être efficace, le gouvernement fédéral doit expliquer clairement de quelle façon Maisons Canada viendra épauler (et non pas concurrencer) les organismes établis ayant une grande expertise institutionnelle ; le programme devra aussi coordonner efficacement ses politiques de logement avec d’autres secteurs et domaines de compétences pertinents, notamment l’immigration, les infrastructures et l’environnement.

4. Équilibrer la vitesse et le réalisme

La création d’un organisme fédéral exige l’adoption de nouvelles lois, de nouvelles structures de gouvernance, de nouveaux employés et de nouveaux systèmes de responsabilité et de surveillance, avant même que les premières unités soutenues par Maisons Canada ne soient créées. En agissant trop rapidement, vous risquez de créer une structure redondante qui manquera de ressources et qui s’intégrera mal au contexte actuel. En même temps, les coûts associés à la création d’un nouvel organisme sont importants, d’où la question de savoir s’il serait plus judicieux d’affecter les ressources à des structures existantes. Bien qu’il doive agir avec célérité pour améliorer l’accessibilité au logement, le gouvernement doit faire preuve de transparence quant aux réalisations possibles et aux échéanciers. C’est ainsi qu’il établira un climat de confiance.

5. Intégrer l’innovation à une construction rapide et à grande échelle

Au cœur des objectifs de Maisons Canada, on trouve un dilemme fondamental : comment construire rapidement et massivement, tout en mettant au point des techniques novatrices et en améliorant la productivité. Pour livrer rapidement un grand nombre de logements neufs, il faut connaître les leviers à actionner et savoir prioriser les approches traditionnelles qui optimisent les chantiers. Il sera également important d’indiquer les progrès réalisés avec des technologies éprouvées, mais moins utilisées, comme les constructions modulaires et préfabriquées, tout en mettant à l’essai d’autres méthodes, matériaux ou outils financiers moins connus.

La capacité, les compétences et la demande seront également des facteurs clés dans l’ensemble des régions. À quoi ressembleront les améliorations axées sur l’innovation à Whitehorse par rapport à Winnipeg ? Dans l’ensemble, le but de Maisons Canada sera de vérifier s’il est possible d’adapter ce qui fonctionne déjà tout en faisant des essais en parallèle, afin de réaliser des progrès rapides, adaptés aux particularités régionales.

6. Effet des droits de douane et de l’économie sur la capacité de construction

La hausse du coût des matériaux importés en raison des droits de douane exerce des pressions sur les budgets et risque de retarder les projets, tandis que l’imprévisibilité des chaînes logistiques empêche l’industrie d’entreprendre des mises en chantier. Le guide de sondage du marché souligne qu’il est possible de prioriser les matériaux et les centres de production locaux, mais cela pourrait avoir une incidence sur les coûts et les échéanciers. Le gouvernement et le secteur de la construction devront composer avec ces pressions de façon stratégique pour offrir de façon soutenue des logements abordables et de grande qualité.

Le programme Maisons Canada offre des possibilités de meilleure coordination, d’innovation accrue et, en fin de compte, d’amélioration de l’accessibilité au logement pour les Canadiens. La réussite repose toutefois sur la capacité à réunir des partenaires en vue d’atteindre rapidement les objectifs ambitieux du programme, dans un contexte économique incertain. L’absence d’une entente claire sur les efforts de collaboration pourrait nuire à la confiance et aux résultats, ce qui soulèverait des difficultés encore plus grandes.

Stephanie Shewchuk agit comme directrice générale, Politique de logement, Leadership avisé RBC.

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Principaux points à retenir

Tackling Canada’s housing shortage will require $2 trillion in capital deployment over the next 5 years—that’s a 5X increase from current levels 

Two taxation tools—tax-free municipal bonds for housing and infrastructure, and tax credits for affordable housing—have spurred housing supply in the U.S., attracting $5 in private capital for every $1 of foregone taxation revenue

Municipalities could cut housing costs by 20% by financing infrastructure with municipal bonds.

La pénurie de logements au Canada a atteint un point critique. Selon les estimations, 3,5 millions de nouveaux logements sont nécessaires pour pouvoir répondre à la demande. Un chiffre stupéfiant, surtout comparé aux États-Unis où la pénurie est 12 fois plus faible par habitant malgré une population 8 fois plus importante. L’augmentation de la pénurie de logements au Canada a directement contribué aux problèmes d’accessibilité. Les prix moyens des propriétés ont grimpé en flèche ces dernières années, en particulier en Ontario et en Colombie-Britannique qui représentent les deux tiers de la pénurie du pays, à tel point que les prix atteignent désormais neuf fois le revenu des ménages.

Le gouvernement fédéral a proposé une Stratégie nationale sur le logement en 2017. Néanmoins, le programme n’a réalisé que 10 % de son engagement de construire 131 000 logements locatifs abordables. Le gouvernement de Mark Carney a promis de consacrer la majeure partie de son engagement de 36 milliards de dollars en faveur du logement à la construction de maisons préfabriquées. Des réductions d’impôts et des financements assortis de conditions avantageuses destinés aux promoteurs complètent l’ensemble de politiques du gouvernement.

C’est un début, mais on peut faire plus. L’approche américaine du logement peut être instructive quant à la manière d’attirer des capitaux privés en continu dans la construction de logements. Le Canada aussi bien que les États-Unis fournissent des subventions gouvernementales pour encourager les promoteurs à construire des logements locatifs et en propriété plus abordables. Le Canada privilégie les subventions ou le financement assorti de conditions avantageuses pour le logement locatif, ainsi que l’exonération des redevances publiques et l’aide à la mise de fonds pour les acheteurs d’une première maison. Le plan politique exige du gouvernement fédéral, et dans une moindre mesure, des gouvernements provinciaux, qu’ils financent ces programmes par l’entremise de capitaux directs.

Les États-Unis s’appuient davantage sur les incitations fiscales fédérales pour attirer des capitaux de sociétés, d’institutions et de particuliers visant à financer le logement et les infrastructures liées au logement, notamment les routes et les égouts pluviaux. Deux outils fiscaux sont au centre du plan fiscal américain pour soutenir le logement abordable : les obligations municipales libres d’impôt et le crédit d’impôt pour habitation à loyer modique. En 2024, ces outils ont coûté au Département du Trésor américain un total de 59,1 milliards de dollars américains, soit 1,2 % de l’ensemble des recettes fédérales, mais ont généré près de 500 milliards de dollars américains d’investissements directs en capital.

La mise en place de changements similaires à l’égard de l’impôt fédéral sur le revenu perçu au Canada permettrait d’atteindre un triple objectif dans le domaine du logement : une offre accrue, une meilleure accessibilité et des logements plus durables. Selon nos estimations, les coûts du logement pourraient ainsi diminuer de 20 %. Ces économies permettraient aux promoteurs de libérer davantage de capitaux et de construire deux fois plus de projets avec le même montant de financement en capital. L’accélération de l’activité de construction pourrait aider le gouvernement Carney à concrétiser une priorité clé, à savoir rendre le logement plus abordable au Canada.

Obligations municipales libres d’impôt

Les gouvernements locaux américains ont le pouvoir de lever de la dette sur les marchés publics, par le biais d’émissions d’obligations, afin de financer leurs besoins de fonctionnement et d’investissement, y compris dans le domaine du logement. Les gouvernements locaux ont 4 000 milliards de dollars de dette municipale en circulation, et le marché obligataire municipal américain est le plus important au monde.

La demande de dette de gouvernements locaux est largement attribuable au bouclier fiscal que ces obligations offrent aux investisseurs. Les porteurs de dette municipale, qui sont principalement des investisseurs institutionnels et des particuliers, ne sont pas redevables de l’impôt sur le revenu au regard des intérêts perçus sur ces obligations. Étant donné que les investisseurs sont prêts à accepter un taux de rendement plus bas en échange d’une réduction de leur imposition fiscale, les gouvernements locaux peuvent emprunter sur les marchés de la dette publique à des coûts inférieurs, généralement de 100 à 160 points de base au-dessous des taux des obligations imposables présentant des caractéristiques de risque similaires.

Pour éviter toute utilisation abusive des fonds, le gouvernement fédéral impose des restrictions à ce qui peut être financé. Les recettes sont principalement utilisées pour financer des projets qui profitent aux intérêts publics plutôt qu’aux intérêts privés. Pour être considérées comme d’intérêt public, les obligations doivent répondre à l’un des critères suivants : plus de 90 % du produit est utilisé par une entité gouvernementale, ou moins de 10 % du produit est destiné à une propriété utilisée à des fins commerciales ou au bénéfice d’une entreprise. Les obligations municipales qui remplissent l’une ou l’autre de ces conditions sont classifiées comme des obligations d’État, et le gouvernement fédéral ne plafonne pas le montant de la dette qui peut être émise.

Les activités qui ne satisfont à aucun de ces critères, mais qui offrent des avantages à la fois publics et privés, comme les projets résidentiels multifamiliaux, les bâtiments durables et les projets de conception durable sont admissibles au financement, et il existe un type d’obligation municipale classifiée comme obligation d’activité privée. Contrairement aux obligations d’État, les obligations d’activité privée sont soumises à des limites de levée de capitaux, lesquelles sont fixées à 48 milliards de dollars en 2025. Les obligations d’activité privée sont utilisées pour financer une variété d’initiatives, mais elles sont essentielles en particulier pour les promoteurs qui construisent des projets de logement abordable. Environ 44 % (soit 18 milliards de dollars) des obligations d’activité privée ont été utilisés pour financer des projets de logements locatifs abordables en 2022.

Crédit d’impôt pour habitation à loyer modique en faveur de l’accessibilité du logement locatif

Un deuxième outil du code des impôts des États-Unis est le crédit d’impôt pour habitation à loyer modique. Depuis sa création en 1987, le crédit d’impôt pour habitation à loyer modique est à l’origine du développement de 7,8 % du nouveau parc immobilier américain, soit 3,65 millions d’unités de logements abordables .

Il existe deux types de crédit, un crédit d’impôt de 4 % et un crédit d’impôt de 9 %. Chaque année, les crédits d’impôt de 9 % sont répartis entre les différents États par l’Internal Revenue Service. En 2025, les crédits sont plafonnés à 49,6 milliards de dollars. Les États distribuent ces crédits entre les projets admissibles. Les critères d’admissibilité sont actualisés chaque année en fonction des priorités de chaque État en matière de logement abordable, en incluant la construction de logements plus écologiques ou à meilleure efficience énergétique. Les crédits d’impôt de 4 % sont automatiquement accordés aux projets qui reçoivent 50 % de financement par le biais d’obligations municipales libres d’impôt. Il n’existe pas de plafond relativement au montant des crédits d’impôt de 4 % disponibles chaque année, puisque les promoteurs sollicitent directement ce crédit auprès de l’IRS.

Bien qu’il existe plusieurs approches pour accéder au crédit d’impôt de 9 %, la plus courante consiste pour un chef de file, généralement une banque, à jouer le rôle d’intermédiaire entre les promoteurs et les investisseurs. Une société à responsabilité limitée est constituée, dans laquelle les investisseurs sont les commanditaires avec une participation de 99,99 % dans le projet de logement et où le promoteur est le commandité avec une participation de 0,01 %. Le promoteur transfère aux investisseurs les crédits d’impôt perçus de l’organisme de financement du logement de son État dès lors que le projet est occupé. En retour, les investisseurs fournissent un financement en capital aux promoteurs, généralement établi à 0,90 $ par dollar de crédit. Ces partenariats d’investissement sont structurés pour une durée de 15 ans, ce qui correspond à la période d’accessibilité obligatoire en vertu du code des impôts. À la fin de la période de détention de 15 ans, les investisseurs, qui sont principalement des sociétés, ont la possibilité de revendre le projet de logement au promoteur ou de conclure un nouvel accord pour le même bien.

Les investisseurs dans le crédit d’impôt pour habitation à loyer modique sont principalement motivés par le rendement après impôt lié à leur investissement en capital. Par conséquent, ils sont enclins à fournir un financement en capital de 80 % pour un projet qui générera des rendements inférieurs, parce que leur contribution servira à réduire les loyers. Le taux de rendement interne (TRI) de l’économie des investisseurs après impôt est compris entre 350 et 800 points de base, ce qui, à l’extrémité supérieure de la fourchette du TRI, représente presque le double du rendement d’une obligation du Trésor américain à 12 mois. Il existe deux catégories d’économies d’impôt : les économies d’impôt générales et les économies d’impôt sur le revenu. La première catégorie dérive de l’amortissement des actifs et des pertes d’exploitation. Les économies d’impôt sur le revenu sont réalisées en utilisant les crédits d’impôt pour compenser l’impôt fédéral sur le revenu pendant 10 ans, bien que les crédits soient remboursables si le projet de logement ne respecte pas les exigences de loyer et de revenu.

Bien qu’ils profitent aux investisseurs et aux entreprises, les crédits d’impôt ont un coût : un manque à gagner fiscal qui, comme nous l’avons mentionné ci-dessus, a coûté au gouvernement 59,1 milliards de dollars américains en 2024. Du côté positif, le crédit d’impôt pour habitation à loyer modique génère 2 dollars d’investissement pour chaque dollar de revenu perdu, selon les estimations. L’effet multiplicateur est encore plus stupéfiant pour les obligations municipales, qui attirent 10 dollars de capitaux d’investisseurs privés pour chaque dollar de recettes fiscales perdues.

Quelles sont les conditions requises pour adopter le modèle fiscal américain au Canada ?

Les crédits d’impôt à l’investissement et les gains en capital libres d’impôt ne sont pas des concepts fiscaux nouveaux au Canada. Le programme d’immeubles résidentiels à logements multiples (IRLM) du gouvernement fédéral, déployé de 1974 à 1981, permettait aux particuliers investissant dans des appartements locatifs de réduire leur impôt en déduisant de leurs revenus l’amortissement et les autres coûts liés à l’investissement. Ce programme a représenté pour le gouvernement fédéral un coût de 1,3 à 2,1 milliards de dollars en manque à gagner fiscal, en dollars d’aujourd’hui, et il a finalement été abandonné en raison de son inefficacité à créer des logements locatifs à un prix inférieur au marché et à réduire les coûts de construction pour les logements locatifs.

Le programme de crédit d’impôt pour habitation à loyer modique des États-Unis est similaire au programme IRLM du Canada en ce qu’il offre des incitations fiscales pour attirer des capitaux privés afin de financer des projets de logement abordable. Mais il diffère par son caractère prescriptif, sa gouvernance et sa conception incitative, qui attirent davantage les capitaux des entreprises et des institutions que ceux des investisseurs particuliers. En imposant des limites de revenus et de loyers, ainsi qu’une période de conformité de 15 ans, le programme a réussi à assurer une offre constante de logements locatifs abordables détenus par des propriétaires privés. L’efficacité du programme est encore renforcée par le fait que les États ont la possibilité d’adapter le programme en fonction des priorités régionales, comme la préférence de l’État de Washington pour les projets situés à proximité des transports en commun.

L’adoption du modèle fiscal américain de logement abordable au Canada exigera que tous les ordres de gouvernement modifient la législation ou introduisent des changements législatifs ou de gouvernance relativement à la manière dont ils fournissent et financent le logement et les infrastructures liées au logement. Le changement le plus important sera nécessaire au niveau des gouvernements locaux. Dans ce contexte, les pratiques de budgétisation des investissements suivies de longue date devront être modernisées, afin de tirer parti du financement par emprunt disponible auprès des investisseurs institutionnels. La mobilisation de capitaux privés dépend toutefois de la capacité du gouvernement fédéral à apporter les modifications nécessaires à son code fiscal, car les avantages liés à d’éventuels changements similaires dans les codes fiscaux provinciaux sont insuffisants pour les investisseurs.

Gouvernement federal

Le gouvernement fédéral devrait modifier le règlement de l’impôt et la gouvernance, afin de mettre en œuvre un crédit d’impôt pour habitation à loyer modique et un régime d’obligations municipales libres d’impôt au Canada.

Pour les obligations municipales libres d’impôt, des modifications doivent être apportées au Règlement de l’impôt sur le revenu pour exonérer les intérêts perçus au titre des obligations municipales. Des garde-fous seraient nécessaires pour garantir que le produit des obligations soit affecté à des projets d’infrastructure liés au logement, tels que les conduites d’eau et les égouts. En outre, pour encourager les infrastructures vertes, le gouvernement pourrait exiger que le produit des obligations soit consacré à la construction d’infrastructures à faibles émissions de carbone, telles que des systèmes d’énergie de quartier utilisant la chaleur résiduelle. Ces deux garde-fous pourraient consister à définir les circonstances dans lesquelles les intérêts perçus sur les obligations municipales ne représentent pas un revenu. Pour que ces changements fonctionnent, les municipalités devront élaborer des cadres d’emprunt, par exemple un cadre d’obligations sociales ou un cadre d’obligations vertes précisant l’utilisation du produit des obligations.

Des changements seraient également nécessaires au niveau du Règlement de l’impôt sur le revenu, afin d’élaborer un crédit d’impôt à l’investissement destiné au financement de logements abordables et des critères d’admissibilité définissant ce qui constitue un logement abordable. Pour encourager la construction de logements plus écologiques, le ministère des Finances pourrait s’inspirer de l’approche de l’IRS consistant à définir une gamme et des types de projets admissibles.

Le dernier changement important requis au niveau fédéral serait l’élargissement du mandat de la Société canadienne d’hypothèques et de logement pour administrer les limites de revenu et de loyer d’un régime de crédit d’impôt pour habitation à loyer modique, si son mandat actuel lié aux besoins de logement n’inclut pas ces activités.

Gouvernements provinciaux

Les provinces canadiennes ne disposent pas d’organismes de financement du logement, mais pourraient faire appel aux ministères ou départements du logement pour administrer les composantes provinciales d’un régime de crédit d’impôt pour habitation à loyer modique. Le mandat de ces ministères et départements devra probablement être modifié pour englober tous les éléments d’un régime à l’échelle provinciale, comme l’établissement de priorités en matière de logement, l’évaluation des demandes, l’attribution des crédits d’impôt et le suivi de la conformité.

Gouvernements municipaux

Pendant des décennies, les municipalités ont été autorisées à mobiliser des capitaux par le biais d’émissions d’obligations et de prêts pour financer des projets d’investissement, mais rarement en faveur du logement abordable. Cela s’explique notamment par le fait que le gouvernement fédéral et les provinces sont les principaux bailleurs de fonds des programmes de logement, sur le marché et hors marché, axés sur l’accessibilité au logement et, plus récemment, la lutte contre les changements climatiques. L’Ontario est la seule province où les municipalités participent activement au financement de logements locatifs abordables, avec principalement des logements collectifs appartenant au gouvernement. Le financement de ces initiatives est principalement assuré par les recettes issues des taxes foncières municipales et des frais d’utilisation, et, dans de rares cas, par le biais d’obligations municipales, ces dernières étant limitées aux grandes villes ayant une population croissante et une base économique stable, comme Toronto.

Nous ne proposons pas que les municipalités adoptent en bloc le modèle des obligations municipales américaines, selon lequel les municipalités financent directement des logements abordables en utilisant le produit des obligations. Une telle proposition pourrait s’avérer impraticable dans les provinces qui ont besoin de fonds publics pour financer des biens publics uniquement. En revanche, nous encourageons les municipalités, en particulier celles de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, à étudier les coûts et les avantages du financement des infrastructures à partir d’un financement par emprunt public à long terme plutôt qu’au moyen des redevances de développement. Notre analyse des projets de logement à l’étude et en construction révèle que le fait de retrancher le coût des infrastructures du prix des propriétés pourrait réduire les coûts de construction par unité de nouvelles propriétés dans la région du Grand Toronto et du Grand Vancouver à hauteur de 20 % en moyenne.

Le passage à un modèle de financement par emprunt ne change pas qui finance les infrastructures municipales liées au logement : les locataires, les propriétaires et les contribuables. Toutefois, le canal de transmission de ces coûts change, passant des promoteurs aux municipalités. Étant donné que les municipalités peuvent emprunter à un taux moins élevé que les promoteurs ou les propriétaires, les coûts d’intérêt répercutés sont moins élevés. Fondamentalement, le changement proposé répond à un problème structurel d’accessibilité au logement qui trouve son origine dans le fait que les locataires et les propriétaires de nouvelles constructions doivent payer les coûts d’infrastructure à l’avance, plutôt que d’étaler le coût sur plusieurs décennies, par le biais de frais de services publics mensuels.

Le financement par dette publique peut se faire avec ou sans inscription aux livres. Le financement avec inscription aux livres exige que les municipalités restent dans leur limite annuelle de remboursement de la dette, qui représente généralement de 25 % de leurs propres sources de revenus. Le financement sans inscription aux livres offre aux municipalités une plus grande flexibilité d’emprunt, car les limites annuelles de remboursement de la dette ne sont pas applicables. Cette forme de financement est toutefois plus complexe sur le plan administratif, car les municipalités doivent créer une société de services municipaux ou une société de service public et définir les services qu’elles souhaitent fournir. Les utilisations les plus courantes des sociétés de services municipaux ou de services publics sont la gestion de l’eau et des eaux usées et la distribution électrique locale. Les deux types de sociétés fonctionnent indépendamment des municipalités et utilisent la dette publique pour financer un projet d’infrastructure, en plus de posséder et d’exploiter le bien.

La solide situation financière des plus grandes municipalités du Canada indique qu’il est possible de passer à un modèle de dette publique pour financer les infrastructures liées au logement. Sur la base des déclarations réglementaires , les 13 plus grandes administrations régionales et de palier supérieur de l’Ontario, qui sont également actives sur le marché des obligations municipales, disposent d’une marge de manœuvre financière leur permettant de contracter des dettes d’au moins 4 milliards de dollars, sous forme de prêts ou d’obligations, sans dépasser leur limite annuelle de remboursement de la dette. C’est deux fois plus que les 2 milliards de dollars qu’elles ont perçus en redevances de développement en 2023.

Une vingtaine de municipalités canadiennes empruntent activement sur le marché de la dette publique pour financer leurs projets d’infrastructures matérielles. Les émissions d’obligations municipales ont totalisé 5,4 milliards de dollars en 2024, et la dette en circulation s’élève à 53 milliards de dollars.

Étant donné les notes de crédit comprises majoritairement entre AA et AAA pour les municipalités canadiennes, le faible risque de défaut et le profil risque-rendement attrayant, il est probable, au vu de l’expérience américaine, que les modifications du Règlement de l’impôt fédéral visant à exonérer les intérêts perçus sur les obligations municipales stimuleront la demande des investisseurs.

Bien qu’il soit peu probable que le marché obligataire municipal du Canada soit multiplié par 75 pour atteindre 4 000 milliards de dollars, ce qui est la taille du marché obligataire municipal américain, ce chiffre prouve que les incitations fiscales peuvent être un outil efficace pour attirer des capitaux privés vers les formes d’infrastructures souhaitées.

Les municipalités disposent d’un éventail d’options de gouvernance quant à la manière de fournir leurs services, ainsi qu’à la propriété et à la gestion de ces services. Le modèle le plus courant au Canada est celui où les municipalités sont entièrement responsables de la prestation des services. Au cours des 30 dernières années, à mesure que de plus en plus de responsabilités ont été transférées des gouvernements provinciaux aux municipalités, une lente évolution a été observée pour explorer des formes différentes et des façons plus rentables de fournir les services. Les sociétés de services municipaux et de services publics sont les deux formes alternatives de prestation de services les plus courantes. La création de ces sociétés municipales indépendantes offre une plus grande flexibilité pour planifier et financer le cycle de vie complet des biens.

Dans un modèle de société de services municipaux ou de prestation de services publics, ces sociétés s’endettent pour payer les coûts initiaux d’investissement d’un projet d’infrastructure. Les dettes sont remboursées pendant plusieurs décennies grâce aux frais d’utilisation mensuels perçus des propriétaires et des entreprises qui utilisent l’infrastructure. La viabilité économique continue de ces systèmes est assurée par des raccordements obligatoires aux services publics, généralement exigés par les réglementations d’urbanisme provinciales ou municipales.

Transformer les idées en actions

Nous encourageons tous les niveaux des gouvernements à étudier et à prendre en considération les idées de fiscalité et de financement proposées dans cette note afin d’actualiser leurs stratégies dans le domaine du logement.

Notre note ne modélise pas l’impact sur les tarifs des services publics, dans le cas où les municipalités adopteraient un modèle de financement par l’emprunt pour les infrastructures. Ces études économiques et fiscales sont complexes et nécessitent une compréhension approfondie des budgets d’investissement et des modèles de prestation de services, lesquels ne sont pas uniformes partout au Canada. Compte tenu de l’expertise requise pour exécuter ces études, les gouvernements provinciaux et municipaux ont la possibilité de cofinancer les études afin de comprendre les coûts et les avantages des idées avancées.

Au niveau fédéral, des travaux de conception de politiques et de programmes sont probablement en cours pour élaborer une proposition de crédit d’impôt pour le logement abordable, avec l’engagement du gouvernement à réduire les redevances de développement municipales de 50 %. Nous encourageons le ministère du Logement, de l’Infrastructure et des Collectivités à prendre en considération les idées avancées à mesure qu’il progressera dans l’analyse des politiques, la conception des programmes et la phase de consultation de son travail. Étant donné que des modifications du Règlement de l’impôt sur le revenu sont au cœur de nos deux idées, nous encourageons le ministère des Finances à évaluer le coût et les avantages de nos deux propositions fiscales à l’égard du bilan du gouvernement. 

Conclusion

On estime que 2 000 milliards de dollars seront nécessaires au cours des cinq prochaines années pour construire les 3,5 millions de logements supplémentaires requis pour atténuer la crise de l’accessibilité au logement dans le pays. Une crise qui a ouvert la voie, au cours des dernières années, à plusieurs études menées par le gouvernement fédéral et les provinces afin d’analyser les causes profondes du problème d’offre et d’accessibilité du logement au pays, ainsi qu’à des recommandations d’action.

Les idées fiscales proposées ci-dessus mettent en avant certaines de ces recommandations. Le Groupe de travail sur l’abordabilité du logement en Ontario a recommandé la création de sociétés de services municipaux indépendantes qui construiraient, posséderaient et exploiteraient les infrastructures liées au logement. Il s’agit également de financer les infrastructures par l’emprunt plutôt que par les redevances de développement. Le Groupe d’experts Canada–Colombie-Britannique sur l’avenir de l’offre et de l’abordabilité des logements a recommandé d’accroître l’offre de logements locatifs à des prix inférieurs au marché en s’appuyant sur un engagement de financement à long terme.

L’urgence d’exploiter et d’élargir le bassin de capitaux disponibles pour la construction de nouveaux logements – cinq fois le niveau actuel de déploiement – devient de plus en plus pressante, alors que les provinces et le gouvernement fédéral engagent de nouvelles dépenses imprévues pour soutenir les entreprises et les collectivités touchées par les droits de douane américains. L’effet net aux deux niveaux de gouvernement est la réduction de la marge de manœuvre budgétaire pour soutenir d’autres priorités, notamment le logement. Le rétablissement de l’accessibilité au logement doit être une priorité stratégique à court et à long terme à tous les niveaux de gouvernement. Cela permettra de libérer du revenu disponible pour les ménages, qui pourra être réinvesti pour développer d’autres secteurs de l’économie. Il s’agira d’un résultat durable, susceptible de préserver le niveau de vie actuel ainsi que la prospérité économique des générations actuelles et des nouvelles générations de locataires et de propriétaires canadiens.

Pour en savoir plus, allez à  rbc.com/fr/leadership-avise/

Télécharger le rapport

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Les décideurs des villes canadiennes affichant la plus forte croissance devront composer avec un triple défi au cours de la prochaine décennie : bâtir des infrastructures pour une population sans cesse grandissante, continuer de réduire les émissions de gaz à effet de serre et veiller à ce que ces deux impératifs n’aient pas de répercussions sur le financement municipal.

Dans ce contexte, les municipalités installent de plus en plus de systèmes de chauffage urbain carboneutres, à faibles émissions de carbone et autres systèmes énergétiques urbains en général dans le cadre de leurs efforts pour s’attaquer au triple défi que représentent la croissance, le climat et l’équilibre budgétaire. Selon nos recherches, les systèmes de quartier à faibles émissions de carbone peuvent permettre de réduire les émissions d’un peu plus du tiers dans les plus grandes villes canadiennes.

Le chauffage urbain : une solution permettant de régler plusieurs problèmes à la fois

Le chauffage urbain rend possible le chauffage à grande échelle d’un groupe d’immeubles au moyen d’une installation de chauffage central. Il ne s’agit toutefois pas d’une nouveauté au Canada. C’est en 1878 à London, une ville de taille moyenne dans le Sud-ouest de l’Ontario, que le premier système de chauffage central à la vapeur a été installé. Cette installation permettait aux entreprises du centre-ville de se chauffer grâce à un réseau sous-terrain de canalisations regroupant les différents immeubles. À mesure que le gaz naturel devenait de plus en plus accessible comme solution de chauffage, les systèmes de chauffage de quartier en réseau ont perdu graduellement la faveur du public.

Avec la ratification par le Canada en 2016 de l’Accord de Paris—un traité international ayant force exécutoire et portant sur les changements climatiques—les municipalités ont dû trouver d’autres façons que le gaz naturel pour chauffer leurs locaux tout en continuant de réduire leurs émissions de gaz à effet de serre. Et de plus en plus, c’est vers les systèmes de chauffage urbain qu’elles se tournent. Ces nouveaux systèmes sont conçus pour être carboneutres ou à faibles émissions de carbone, en plus de profiter des matières premières à faibles émissions de carbone les plus abordables à proximité de l’installation de chauffage central. Parmi les matières premières les plus couramment utilisées, mentionnons les eaux usées chaudes récupérées, comme celles provenant des douches et des lave-vaisselles, les sources de chaleur situées sous terre jusqu’à 350 mètres de profondeur et la biomasse, par exemple les copeaux de bois et les déchets végétaux. Les thermopompes et les échangeurs thermiques, qui fonctionnent à l’électricité, permettent d’acheminer la chaleur produite par l’installation centrale aux immeubles faisant partie du réseau de chauffage.

Les impératifs climatiques

Les immeubles représentent la troisième plus importante source d’émissions au pays et la première en importance à l’échelle municipale, où ils comptent pour 50 à 60 % de toutes les émissions.1

Le problème avec les infrastructures physiques des immeubles, c’est qu’elles reposent dans certains cas sur des ententes dont la durée peut atteindre 60 ans. Les décisions prises aujourd’hui, tant sur le plan stratégique que politique, auront des répercussions à long terme pendant plus d’un demi-siècle sur la santé budgétaire et climatique de ces municipalités.

Les émissions intrinsèques, soit le carbone qu’on retrouve dans les matériaux de construction, sont plus difficiles à éliminer que les émissions liées à l’exploitation en raison de « l’écoprime » et de la difficulté d’avoir accès à des matériaux de construction à faibles émissions de carbone.

Au vu de cette contrainte, les municipalités se concentrent sur la réduction des émissions attribuables au chauffage des immeubles, qui représentent 65 % de toutes les émissions liées à l’exploitation. Un levier politique couramment utilisé est de mettre en chantier des immeubles écoénergétiques. Or, ces politiques ne tiennent pas compte d’un des facteurs les plus importants pour atteindre la carboneutralité, soit le remplacement du gaz naturel par des sources d’énergie sans carbone pour le chauffage des immeubles. L’objectif des politiques écoénergétiques est de réduire la consommation d’énergie et celui des politiques de décarbonation est de réduire les émissions, ce qui a entraîné la création d’un nouveau levier politique susceptible de répondre aux exigences des deux approches : l’installation de systèmes énergétiques carboneutres ou à faibles émissions de carbone.

La mise à l’échelle des systèmes de chauffage urbain pourrait réduire les émissions du secteur du bâtiment dans les plus grandes villes du Canada de 36 %

En se basant sur l’analyse effectuée par la firme de consultation en ingénierie RWDI pour le compte de l’Alliance climatique pour des bâtiments intelligents, l’Institut d’action climatique estime que les émissions du secteur immobilier provenant des principales villes canadiennes pourraient être réduites d’au moins 36 % par année si 27 % de tous les espaces habitables nouvellement construits étaient reliés à un système de chauffage urbain alimenté par des sources d’énergie carboneutres ou à faibles émissions de carbone.2 C’est 4,5 fois plus élevé que le taux de décarbonation actuel du secteur de l’électricité, qui affiche déjà depuis plusieurs années le taux de diminution le plus rapide au chapitre des émissions au Canada.3

Les impératifs budgétaires

La réparation et l’entretien des infrastructures municipales coûtent une fortune. Dans son dernier rapport, la Fédération canadienne des municipalités estime qu’il en coûterait 170 milliards de dollars aux administrations locales à l’échelle du pays pour réparer les infrastructures existantes, soit un montant 217 plus élevé que le budget d’investissement de la ville de Vancouver pour 2024.4

Les taxes foncières, qui à l’origine devaient être consacrées au financement des infrastructures et des services collectifs (p. ex., services d’incendie, routes et parcs), ont évolué et servent depuis les années 90 à financer des infrastructures qui ne profitent qu’à une partie des ménages et entreprises d’une collectivité. La tendance actuelle visant le partage du coût des intérêts privés, la difficulté d’accroître les bénéfices, les exigences législatives en matière d’équilibre budgétaire et les limites relatives aux émissions de titres de créance publics ont toutes contribué aux importants retards dans la réparation des infrastructures existantes.

Compte tenu des défis structurels au sein du financement municipal et des coûts en capital et d’exploitation élevés associés aux infrastructures vertes, les municipalités sont à la recherche d’outils budgétaires leur permettant de transférer les coûts des contribuables aux usagers. La privatisation des coûts associés aux services publics est vue de plus en plus comme une solution potentielle. Jusqu’à maintenant, la distribution d’énergie carboneutre ou à faibles émissions de carbone pour le chauffage par l’entremise de la création de systèmes énergétiques urbains représente la meilleure application de cette pratique.

Les systèmes de chauffage urbain, une sous-catégorie des systèmes énergétiques urbains, ont trois avantages importants pour les municipalités. Ils facilitent la création de réseaux de chauffage carboneutres ou à faibles émissions de carbone, ils jouent un rôle primordial dans l’accélération de la décarbonation des immeubles et ils ne viennent pas miner le financement municipal. Les systèmes de chauffage urbain, s’ils appartiennent à la municipalité, peuvent lui procurer un nouveau flux de revenus substantiel qu’elle peut ensuite utiliser sans devoir passer de nouvelles lois.5 Les revenus générés par l’immeuble proviennent en partie d’un coût variable basé sur la consommation de chauffage, mais également d’un coût fixe déterminé en fonction de la capacité requise pour chauffer l’immeuble.

Pour que ces trois avantages se concrétisent, il est essentiel d’avoir un modèle d’affaires prévoyant la récupération complète des coûts sur une période de 30 ans jumelé à des exigences réglementaires en vertu desquelles tous les immeubles doivent être reliés au système de chauffage.6 Les propriétaires du système encourent le risque initial sur le capital lié à la conception à la construction de l’infrastructure. Les coûts en capital et d’exploitation sont directement transférés aux usagers lors de la mise en service du système. En échange des risques asymétriques encourus au début du projet, les propriétaires du système bénéficient d’un flux de revenus stable, prévisible et à l’abri des récessions pendant 30 ans.

Favoriser l’adoption et en accélérer le rythme

Jusqu’à maintenant, ce sont d’abord et avant tout les forces du marché qui ont conduit à l’installation de systèmes de chauffage urbain. Les cinq politiques suivantes inspirées de l’offre et de la demande peuvent favoriser l’adoption de ces systèmes et en accélérer le rythme si elles sont mises en œuvre dans le cadre des plans officiels et secondaires des municipalités, des dispositions légales et des plans stratégiques sur le climat.

Politique n° 1 : Rendre obligatoire la connexion au réseau au moyen de dispositions légales

La vague actuelle de nouveaux systèmes de chauffage urbain à faibles émissions de carbone s’explique par le désir des promoteurs immobiliers de décarboner leurs aménagements de zone verte dotés d’un plan d’urbanisme. Comme ces projets sont dénués d’infrastructures et de connexions aux services publics, ils sont d’excellents candidats pour l’installation de systèmes de chauffage urbain. Contrairement aux autres projets immobiliers, ces nouvelles initiatives offrent aux promoteurs immobiliers toute la latitude nécessaire pour choisir et mettre en place les sources d’énergie efficientes et respectueuses du climat qui répondent le mieux à leurs besoins dans le cadre de leurs projets.

Des systèmes de chauffage urbain ont également été installés dans certains aménagements en zone de friche, comme le réaménagement du quartier False Creek à Vancouver. Dans le cas des aménagements en zone de friche, les systèmes de chauffage urbain entrent toutefois en compétition avec le gaz naturel. Le fait d’introduire des dispositions légales qui obligent les promoteurs immobiliers à relier leurs immeubles aux systèmes de chauffage urbain existants, les empêchant par le fait même de choisir le type de connexion à un système de chauffage qu’ils installent dans leurs projets, peut aider à répondre à la demande. De telles dispositions légales rendant obligatoire la connexion au réseau sont couramment utilisées à Vancouver et dans la vallée du bas Fraser, en Colombie-Britannique.


Politique n° 2 : Promouvoir l’intégration des nouveaux projets à un système de chauffage urbain

Les systèmes de chauffage urbain offrent une rentabilité maximale lorsqu’ils sont installés dans un projet immobilier à haute densité et à vocation mixte, où les coûts peuvent être répartis sur un grand nombre d’immeubles. L’aspect relatif à la vocation mixte est important, car la demande en chauffage varie davantage pendant la journée en raison des différents profils de consommation des immeubles résidentiels et commerciaux. Les fluctuations des pointes de consommation sont importantes, car elles permettent de réduire la taille du système et de minimiser les coûts d’exploitation. Il est ainsi possible d’installer un système de moindre envergure capable de répondre à la demande totale et à la demande de pointe ; quant aux coûts d’exploitation de pointe, ils sont moins élevés, car la consommation est répartie.

Le fait d’inclure ces politiques dans les plans officiels et secondaires, et de préciser les conditions pour lesquelles les systèmes énergétiques urbains doivent être envisagés, contribueront à leur adoption et à leur rentabilité. Le plan officiel de la ville de Toronto comporte plusieurs politiques exigeant des promoteurs qu’ils envisagent d’installer des systèmes énergétiques urbains lorsqu’ils planifient le développement d’un nouveau quartier, ou encore lorsque leurs projets immobiliers se trouvent dans un secteur dont le zonage est mixte.


Politique n° 3 : Reconnaître et récompenser les constructeurs qui adoptent les bonnes pratiques

De plus en plus de municipalités incluent des stratégies carboneutres et des objectifs de réduction des émissions à leur cadre d’établissement des objectifs et à leurs exigences en matière de conception et de rendement des bâtiments, comme le programme Toronto Green Standard de la ville de Toronto. Ces cadres mettent en lumière les avantages environnementaux des systèmes énergétiques urbains à faibles émissions de carbone, y compris les systèmes de chauffage urbain. Les municipalités peuvent récompenser les promoteurs qui envisagent d’installer des systèmes à faibles émissions de carbone en remboursant une partie des coûts de développement ou en accélérant l’évaluation de leurs demandes d’aménagement.


Politique n° 4 : Élaborer un plan stratégique énergétique

Les municipalités se sont également dotées de plans d’énergie municipaux, comme ceux adoptés par les villes de Guelph et Edmonton, pour réduire leurs émissions. Le fait d’identifier l’emplacement d’un éventuel système énergétique urbain peut contribuer à son adoption. Ils peuvent servir à attirer les promoteurs qui souhaitent intégrer à leurs projets des systèmes énergétiques urbains clé en main. C’était d’ailleurs la stratégie de la ville de Guelph lorsqu’elle a élaboré son plan stratégique énergétique en 2014. Le plan indiquait dix pôles situés dans les limites de Guelph où la ville installerait des systèmes énergétiques urbains, de même que le type de projet immobilier prévu pour chacun de ces pôles.


Politique n° 5 : Encourager la construction d’immeubles compatibles avec le chauffage urbain

Un autre levier politique permettant de stimuler de façon proactive la demande future consiste à exiger des promoteurs immobiliers qu’ils bâtissent des immeubles compatibles avec les systèmes énergétiques urbains. En vertu de ces politiques, les promoteurs installent les équipements nécessaires dans leurs immeubles afin que ceux-ci puissent être reliés à un éventuel système énergétique urbain.

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Pour en savoir plus, allez à rbc.com/climat.

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Collaborateurs :

Auteure principale : Myha Truong-Regan, cheffe, Recherche climatique, Institut d’action climatique RBC

Yadullah Hussain, directeur de rédaction, Institut d’action climatique RBC

Shiplu Talukder, spécialiste, Publication numérique

Caprice Biasoni, graphiste spécialisée

  1. Les immeubles ont émis 89 mégatonnes de carbone en 2022.
  2. Ces estimations sont fondées sur les ratios de connectivité par chauffage urbain suivants en fonction du type d’immeuble et de l’espace habitable pour les nouvelles constructions occupées entre 2024 et 2030 : 50 % pour les immeubles commerciaux et institutionnels ; 25 % pour les immeubles multirésidentiels ; 10 % pour les habitations individuelles et contiguës. Il sera possible de réaliser des économies annuelles à partir de 2030.
  3. Le secteur de l’électricité affichait un taux annuel de réduction des gaz à effet de serre de 8 % entre 2020 et 2022.
  4. Faire de la croissance du Canada un succès : Pour la création d’un cadre de croissance municipale.
  5. Selon la taille du système et la consommation de chauffage, un système de chauffage urbain peut dégager des profits équivalents à 15 % des revenus de la municipalité provenant des taxes foncières.
  6. Tous les constructeurs doivent offrir les services publics dans leurs immeubles. En l’absence de réglementation à ce sujet et de cibles de réduction des émissions liées aux critères ESG, les constructeurs ont le choix entre l’électricité et le gaz naturel comme source d’énergie pour le système de chauffage. En raison de leur taille, les systèmes énergétiques urbains permettent de récupérer certaines formes de chaleur, ce qui ne serait pas rentable pour un seul immeuble.

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Principaux points à retenir

Le 16 février, RBC, le Groupe de travail sur le logement et le climat et BC Housing ont organisé une table ronde à Vancouver pour apporter une solution à la crise du logement au Canada en favorisant et en développant la construction préfabriquée à grande échelle. Nous avons réuni un échantillon représentatif de participants du secteur du bâtiment, notamment des dirigeants de sociétés de construction commerciale, de sociétés de placement immobilier, d’entreprises de fabrication de préfabriqués, de services de construction, de la région métropolitaine de Vancouver, de BC Housing, d’Infrastructure Canada et d’associations sectorielles, entre autres, ainsi que les équipes de RBC spécialisées dans les prêts immobiliers et le financement durable. La conversation qui en a découlé a permis de mettre en évidence les obstacles fondamentaux et structurels à résoudre avant que la construction préfabriquée puisse devenir une solution viable. Si certains obstacles sont abordés ci-dessous, le présent article met surtout l’accent sur une partie des éléments catalyseurs et des idées évoqués lors de la discussion qui pourraient contribuer à résoudre le problème de l’habitation au Canada.

Voici ce que nous avons retenu de cette discussion :

Les leaders exécutifs peuvent ouvrir la voie.

Les logements préfabriqués ont réussi à être mis en place dans des territoires où la résolution de la crise du logement était urgente et où des leaders exécutifs ont facilité l’obtention des approbations dans l’ensemble du système. Certaines municipalités ont été citées, notamment Saint Catharines, en Ontario, et Charlottetown, à l’Île-du-Prince-Édouard, car les constructeurs y ont livré des logements d’habitation en quelques mois, grâce à la volonté de divers services municipaux de négocier les directives existantes et d’accélérer les approbations.

Différents modèles de financement et de participation à la mise de fonds.

Dans le cas de biens appartenant à des municipalités, une participation partagée à la mise de fonds avec des promoteurs et des financiers peut par exemple être proposée. Le modèle de capitaux patients pour les projets de logements abordables doit également être exploré. Il est important de souligner que les prêteurs sont invités à repenser leurs modalités de financement ainsi que leurs modèles d’évaluation et de gestion des risques, et ce, afin de favoriser le développement de la construction de logements préfabriqués, ce qui diffère considérablement du financement de la construction traditionnelle. Dans le secteur de la construction de logements préfabriqués, un investissement en capital important est nécessaire avant le démarrage de la production en usine, contrairement à la construction traditionnelle, où le financement repose sur des sorties de fonds régulières à mesure de l’avancement du chantier.

Un secteur en difficulté qui a besoin d’investissements.

Les acteurs du secteur privé livrent la vaste majorité des logements au Canada et joueront un rôle déterminant pour atteindre les prévisions de la SCHL de 3,5 millions de logements supplémentaires (pour un total de 5,8 millions) d’ici 2030. Toutefois, les conditions macroéconomiques actuelles non seulement les empêchent de construire, mais mettent également leur survie en péril. Au cours des 18 derniers mois, les taux d’intérêt des prêts et des dettes foncières sont monté en flèche de façon exponentielle, ce qui a eu une incidence sur les paramètres économiques des projets. De plus, même si les activités de défense des intérêts publics soutenant les secteurs de la construction préfabriquée et de la construction en bois massif se sont intensifiées, plusieurs fabricants, comme Nexii et Structurlam, ont fait faillite. Le secteur, y compris les promoteurs, les entrepreneurs, les fabricants et les autres acteurs, a besoin de mesures incitatives appropriées, notamment des subventions et des crédits d’impôt, afin d’investir davantage dans le logement, en particulier dans les logements abordables qui offrent souvent des marges plus faibles.

Passer par le système d’approvisionnement du secteur public.

Compte tenu des dépenses en immobilisations élevées nécessaires pour investir dans des usines et des installations de fabrication, une période prolongée sans projets d’habitation pourrait entraîner des cas d’insolvabilité. C’est à ce niveau que les organismes publics peuvent jouer un rôle crucial. Le fait, pour les entreprises, de bénéficier d’un processus d’approbation rapide où la réalisation des projets est de surcroît garantie leur permet de croître et de se développer.

Recherche d’expertise à l’international.

En fin de compte, il pourrait également être nécessaire de rechercher des prestataires à l’extérieur du Canada afin d’obtenir l’envergure requise pour construire près de six millions de logements au total d’ici la fin de la décennie. De nombreux fabricants au Canada ont déjà mis la clé sous la porte, et les autres pourraient ne pas avoir la capacité ou l’envergure nécessaire pour atteindre la cible prévue en matière de logement. La capacité de production manufacturière de la Chine, qui se chiffre en millions de pieds carrés d’espace d’usine, doit être explorée.

Un catalogue de modèles de logements préapprouvés est une initiative prometteuse.

Cependant, un tel catalogue doit respecter les diverses politiques à chaque niveau de l’administration gouvernementale, y compris les codes nationaux, les politiques provinciales et les codes municipaux, qui constituent un environnement règlementaire complexe. Les constructeurs ont du mal à suivre l’évolution permanente des codes du bâtiment. Ils doivent également fournir des efforts importants pour adapter les connaissances actuelles à chaque modification règlementaire, ce qui les empêche de déployer la fabrication à grande échelle.

Les gouvernements sont conscients du problème de logement.

Lors de récentes rencontres et discussions, le ministre fédéral Sean Fraser a indiqué que son ministère accordait une attention particulière aux logements préfabriqués comme solution à la crise. Un autre effort louable, le Fonds pour accélérer la construction de logements de la SCHL, vise à lier le financement fédéral aux municipalités afin d’éliminer les obstacles locaux à la construction rapide de logements. Le rapport du Groupe de travail sur le logement et le climat du 5 mars contiendra probablement des recommandations qui seront intégrées au budget fédéral de cette année. Le ministère du Logement de la Colombie-Britannique devrait également faire passer une série de changements législatifs au printemps, dans la foulée du nouveau programme BC Builds de la province. Toutefois, les gouvernements peuvent en faire davantage pour faciliter la construction, notamment en harmonisant les codes des différents territoires, en accélérant les processus d’approbation et en sensibilisant les services chargés de l’octroi des permis aux avantages des méthodes et des matériaux de construction novateurs.

La Colombie-Britannique pourrait être un chef de file du secteur des logements préfabriqués.

La province gère ses forêts de façon plus durable et mise davantage sur les forêts à valeur élevée plutôt que sur celles à volume élevé. WoodWorks BC et d’autres organisations travaillent également à accroître l’offre de bois et de produits en bois massif. À mesure que les constructeurs augmenteront leur utilisation des matériaux à faibles émissions de carbone, le secteur pourrait créer des emplois.

Trinh Theresa Do (on l’appelle généralement Theresa) est responsable de l’élaboration de la stratégie des groupes Services économiques RBC et Leadership avisé RBC, et elle participe à l’occasion aux activités de baladodiffusion, de recherche et de rédaction. Auparavant, elle a exercé les fonctions de conseillère stratégique auprès des membres de la haute direction de la division Services bancaires aux particuliers et aux entreprises de RBC.

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Principaux points à retenir

  • Le secteur du bâtiment se classe troisième parmi les plus grands émetteurs de carbone au Canada, alors qu’il représentait 13 % de toutes les émissions en 2022, soit 92 millions de tonnes (Mt) d’équivalent CO2 (éq. CO2). Le Canada s’est fixé pour objectif d’abaisser cette quantité à 53 Mt d’ici 2030.
  • L’adoption généralisée du bois, notamment du bois massif, en guise de substitut ou de complément au béton et à l’acier pourrait réduire les émissions intrinsèques des bâtiments d’un ordre de jusqu’à 25 %.
  • L’utilisation du bois massif dans les nouveaux appartements, copropriétés et tours de bureaux pourrait réduire les émissions d’au moins 9 Mt, soit près de 10 % des émissions du secteur, d’ici 2030.
  • Outre les réductions d’émissions, l’utilisation accrue du bois massif dans la construction de bâtiments pourrait permettre, selon une estimation prudente, de faire croître le marché du bois massif de un million de dollars d’ici 2030. On s’attend à ce qu’une partie de cette croissance revienne aux communautés autochtones puisqu’elles se trouvent dans les zones de recrutement des sites forestiers, des scieries et des installations de fabrication de bois massif.
  • Il est essentiel de s’attaquer aux primes d’assurance liées à la construction et à l’occupation de bâtiments, ainsi qu’à l’inadéquation entre l’offre et la demande avant que le Canada ne puisse saisir les occasions de réduire ses émissions, d’exploiter son potentiel économique et de créer de nouveaux emplois.
  • Le Canada possède toutes les pièces du casse-tête qui s’avèrent nécessaires pour lui permettre de devenir un chef de file mondial dans le domaine du bois massif. Les engagements climatiques du pays offrent un moment particulièrement bien choisi pour permettre à tous les acteurs du secteur du bâtiment d’unir leurs forces afin de concrétiser cette ambition collective.

La Colombie-Britannique et le Québec sont en
tête de l’essor du bois au Canada

Projets en bois massif achevés en 2022

 

Source : Institut d’action climatique RBC

661

Nombre de projets réalisés en bois massif au Canada

87 %

Part de la Colombie-Britannique, de l’Ontario et du Québec dans les projets en bois massif au Canada

12

Nombre d’étages autorisé pour les projets en bois massif au Canada

S’il se peut que cet immeuble de 10 étages qui est en voie de s’élever à proximité du quartier Harbourfront de Toronto ne se démarque pas dans la forêt de gratte-ciel qui peuplent la ville, il se distingue néanmoins par ce qu’il signifie sur le plan environnemental. En effet, l’édifice Limberlost Place du George Brown College est une structure en bois massif et en verre qui caresse l’ambition de devenir un bâtiment carboneutre.

Voilà une idée qui tombe à point.

Si les imposantes structures façonnées d’acier et de béton ont jadis symbolisé la croissance économique, elles sont désormais emblématiques du défi climatique qu’il importe de relever. L’utilisation répandue de ciment, d’acier et d’aluminium à intensité carbonique dans les bâtiments fait en sorte qu’il s’agit désormais du troisième secteur plus grand émetteur au Canada, alors qu’il représentait 92 Mt d’équivalent CO2 , soit 13 % de l’ensemble des émissions en 2022. La croissance démographique, l’urbanisation continue et l’urgence de construire de nouveaux immeubles à plusieurs étages pour faire face à une crise sur le plan de l’offre de logements pourraient faire en sorte qu’il soit plus difficile de parvenir à maîtriser les émissions.

Le Canada peut tirer parti de ses abondantes ressources forestières pour créer un marché mondial de poutres, de panneaux et de poteaux de grande taille en bois d’ingénierie pouvant potentiellement remplacer le béton et l’acier, voire en réduire considérablement l’utilisation, et, du même coup, les émissions qui y sont associées. La construction de l’édifice Limberlost Place, ainsi que la poignée de structures similaires qui parsèment le Canada, portent à croire qu’il se pourrait que nous soyons à l’aube de la prochaine vague de bâtiments durables faits de bois massif à faible teneur en carbone et assemblés comme le sont les armoires IKEA, dans une perspective de réduction des émissions.

Qu’est-ce que le bois massif ?

Les produits en bois massif sont des éléments structurels et porteurs qui interviennent dans la construction de bâtiments, sous forme de colonnes, de poutres et de panneaux . Si ces produits offrent des caractéristiques similaires sur le plan du comportement au feu et de la résistance sismique à celles du béton et de l’acier, ils sont néanmoins beaucoup plus légers. Le bois massif peut se substituer à l’acier et au béton dans les bâtiments de faible ou moyenne hauteur. Dans les bâtiments de plus grande hauteur, on fait généralement appel au bois massif en conjonction avec le béton et l’acier, le béton étant réservé à la cage d’escalier et au noyau renfermant les ascenseurs du bâtiment, les colonnes étant plutôt en acier.

L’essor du bois massif

L’émergence du bois massif au Canada en guise de complément et de solution de rechange au béton et à l’acier a été observée pour la première fois en 2007, alors que furent achevés plusieurs bâtiments commerciaux et institutionnels en Colombie-Britannique, en Ontario et au Québec . Parmi ces bâtiments figurent l’agrandissement de l’entrée sud du pavillon Kootenay Centre du College of the Rockies à Cranbrook, en Colombie-Britannique, le bâtiment de la Winnipeg Humane Society au Manitoba, ainsi que le chalet du club de golf OslerBrook Golf and Country Club à Collingwood, en Ontario. Avant cette date, les codes du bâtiment nationaux et provinciaux n’autorisaient pas l’utilisation du bois massif. Au Canada, 661 projets de bois massifs sont désormais réalisés. À titre de comparaison, 356 projets ont été menés à bien aux États-Unis.

Les gouvernements et les collèges/universités sont ceux qui ont passé la plupart des commandes des premiers bâtiments commerciaux et institutionnels. Bien que l’on doive toujours la majorité de ces bâtiments à cette clientèle, les promoteurs et constructeurs du secteur privé entrent désormais dans la mêlée. Aujourd’hui, un tiers de tous les projets en bois massif prévus et en cours de construction sont des projets résidentiels à plusieurs étages.

Perspectives

Privilégier le bois :
Le plan de match en matière de bois massif de la Colombie-Britannique

Plusieurs politiques habilitantes ont fait de la Colombie-Britannique un chef de file dans le domaine de l’utilisation et de la production de bois massif au Canada comme à travers le monde.

Championne de longue date de son secteur forestier et de ses produits, la Colombie-Britannique a déposé en 2009 la loi intitulée Wood First Act, dont le mandat consistait à intégrer le bois aux bâtiments financés par la province. L’approche en matière d’approvisionnement « privilégiant le bois » pour les projets publics s’est poursuivie avec les gouvernements successifs et a culminé avec la création de l’Office of Mass Timber Implementation en 2020. Un programme de démonstration du bois massif fut annoncé en 2020 afin de soutenir les premiers utilisateurs du bois massif, comme la société Adera Development, en vue d’accélérer l’adoption plus largement répandue de ce matériau de construction à faibles émissions de carbone. La province continue d’intervenir rapidement à l’égard des obstacles réglementaires, notamment en ce qui concerne les exigences du code du bâtiment. La Colombie-Britannique fut la première province à autoriser les bâtiments résidentiels à ossature de bois de six étages. Lorsque le Code national du bâtiment du Canada (CNB) a été révisé en 2020, autorisant les bâtiments en bois massif de 12 étages, la province emboîta le pas, et ce, même si le CNB n’avait pas été arrêté de manière définitive.

La province a tiré parti de ses abondantes ressources forestières pour reproduire le modèle retenu par de nombreux pays européens afin de promouvoir le bois massif. Des pays qui disposent d’un secteur forestier important, comme l’Australie, l’Allemagne, la Suède ou la Finlande, furent parmi les premiers pays européens à supprimer les restrictions imposées au bois intégrées aux codes du bâtiment, ce qui représentait l’obstacle le plus important à l’utilisation et à l’adoption du bois massif. Conscient du fait que le soutien gouvernemental s’avère fréquemment nécessaire pour commercialiser et généraliser l’adoption de nouveaux produits, ces gouvernements ont également mis de l’avant des subventions en matière de développement de projets ainsi que de recherche et développement pour inciter les constructeurs et les promoteurs à faire appel au bois massif dans leurs projets de construction.

L’impératif associé aux 9 Mt d’émissions

12-25 %

Baisse des émissions des bâtiments si les promoteurs remplacent le béton et l’acier par le bois massif

6 %

Apport du béton, de l’acier et de l’aluminium aux émissions du Canada

10 %

Baisse des émissions due à l’utilisation généralisée du bois massif dans les bâtiments

Les profils en matière d’émissions du béton et de l’acier sont, respectivement, six et cinq fois supérieurs au profil du bois3. Dans le contexte des bâtiments et des émissions intrinsèques, le béton, l’acier et l’aluminium représentaient 6 % des émissions totales du Canada, soit 41 Mt d’émissions de gaz à effet de serre, en 20224.

Dans les bâtiments à grand nombre d’étages, le plancher représente la plus vaste surface totale et exprime 50 % des émissions intrinsèques du bâtiment5, lesquelles sont associées à des matériaux dont on considère que la décarbonation s’avère particulièrement difficile. Au vu du profil en matière d’émissions du plancher d’un bâtiment, une partie considérable des efforts de décarbonation ont porté sur cet élément structurel.

Les constructeurs qui possèdent une vaste expérience dans l’utilisation du bois massif estiment que les bâtiments à grand nombre d’étages comportant un plancher en bois massif peuvent ouvrir la voie à une réduction de leurs émissions moyennes de 27 % dans le cas du plancher et de 12 % à 25 % dans le cas de l’ensemble de la structure du bâtiment6.

Profil d’émissions intrinsèques d’une tour de taille moyenne

Le secteur pourrait réduire ses émissions de 5,5 Mt d’ici 20307 si le tiers de tous les nouveaux appartements et copropriétés, ainsi que si toutes les nouvelles tours de bureaux implantées dans les grands centres urbains, étaient construits en bois massif. Le niveau des émissions pourrait encore diminuer de 3 Mt si tous les appartements et copropriétés devaient à l’avenir être construits à l’aide d’un plancher de bois massif et si la capacité en matière de fabrication nationale ne devait pas constituer un facteur contraignant8. Ces réductions d’émissions démontrent bien que de petits efforts, comme ceux qui sont associés au fait de ne modifier qu’un seul élément de la structure d’un bâtiment, peuvent mener à des réductions d’émissions significatives, malgré le fait que l’ampleur des gains puisse sembler minime par rapport à ceux qui seraient associés à d’autres solutions purement technologiques, comme dans le cas des thermopompes ou des véhicules électriques9.

La construction en bois massif pourrait également réduire la circulation automobile sur le chantier, en plus de limiter quelque peu le recours aux équipements lourds à combustibles fossiles. Contrairement au béton, le bois massif est un produit en bois préfabriqué qu’il est possible de livrer en quelques expéditions avant de l’entreposer sur le chantier de construction.

Les praticiens du domaine du bois massif que sont Veronica Madonna, de l’Université d’Athabasca, qui est également fondatrice du cabinet d’architectes Studio VMA, et Scott Lee, de la société Element5, un fabricant de bois massif disposant d’usines au Québec et en Ontario, ont découvert que cet avantage sur le plan de l’entreposage peut permettre de réduire de l’ordre de 80 % à 90 % la circulation des véhicules de livraison sur le chantier, par rapport à la situation qui prévaut sur un chantier de construction d’immeubles traditionnels de béton et d’acier.

Perspectives

Les émissions intrinsèques propres à l’acier et au béton

Le bois massif, l’acier et le béton se composent fondamentalement de matières naturelles extraites à la surface ou sous la surface de la Terre.

Les processus énergétiques et industriels qui interviennent pour transformer le minerai de fer en acier et le calcaire et l’argile en ciment et, éventuellement, en béton, expliquent leur profil d’émissions intrinsèques élevé par rapport à celui du bois massif. En effet, les processus industriels en cause dans la fabrication de l’acier et du béton nécessitent qu’on fasse intervenir une chaleur extraordinairement élevée, dont la température varie entre 1 400 et 1 600 °C, pour transformer les matières premières dans des hauts fourneaux ou des fours. L’Agence internationale de l’énergie estime que l’énergie nécessaire pour alimenter les hauts fourneaux servant à la fabrication de l’acier représente 87 % des émissions générées dans le cadre du processus de fabrication de l’acier. Dans le cas de la production du ciment, c’est l’inverse qui est vrai, alors que 65 % des émissions sont attribuables aux processus industriels, soit, plus spécifiquement, à la production de gaz à effet de serre résultant du chauffage du calcaire et de l’argile dans les fours. Le profil d’émissions considérablement moindre du bois massif peut être attribué à un processus de fabrication qui laisse en grande partie les matières premières d’origine intactes.

Un autre avantage tient au fait que le bois massif pèse environ 30 % de moins que le béton. L’avantage qui découle d’une réduction de la circulation associée aux véhicules de livraison sur le chantier et d’un différentiel de poids plus élevé est une réduction des émissions liées au transport. L’effet combiné du caractère préfabriqué du bois massif et de sa relative légèreté par rapport aux matériaux que sont l’acier et le béton signifie qu’il est moins nécessaire de faire appel à de l’équipement lourd sur le chantier de construction, comme des grues. Du reste, lorsque de tels équipements doivent intervenir, ils sont utilisés moins longtemps. Ces deux pratiques permettent de réduire la quantité de combustible fossile assurant le fonctionnement des équipements de construction, ce qui permet d’abaisser le niveau des émissions.

L’occasion qui s’offre au Canada de conquérir une part du marché mondial du bois massif

3x

Taux de croissance des emplois canadiens associés au bois massif d’ici 2030

3x

Taux de croissance du PIB canadien provenant du bois massif d’ici 2030

$4.9B

Marché mondial du bois massif d’ici 2030

L’an dernier, le bois massif a représenté 1 % de l’ensemble des matériaux de construction en Amérique du Nord. En 2022, le marché mondial du bois massif a atteint 1,6 milliard de dollars et on s’attend à ce que ce niveau atteigne cette année 1,9 milliard de dollars10. Les analystes estiment que le marché pourrait atteindre 4,9 milliards de dollars d’ici 2030 pour autant que la demande mondiale continue à croître au rythme annuel de 14,5 %.

En 2023, la part du Canada du marché mondial du bois massif s’élève à 379 millions de dollars. Et cette part augmente, alors qu’on s’attend à ce que 649 millions de dollars viennent s’ajouter à la production économique du pays du fait de la production du bois massif selon un scénario où aucune nouvelle capacité de fabrication ne serait ajoutée d’ici 2030. L’augmentation de la capacité de production et les efforts engagés par le Canada pour conquérir 25 % du marché mondial du bois massif pourraient faire en sorte que la production économique dépasse 1,2 milliard de dollars d’ici 2030.

Si le secteur de la construction devait délaisser le béton et l’acier à forte intensité de carbone et si l’industrie du bois massif devait prendre son essor, on estime que pourrait en découler une part plus importante du marché mondial des matériaux de construction, estimé à 2 600 milliards de dollars d’ici 2030.

Bien qu’il n’existe aucune donnée officielle sur l’emploi pour le secteur du bois massif, nous estimons qu’il emploie en 2023, directement et indirectement, environ 4 000 Canadiens11. On s’attend à ce que la croissance de l’emploi dans le secteur triple d’ici 2030, pour atteindre les 12 150 emplois dans les domaines de la fabrication, de la technologie, de la foresterie, de la conception et de l’ingénierie, pour autant que la demande future se concrétise.

On s’attend à ce que certains de ces emplois reviennent aux communautés autochtones puisqu’elles se trouvent dans les zones de recrutement des sites forestiers, des scieries et des installations de fabrication de bois massif.

Les ressources forestières du Canada pourraient stimuler son
économie à faibles émissions de carbone

Deux scénarios pour l’économie prometteuse du bois massif au Canada

RBC Climate Action Institute derived analysis using data in Polaris Market Research’s Cross Laminated Timber Market report, Natural Resources Canada Mass Timber data base, and Statistics Canada sectoral GDP data.

Obstacles au bois massif et aux ambitions climatiques du Canada

La hausse constante du nombre de projets en bois massif en cours au Canada témoigne des ambitions écologiques du secteur du bâtiment. Les entretiens menés auprès de représentants de l’industrie laissent entrevoir un fort désir d’accentuer le recours au bois massif, cependant que des difficultés fondamentales empêchent les acteurs du marché d’élever leurs ambitions au rythme qui s’avère nécessaire pour atteindre les objectifs climatiques du Canada.

Répartition de l’utilisation des matériaux de construction en
Amérique du nord en 2022

Breakdown of building construction materials use in North America

Source : Mantle Developments, 2022

La souscription d’assurance est devenue la principale difficulté à relever, tant pour l’assurance liée à la construction que pour l’assurance liée à l’occupation. Actuellement, chaque bâtiment doit disposer d’une police sur mesure, ce qui augmente considérablement le coût final du projet12, ces coûts se répercutant à terme sur l’acheteur final. Les primes liées à la construction qui s’appliquent dans le cas d’un bâtiment réalisé en bois massif peuvent être jusqu’à dix fois plus élevées que celles qui sont associées à un bâtiment similaire conçu en acier et en béton. Cette composante de coût érode la compétitivité des bâtiments réalisés en bois massif et en entrave l’utilisation généralisée dans les contextes résidentiels, commerciaux et institutionnels13.

Un deuxième problème structurel tient à l’inadéquation entre les lieux propices à la production de bois massif et la demande pour ce matériau.

Patrick Chouinard, fondateur de la société Element5, souligne que, comme la Colombie-Britannique a fait office de pionnière dans le domaine, la base manufacturière s’est concentrée dans l’ouest du Canada, cependant que la demande actuelle et nouvelle provient en grande partie de l’est du Canada, ainsi que du centre et du nord-est des États-Unis. Patrick Crabbe, directeur du secteur du bois massif au sein de la société Bird Construction, qui s’est tourné très tôt vers le bois massif et en vante les mérites, estime que 62 % de la capacité et 22 % de la demande se retrouvent dans l’ouest du Canada, tandis que 78 % de la demande et 38 % de la capacité se retrouvent dans l’est du pays14.

Perspectives

Des primes exorbitantes pour les bâtiments en bois massif

Le manque de données permettant d’évaluer le risque d’incendie des bâtiments en bois massif constitue la principale raison qui explique que les primes d’assurance liées à la construction et à l’occupation des bâtiments en bois massif sont six à dix fois plus élevées que celles qui visent les bâtiments conventionnels en acier et en béton.

Le fait que le marché du bois massif soit restreint et représente un marché de niche exacerbe cette réalité. Le manque de données actuarielles fait en sorte que les compagnies d’assurance envisagent généralement l’assurance des bâtiments en bois massif en s’inspirant de l’archétype de structure de bâtiment qui s’en rapproche le plus, soit celui d’une maison à ossature de bois façonnée avec des pièces de 2 po x 4 po. Conscients du fait que l’adoption du bois massif constitue une nécessité pour décarboner le secteur, les leaders de l’écosystème du bois massif comme l’entreprise de services de construction Ellis Don ou le Conseil canadien du bois et la société FP Innovations se sont employés à combler l’écart sur le plan des connaissances et de l’information qui existe au sein du secteur de l’assurance en réunissant des intervenants du secteur pour discuter du défi que représente la question de l’assurance et examiner les solutions potentielles. Il s’agit là d’un début prometteur, mais néanmoins lent. Ces actions n’ont pas encore produit les résultats escomptés, que ce soit au Canada ou à l’échelle internationale, et continuent à représenter un obstacle significatif à l’utilisation à grande échelle du bois massif.

Pour les fabricants, l’un des principaux obstacles à l’expansion des opérations tient au coût que représente l’acquisition des équipements et de la technologie spécialisés qui conviennent au bois massif, qui ne sont produits que par une poignée de fabricants établis en Europe. Le coût élevé des équipements de fabrication empêche également de nouveaux acteurs de se lancer dans le secteur du bois massif. On estime que le capital requis pour mettre en place des installations de fabrication d’une capacité de 50 000 m2 est de 200 millions de dollars, une partie très importante des coûts étant attribuable à la machinerie.

Les scieries canadiennes sont dominées par des joueurs qui produisent du bois de dimension, c’est-à-dire du bois d’œuvre coupé dans des dimensions standardisées (p. ex. 2 po x 4, 6 ou 8 po) qu’on retrouve dans les grands magasins de rénovation résidentielle et auxquels on a recours pour construire la charpente de maisons isolées. Si les produits en bois massif sont fabriqués à partir de bois de dimension, la teneur en humidité et les exigences d’usinage du bois sont considérablement différentes. Ces différences ont engendré une pénurie de « matière première » appropriée en bois massif, ce qui a mené à une pénurie des approvisionnements en bois massif.

Associé et architecte auprès de la société DIALOG, et pionnier dans l’adoption du bois massif, Craig Applegath est d’avis que le temps d’attente associé au bois massif au Canada est de deux ans15.

Certains fabricants de bois massif sont intervenus à l’égard de ce troisième enjeu structurel par le biais d’une intégration en amont en faisant l’acquisition de scieries pour leur permettre de contrôler le type de bois produit ainsi que la façon dont il est transformé en matière première.

Patrick Crabbe salue le rôle de leadership qu’ont assumé divers gouvernements pour susciter de l’intérêt à l’égard du bois massif et en promouvoir l’utilisation. Il souligne que le succès des efforts qu’ils ont engagés a involontairement conduit à un déséquilibre entre l’offre et la demande. Si ce déséquilibre du marché ne devait pas être résolu, il pourrait ralentir le rythme de l’adoption du bois massif et mettre en péril les objectifs en matière de décarbonation du secteur du bâtiment.

Recommandations

S’il se peut que le Canada a accusé un certain retard à l’égard du marché du bois massif, il a rattrapé ses concurrents européens en moins d’une décennie, tant sur le plan de l’utilisation du bois massif que de sa fabrication. Cette situation n’est pas non plus le fruit du hasard. Les premiers succès du Canada sont imputables à des politiques et des programmes fédéraux et provinciaux qui ont été adaptés à l’évolution des forces du marché et de la réglementation ainsi qu’à la présence d’entrepreneurs visionnaires sur l’ensemble de la chaîne de valeur.

Cependant, nous n’en sommes qu’au premier acte d’une pièce qui en comporte plusieurs. Le Canada a l’occasion de jouer un rôle de premier plan dans le mouvement mondial qui sous-tend le bois massif s’il adopte les recommandations suivantes :

Normaliser la souscription d’assurance afin d’abaisser les coûts. La normalisation de la souscription d’assurance contre les risques d’incendie applicable aux bâtiments en bois massif à l’étape de la construction et de l’occupation des bâtiments permettrait de réduire les primes d’assurance et les coûts globaux pour les constructeurs et les propriétaires de bâtiments.

Continuer à financer des subventions d’immobilisations. Les subventions fédérales et provinciales ont joué un rôle essentiel dans la réduction du coût de la machinerie, en plus de favoriser la création d’une capacité de fabrication additionnelle, soit de la part des fabricants existants, soit de celle des nouveaux venus. La poursuite de ces programmes permettrait de garantir que l’offre puisse suivre la croissance à deux chiffres de la demande nationale et internationale.

Conclusion

Les constructeurs, les architectes, les ingénieurs et les fabricants sont d’avis que le Canada peut tirer parti de l’abondance de ses forêts naturelles et devenir un leader mondial dans les domaines de la recherche, de la fabrication et de l’utilisation du bois massif, tout en agissant à titre de fer de lance des efforts visant à décarboner le secteur du bâtiment. Si des défis fondamentaux subsistent, le secteur s’accorde à reconnaître qu’ils ne sont pas insurmontables. Le moment est venu pour tous les intervenants du secteur du bâtiment de relever ensemble ces défis et d’y trouver des solutions. Ainsi que, pour le Canada, de démontrer au monde entier notre sens de l’innovation en matière de construction de bâtiments et d’action climatique.

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Pour en savoir plus, allez à www.rbc.com/institut-action-climatique

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Contributors :

Auteur principal: Myha Truong-Regan, cheffe, Recherche, Institut d’action climatique RBC

Farhad Panahov, Économiste
Yadullah Hussain, directeur de rédaction, Institut d’action climatique RBC
Darren Chow, premier directeur, Médias numériques
Shiplu Talukder, spécialiste, Publication numérique
Caprice Biasoni, graphiste spécialisée

Remerciements :

Patrick Chouinard, Founder, Element5
Patrick Crabbe, Director of Mass Timber, Bird Construction
Mark Gaglione, Co-lead, EllisDon Building and Material Sciences Department
Vince Davenport, Co-lead, EllisDon Building and Material Sciences Department

  1. Estimations des émissions de l’Institut canadien du climat tirées de Estimations préliminaires des émissions nationales, 2023.
  2. Certains historiens de l’architecture feraient valoir que le bois massif n’est pas un nouveau matériau de construction au Canada. Le bois massif (ou gros bois d’œuvre) est utilisé au Canada depuis la fin des années 1800. Construit en 1895 et toujours utilisé aujourd’hui, le plus ancien bâtiment en bois massif qui demeure au Canada est situé au 312 Adelaide Street West, à Toronto.
  3. Hsu, S. L. (juin 2010). « Life cycle assessment of materials and construction in commercial structures: variability and limitations ». Massachusetts Institute of Technology.
  4. Estimations de l’Institut d’action climatique de RBC basées sur une analyse des données tirées du Programme des Nations Unies pour l’environnement : Rapport sur l’état mondial des bâtiments et de la construction en 2022 (section 3.3 – Émissions dans le secteur des bâtiments) et des Estimations préliminaires des émissions nationales de l’Institut canadien du climat.
  5. Entrevue avec Mark Gaglione et Vince Davenport, coresponsables du Service des bâtiments et de la science des matériaux de la société Ellis Don. Craig Applegath, de la société Dialog, estime pour sa part que, dans certains types de bâtiments, le plancher peut représenter 70 % du total des matériaux de construction utilisés.
  6. La réduction des émissions du plancher se fonde sur l’hypothèse selon laquelle le bâtiment en bois massif repose sur des fondations en béton et en acier. Les réductions totales de 12 % et de 25 % visent une structure en bois massif par rapport à une structure équivalente construite selon la méthode faisant intervenir à la fois de l’acier et des poutres.
  7. Unités résidentielles construites entre 2025 et 2030.
  8. Selon les données de Ressources naturelles Canada, la capacité actuelle de fabrication de bois massif au Canada est estimée à 1,1 million de mètres cubes. En guise de comparaison, la revue Architectural Record estime que la capacité européenne s’élève à 1,6 million de mètres cubes.
  9. Les émissions résultant du recours à des planchers en bois massif seraient négatives si l’on tenait compte du carbone biogénique. Le Service des bâtiments et de la science des matériaux de la société Ellis Don évalue les économies associées au carbone biogénique à 170 kg/eq. CO2/m2.
  10. L’analyse produite par l’Institut d’action climatique RBC s’est appuyée sur les données tirées du rapport Cross Laminated Timber Market de la société Polaris Market Research, sur la base de données portant sur le bois massif de Ressources naturelles Canada, ainsi que sur les données sectorielles sur le PIB de Statistique Canada.
  11. L’analyse produite par l’Institut d’action climatique RBC s’est appuyée sur les données tirées du rapport Cross Laminated Timber Market de la société Polaris Market Research, sur la base de données portant sur le bois massif de Ressources naturelles Canada, ainsi que sur les données sectorielles sur le PIB de Statistique Canada.
  12. Les constructeurs de projets dont le coût est supérieur à 50 millions de dollars doivent généralement faire intervenir plusieurs compagnies d’assurance pour assurer la couverture de leurs projets. Cette pratique ne peut être évitée du fait que les compagnies d’assurance prévoient une limite assurable maximale inférieure dans le cas du bois massif à celle qui s’applique aux autres matériaux de construction conventionnels comme le béton, l’acier et le bois traditionnel.
  13. Les constructeurs qui possèdent une vaste expérience dans le domaine de la construction en bois massif sont parvenus à atteindre la parité des coûts avec les bâtiments conventionnels façonnés d’acier et de béton en optimisant les pratiques en matière de conception, de construction et d’ordonnancement.
  14. Données présentées par Patrick Crabbe dans le cadre de la Toronto Mass Timber Conference du Brookfield Sustainability Institute, septembre 2023. Données tirées du rapport intitulé Mass Timber North America de la société Forest Economic Advisors, juillet 2022.
  15. Estimations réalisées en octobre 2022 dans un article de la revue Medium intitulé 10 Reasons to Build with Mass Timber.

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Pourquoi nous avons rédigé ce rapport

Le marché immobilier canadien est au bord de l’explosion. Notre parc de logements actuel est déjà largement inférieur aux besoins des Canadiens et il nous faudra bientôt trouver un moyen de répondre à la hausse record de la demande des nouveaux Canadiens. Cela signifie qu’il nous faudra construire près de six millions de nouvelles maisons.

La construction de façon durable (une exigence nécessaire pour atteindre nos objectifs climatiques) de ces maisons ouvre la voie à des débouchés économiques. Le Canada peut mener la prochaine ère écologique du secteur de la construction nord-américain, définie notamment par de nouveaux matériaux de construction, des systèmes intelligents de construction et l’utilisation de systèmes de chauffage et de refroidissement à faibles émissions. En plus de la construction des bâtiments, nous devrons constituer de nouvelles chaînes logistiques, regrouper une main-d’œuvre qualifiée et bâtir surtout une économie moderne qui facilite la transition.

C’est cet enjeu qui a incité RBC Institut d’action climatique et le Brookfield Sustainability Institute du Collège George Brown à entamer une collaboration, en commençant par ce document. Tours à faibles émissions de carbone : le défi zéro émission nette de 40 milliards $ du Canada vise à informer les Canadiens de l’urgence des besoins, mais aussi à mettre en avant les occasions grandissantes qui découleront de la construction d’édifices plus durables.

John Stackhouse, premier vice-président, Bureau du chef de la direction, RBC

Luigi Ferrara, président du conseil et chef de la direction, Brookfield Sustainability Institute

Points importants

  • D’ici 2030, le Canada aura besoin de 5,8 millions de nouvelles habitations, soit 40 % de plus, car la crise d’accessibilité à la propriété et le pic d’immigration actuels font augmenter la demande.
  • Si on les construit selon les pratiques actuelles et les codes qui sont en vigueur, ces structures ajouteront chaque année jusqu’à 18 Mt (millions de tonnes) d’émissions de gaz à effet de serre à notre bilan carbone.
  • Les émissions provenant de la production du ciment et de l’acier utilisés pour les construire s’ajouteront
  • Avec environ 90 Mt de gaz à effet de serre par année, les bâtiments actuels comptent déjà parmi les plus grands émetteurs du Canada.
  • Pour atteindre nos objectifs de carboneutralité, nous devrons changer notre façon de construire et ce que nous construisons. Nous devrons également moderniser nos bâtiments actuels en rénovant quelque 16 millions d’habitations et 750 millions de mètres carrés de locaux commerciaux.
  • Il faudra à cette fin des investissements de plus de 40 milliards de dollars par an, dont 60 % pour les rénovations et le reste pour les nouvelles constructions1.
  • Les nouvelles technologies seront essentielles. L’utilisation des pompes à chaleur (qui gagne déjà du terrain dans les provinces de l’Atlantique et en Colombie-Britannique) doit se généraliser, augmenter et finir par remplacer les fournaises au gaz, qui constituent la plus importante source d’émissions des bâtiments.

Key Charts



 

Sept idées

Les provinces devraient établir des normes d’émissions de plus en plus strictes pour les immeubles nouveaux et existants.

Les codes pour la construction de nouveaux bâtiments doivent se renforcer rapidement, et les émissions autorisées dans les structures actuelles doivent diminuer peu à peu selon un plan transparent, mais ambitieux. Il importe de réduire graduellement les ventes de technologies et de matériaux à fortes émissions de carbone, conformément à ce plan.

Les propriétaires d’immeubles sont tenus de recueillir les données relatives aux émissions et aux rénovations, et de les diffuser

Une base de données nationale en libre accès présentant les effets des diverses améliorations apportées à tous les types de bâtiments peut aider les propriétaires à élaborer des plans d’investissement pour respecter les règlements susmentionnés. Tous les paliers de gouvernement doivent contribuer au paiement des coûts de la base de données.

Les commissions des services publics doivent transmettre les bons messages sur les prix

Les provinces peuvent utiliser les tarifs d’électricité pour encourager l’installation de pompes à chaleur dans les grands bâtiments, ainsi que les économies d’énergie et le déplacement de la demande dans les plus petits.

Il faut cibler l’abordabilité grâce à l’assurance prêt hypothécaire, aux prêts et aux règles d’utilisation du sol.

Ottawa doit autoriser la prolongation de la période d’amortissement maximale pour les prêts hypothécaires verts assurés et accorder des subventions directes plus importantes aux acheteurs de pompes à chaleur à faibles revenus. Les administrations municipales doivent réduire les frais de développement et augmenter la densité autorisée pour les bâtiments durables. Les banques doivent examiner comment modifier les critères de crédit afin d’aider les propriétaires à acheter des logements écologiques plus coûteux.

Les municipalités doivent créer des quartiers à faibles émissions de carbone.

Désigner des zones de bâtiments à faibles émissions de carbone (p. ex. des bâtiments en bois massif, l’utilisation de nouvelles formes de béton ou des maisons préfabriquées), plutôt que des emplacements précis, afin d’augmenter rapidement l’échelle des projets pilotes.

Améliorer les compétences des travailleurs, faire croître la main-d’œuvre et adopter de nouvelles méthodes de conception.

Les syndicats et les employeurs peuvent unir leurs efforts pour enseigner aux travailleurs les méthodes de construction nécessitant moins de main-d’œuvre. Le gouvernement fédéral peut élaborer une politique d’immigration mieux ciblée afin d’attirer les nouveaux arrivants possédant les compétences requises en construction.

Les participants du secteur peuvent collaborer pour favoriser l’innovation au sujet des pompes à chaleur, ainsi que leur approvisionnement.

Les groupes sectoriels peuvent cibler d’autres pays froids pour améliorer les pompes à chaleur destinées aux climats froids et réduire leur coût. Les gouvernements peuvent appuyer les missions commerciales et stimuler la production nationale de pompes et de composants, notamment grâce à des synergies avec d’autres fabricants et innovateurs canadiens (p. ex. les fabricants de pièces automobiles).

Pourquoi il faut rendre l’environnement bâti du Canada plus durable

Il y a longtemps que les bâtiments sont au cœur du problème d’émissions du Canada.

Chauffés par des fournaises au gaz, alimentés par de l’électricité produite avec du charbon et soutenus par des fondations en béton à fortes émissions, nos bâtiments sont notre troisième source d’émissions de gaz à effet de serre en importance après les secteurs de l’énergie et du transport. Au total, ils génèrent un huitième de nos émissions, soit environ 90 millions de tonnes (Mt) de dioxyde de carbone par année. De plus, ces émissions augmentent, car on construit plus de maisons et de locaux commerciaux chauffés au gaz naturel.

Pour atteindre nos objectifs climatiques, nous devons bâtir d’une nouvelle façon. La conception et la modernisation peuvent nous permettre de faire bien plus que réduire nos émissions. Nous pouvons transformer nos bâtiments en puissants moteurs de transition durable qui serviront de bornes de recharge pour les véhicules électriques, de générateurs d’énergie solaire et de puits de carbone emprisonnant les émissions stockées dans les matières premières.

L’« environnement bâti » du Canada, c’est-à-dire les centres commerciaux, les habitations et les tours de bureaux qui sont au cœur de nos existences, est essentiel à l’économie. Les services immobiliers et le secteur de la construction produisent directement un cinquième du PIB, car des bâtiments commerciaux sont nécessaires à un vaste éventail d’activités économiques qui s’étendent des magasins de vente au détail aux chaînes de montage. Cependant, presque la moitié de notre parc immobilier a été construit avant 1980, époque où l’efficacité énergétique n’était pas une priorité absolue. Qui plus est, au Canada, la fraîcheur du climat et l’abondance de gaz naturel nous ont longtemps amenés à chauffer nos habitations généreusement sans avoir à faire attention aux émissions.

Ce n’est plus possible maintenant. Notre parc de logements actuel est déjà largement inférieur aux besoins des Canadiens et la flambée des prix rend la propriété de plus en plus inaccessible. Comme nos objectifs d’immigration records amèneront 5,5 millions de nouveaux arrivants au Canada d’ici 2035, nous devrons accroître notre parc de logements de 40 % au cours des dix prochaines années, et ce, sans augmenter les émissions.

L’ampleur de cette tâche est sans doute colossale, mais elle nous donne aussi la possibilité de repartir à zéro. Certaines entreprises canadiennes saisissent cette occasion en prenant l’initiative de développer des technologies de construction favorables au climat. La société Element5 de St Thomas, en Ontario, produit une technologie liée au bois massif qui permet d’en coller plusieurs couches ensemble afin de produire du bois suffisamment solide pour remplacer l’acier et le béton habituellement utilisés dans les bâtiments. L’entreprise QuadReal de la Colombie-Britannique est en train de transformer un entrepôt de Toronto en centrale solaire en installant sur son toit de nombreux panneaux destinés à alimenter des camions de livraison électriques. De plus, la société torontoise Morgan Solar conçoit des stores qui servent également de panneaux solaires. En exportant ces solutions de construction intelligente, en faisant croître l’économie et en réduisant ses propres émissions, le Canada peut jouer un rôle de chef de file en Amérique du Nord.

Nos constructeurs devront relever le défi d’intégrer ces innovations à faibles émissions de carbone à leurs activités courantes. Ils devront aussi composer avec le fait qu’au Canada, les espaces de vie sont plus vastes que dans la plupart des pays développés.

 

Les pénuries de main-d’œuvre, le fait que les systèmes électriques peinent à répondre à la demande et les tensions s’exerçant sur les chaînes logistiques liées aux nouvelles technologies constitueront d’importants obstacles. Le coût supplémentaire lié à la construction durable en sera un autre. Chaque dollar supplémentaire aura une incidence sur les ménages canadiens, aux prises avec la hausse du coût de la vie.

Toutefois, le maintien des normes de construction que nous appliquons depuis toujours s’accompagnera d’autres fardeaux financiers qui prendront la forme de futures rénovations et d’un prix du carbone supérieur. Nous ne pouvons tout simplement pas nous permettre d’attendre plus longtemps.

Étude de cas

Création de communautés favorables au climat

Les nouvelles communautés offrent à leurs concepteurs une chance de mettre au point, à l’échelle de quartiers, des solutions qui nous rapprochent rapidement de la carboneutralité.

Les « communautés favorables au climat » adoptent des solutions fondées sur la nature, des pratiques d’économie circulaire et des types d’énergie renouvelable. Leurs travaux de conception sont axés sur la durabilité et la flexibilité des bâtiments, ainsi que sur la préservation des écosystèmes. Elles aident aussi leurs habitants à adopter des philosophies de vie simples, des économies fondées sur le partage et des réseaux communautaires intelligents.

Ces communautés privilégient généralement le transport en commun, les petites maisons et les quartiers densément peuplés dont les résidents peuvent se déplacer à pied pour vivre, travailler et jouer. Elles comprennent généralement des locaux destinés à divers usages et différents types de logements locatifs, créent un réseau d’espaces naturels et pavés à échelle humaine, adoptent des installations de cohabitation gérées par la communauté et intègrent des systèmes fondés sur l’énergie renouvelable et sur des solutions intelligentes pour réduire la consommation d’énergie.

Le quartier Bedzed de Londres, qui est l’une des premières communautés favorables au climat du monde, compte 100 habitations, un collège, des bureaux et diverses installations communautaires. Des matériaux locaux et recyclés ont été utilisés pour le construire, et son système de chauffage central et ses maisons à conception passive ont contribué à réduire de moitié les émissions liées au transport et d’un tiers celles qui sont liées au chauffage. L’utilisation d’eau a été réduite de deux tiers. Ainsi, les résidents, dont les factures annuelles sont inférieures de 1 400 livres sterling à celles de la moyenne des Londoniens, ont pu réaliser des économies importantes.

Source: The Bedzed Story

Nouvelles constructions et rénovations :
une nouvelle voie et un long effort

Les nouveaux bâtiments nous offrent une occasion unique de réinventer notre environnement bâti.

Dès le départ, les collectivités et les structures peuvent être conçues pour être plus efficaces sur le plan énergétique et plus résistantes aux menaces physiques et aux coûts liés aux changements climatiques comme la chaleur, les inondations et les incendies de forêt. Lorsqu’ils construisent des bâtiments entièrement neufs, les promoteurs peuvent créer de façon plus abordable des « enveloppes » étanches et des structures entraînant moins de pertes d’air et de chaleur. Ils peuvent aussi s’inspirer de technologies moins énergivores, comme les pompes à chaleur, qui déplacent la chaleur de l’air extérieur, de l’eau ou du sol pour la transférer à l’intérieur. De cette façon, des économies sont réalisées plus rapidement. En outre, comme les pompes à chaleur peuvent aussi bien servir à chauffer les espaces qu’à les rafraîchir, la technologie qui leur est associée peut aussi éliminer le besoin de fournaises et de climatiseurs dans de nombreuses parties du pays, ce qui permet de réduire encore plus les coûts.

Ces économies d’exploitation peuvent compenser en grande partie le coût initial supplémentaire de 5 à 10 % lié à la construction de bâtiments durables. Si l’on apportait des modifications aux politiques de prêts hypothécaires (par exemple, en prolongeant la période d’amortissement des prêts hypothécaires assurés pour les maisons carboneutres), la compensation serait encore meilleure. Entre-temps, la mise en œuvre d’un cadre réglementaire uniforme et de codes du bâtiment favorisant tous autant les bâtiments carboneutres dans toutes les municipalités ferait en sorte que les coûts et les normes soient les mêmes pour tous les constructeurs.

Ce qu’on appelle le « carbone intrinsèque » constitue un plus grand défi. Le carbone intrinsèque est constitué des émissions produites lors de la fabrication de matériaux de construction (comme le ciment destiné à de nouvelles fondations et le verre des nouvelles fenêtres). Selon certaines mesures, il représente 11 % des émissions mondiales,2 et peut correspondre à près de deux décennies d’émissions liées à l’exploitation d’un immeuble.

 

Heureusement, certaines des innovations les plus intéressantes ont lieu dans ce domaine. L’utilisation de bois dans les grands bâtiments permet d’emprisonner efficacement le carbone stocké dans les arbres pendant plus de 100 ans. De plus, certaines études portent à croire qu’elle réduit également les pertes de chaleur, ce qui facilite aussi la réduction des émissions liées à l’exploitation de ces bâtiments. Les innovations relatives au béton peuvent faire augmenter la quantité de carbone qu’il stocke et les bâtiments imprimés en 3D ou préfabriqués permettent de réduire considérablement la quantité de matériaux gaspillés. D’autres matériaux sont en cours de mise au point : par exemple, au Royaume-Uni, des chercheurs font pousser des structures à partir de mycélium, de sciure et de laine. Certaines de ces innovations ne pourront être utilisées à grande échelle, mais nous devons investir massivement dans les plus prometteuses.

La réglementation actuelle constitue un obstacle important. Pour construire un bâtiment de dix étages en bois massif, les architectes du Collège George Brown de Toronto ont dû obtenir des exemptions spéciales aux codes du bâtiment. Ils les ont obtenus au bout de quatre ans, ce qui est largement supérieur au temps de construction total prévu pour le bâtiment lui-même. Nous devrons accélérer la cadence et apprendre de nos pairs du monde entier. Par exemple, en Europe, il y a trois fois plus de grands bâtiments en bois massif en construction.





 

Bâtir à partir de rien est une chose. La rénovation des espaces actuels, dont beaucoup ont été construits il y a des décennies, sera plus difficile. Pour atteindre nos objectifs de 2050, nous devrons chaque année convertir 57 millions de m2 d’espaces résidentiels (400 000 logements) et plus de 25 millions de m2 d’espaces commerciaux au chauffage à faibles émissions. Rien que pour les logements, il faudrait à cette fin presque tripler notre rythme actuel de conversion.

Cependant, le simple fait de remplacer les bâtiments vieillissants sera coûteux et pourrait produire d’autres émissions. De plus, on peut travailler à partir des structures actuelles. Les rénovations qui améliorent l’étanchéité à l’air et l’isolation peuvent améliorer la rentabilité des pompes à chaleur, mais certains propriétaires pourraient devoir évacuer leurs locataires et perdre leurs loyers, et les propriétaires occupants pourraient devoir sacrifier de l’espace pour améliorer l’isolation. Pour les propriétaires, il est possible que les économies réalisées grâce aux rénovations ne compensent pas leur coût, sauf lorsque celles-ci devaient être effectuées de toute façon. De plus, à cause du carbone intrinsèque, les améliorations précoces peuvent même, dans certains cas, avoir un effet négatif en ce qui concerne les émissions.

Quoi qu’il en soit, chaque fois que nos bâtiments vieillissants ont besoin d’améliorations, il faut saisir l’occasion. Or, il y a suffisamment de bâtiments commerciaux en fin de vie pour nous tenir occupés jusqu’en 2030. Pour ne pas manquer cette occasion de réduire les tensions pesant sur notre réseau électrique déjà surchargé, nous devons rapidement mettre sur pied une économie de la rénovation.

Facilitateurs

1. Finance

Les technologies propres sont peut-être la meilleure solution pour réduire les émissions. Malheureusement, les chiffres font en sorte qu’il est difficile d’en convaincre les propriétaires occupants et commerciaux. En plus d’être des espaces dans lesquels nous vivons et travaillons, les bâtiments modernes sont aussi des systèmes mécaniques complexes. Les plans budgétaires d’investissement des grands bâtiments commerciaux sont complexes. De plus, les budgets des propriétaires occupants comportent de nombreuses priorités conflictuelles. Certaines rénovations peuvent être logiques et avoir un rendement raisonnable sur le plan financier (bien qu’elles soient moins enthousiasmantes qu’une nouvelle cuisine éclatante). Mais dans bien des cas, et surtout pour les changements importants comme le remplacement d’une fournaise au gaz par une pompe à chaleur, les calculs ne donnent pas un résultat intéressant. En effet, bien que les pompes à chaleur entraînent une réduction des factures de services publics au fil du temps, il revient moins cher de chauffer une habitation avec une fournaise au gaz.

Pour chauffer leur logement avec une nouvelle fournaise au gaz à haute efficacité et la rafraîchir avec un climatiseur, les propriétaires occupants de Toronto dépensent environ 2 700 $ par année3. Pour faire de même avec une pompe à chaleur pour climat froid,4 qui coûte plus cher, il leur faudrait payer entre 3 300 $ et 3 800 $. Pour que les pompes à chaleur soient plus avantageuses sur le plan financier, il faudrait que la taxe carbone soit supérieure à 200 $.

Les meilleures pompes à chaleur sont celles qui, comme les fournaises actuelles, sont en grande partie invisibles et poussent l’air à travers les conduits. Ce sont également celles qui coûtent le plus cher. En comparaison, les modèles les plus abordables chauffent les maisons de façon moins uniforme. Comme l’adoption des pompes à chaleur s’accroît à l’échelle mondiale, leur coût de fabrication (et leur prix de vente) devrait baisser. Mais de combien et à quelle vitesse ? Nous ne sommes pas certains de ces éléments essentiels.

Autre problème : les pompes à chaleur consomment moins d’énergie, mais elles fonctionnent à l’électricité, qui coûte quatre fois plus cher que le gaz naturel5. Les rénovations qui rendent l’enveloppe des bâtiments plus étanches peuvent permettre d’utiliser des pompes plus petites, qui coûtent moins cher. Cependant, le coût de ces rénovations dépasse parfois les économies réalisées sur le prix des pompes. Si les petites pompes à chaleur gagnaient en popularité, nous pourrions éviter les coûts liés à la construction d’un système électrique beaucoup plus vaste, mais cela ne suffira peut-être pas à convaincre les consommateurs.

 

Pour remédier à cette situation, les gouvernements se sont tournés vers des subventions aux ménages, comme l’initiative canadienne pour des maisons plus vertes, qui comprend des subventions et des prêts sans intérêt pour combler les écarts de coûts. Les ménages se montrent toutefois réticents à y participer. En près de 18 mois, seules 19 000 habitations (sur un total de 16 millions) ont profité de l’initiative canadienne pour des maisons plus vertes et 196 000 demandes ont été présentées (moins de la moitié des rénovations que nous devrions effectuer chaque année). Sur les 2,6 milliards de dollars disponibles, seuls 69 millions ont été utilisés6. Les programmes à l’échelle des villes, comme le Home Energy Loan Program de Toronto, sont encore moins efficaces (245 habitations depuis 2014)7.

Le Canada atlantique donne un peu d’espoir. Entre un cinquième et un tiers des ménages des trois provinces maritimes utilisent des pompes à chaleur comme principale source de chaleur (bien que ce soit souvent en combinaison avec le chauffage au bois ou à l’électricité). Ce taux était de moins de 10 % au cours de la dernière décennie. Il a donc beaucoup augmenté comparativement à ce qui s’est produit dans le reste du Canada. La principale cause de cette augmentation est le financement provincial pour les maisons écoénergétiques, notamment au moyen de subventions et de remises pour les pompes à chaleur8. L’existence d’un système provincial bien développé pour la réalisation des rénovations et l’éducation des propriétaires occupants y est aussi pour quelque chose.

Étude de cas

Première Nation Haíłzaqv

La Première Nation Haíłzaqv de Bella Bella (C.-B.) a entrepris d’importantes rénovations en vue de réduire sa dépendance envers le diesel et ses émissions, tout en offrant un accès équitable à de l’énergie propre.

Dans le cadre du programme, 154 maisons ont déjà été rénovées en y ajoutant des pompes à chaleur alimentées par de l’hydroélectricité propre, ce qui a réduit le coût élevé du chauffage pour les résidents utilisant du mazout. La spécificité du projet Haíłzaqv tient à son approche. Les dirigeants de la communauté ont stimulé l’engagement tant virtuellement qu’en personne en aidant, par exemple, les résidents à répondre à des sondages sur l’énergie. Le programme vise à distribuer des « trousses écologiques » pour permettre aux résidents d’installer des ampoules à DEL et de rendre leurs logements étanches à l’air. Il permet aussi d’obtenir une formation pour les travaux connexes (comme la vérification de l’efficacité énergétique). Coastal Heat Pumps a également formé les résidents de la communauté pour l’installation de nouveaux systèmes de chauffage, ce qui leur a permis de développer des compétences à long terme.

Cette approche ascendante, encouragée par des subventions d’efficacité énergétique de B.C. Hydro, a attiré près de 20 millions de dollars d’investissements de la communauté.

Les programmes offrant un moyen de rénover les bâtiments commerciaux sont encore plus rares. Ils ont tendance à dépendre de financement à bas prix provenant d’entités gouvernementales comme la Banque de l’infrastructure du Canada. Et même lorsque c’est le cas, le manque de pompes à chaleur commercialisées à grande échelle rend les économies peu attrayantes. Pour rendre les chiffres plus attrayants, les propriétaires réduisent souvent l’ampleur de leur stratégie de décarbonisation. Il sera essentiel d’offrir des services de rénovation simplifiés et normalisés guidant les propriétaires au moyen d’un processus efficace.

Tant que ce ne sera pas le cas, il faudra des subventions plus importantes ou des règlements plus stricts.

2. Les infrastructures électriques

Même une fois que nous aurons rénové les bâtiments, leur électrification pourrait quadrupler la demande maximale au sein du système, ce qui ferait augmenter les tarifs d’électricité pour tout le monde.

Selon BNEF, pour décarboner l’économie d’ici 2050, nous devrons investir 350 milliards de dollars dans nos réseaux de distribution d’électricité (les fils qui alimentent directement les bâtiments). Environ 40 % de ces dépenses seront consacrées à la modernisation des infrastructures actuelles9. Une partie de celles-ci sont nécessaires pour veiller à ce que nos réseaux puissent résister aux effets physiques des changements climatiques (les vagues de chaleur peuvent endommager les transformateurs et les lignes électriques), mais la plupart serviront à électrifier les bâtiments et à charger les véhicules électriques.

En utilisant l’énergie accumulée dans les batteries des véhicules électriques (et en dédommageant les propriétaires des véhicules), on pourrait répondre à au moins 8 % de la nouvelle demande de pointe prévue10. La conception du nouveau tarif de nuit extrêmement avantageux de l’Ontario, qui encourage les conducteurs de véhicules électriques à les brancher la nuit, lorsque la demande est plus faible, pourrait permettre aux propriétaires de véhicules électriques de réaliser des économies et d’alléger le fardeau imposé au réseau. Mais pour avoir un plus grand effet, nous devons prendre des mesures semblables pour beaucoup d’autres appareils qui dépendent de l’électricité. Il est également essentiel d’appuyer les propriétaires d’immeubles qui économisent de l’énergie.

 

Nous pouvons électrifier beaucoup plus de bâtiments avant de faire face à ces problèmes. Cependant, si nous n’effectuons aucun changement, nous risquons de le faire de la mauvaise façon. Dans l’obligation de décarboner, les propriétaires de grands bâtiments pourraient choisir des chaudières électriques plutôt que d’investir dans de coûteuses pompes à chaleur. Ces systèmes accroîtront les pressions subies par les réseaux de distribution.

Entre-temps, il existe de bonnes raisons d’utiliser des systèmes hybrides au gaz et à l’électricité pour réduire les coûts. Le gaz est déjà disponible et les systèmes de chauffage que l’on remplace aujourd’hui devront de nouveau être remplacés d’ici 2050, ce qui nous donnera une nouvelle occasion de décarboner complètement. Même compte tenu du coût supplémentaire lié au gaz naturel renouvelable, l’utilisation de pompes à chaleur combinées à des systèmes de chauffage au gaz naturel renouvelable réduit les coûts de deux tiers. Il s’agit d’une solution qu’examinent Hydro-Québec et Energir.

Les systèmes hybrides permettent également de régler un autre problème. Il arrive fréquemment que les bâtiments ne puissent pas obtenir toute l’électricité nécessaire pour une décarbonation complète. Deux tours d’habitation récemment construites à Toronto, qui comprennent 700 places de stationnement, ne pouvaient alimenter que dix bornes de recharge de véhicules électriques.

D’ici 2030, nous devrons déterminer si les systèmes hybrides nous permettront de devenir carboneutres ou si nous devons faire plus d’efforts pour électrifier les bâtiments. Si la réponse est la seconde, nous devrons repenser les structures tarifaires de l’électricité qui, actuellement, ne tiennent compte ni du chargement en période de pointe ni de la durée d’utilisation de façon uniforme ou transparente à l’échelle du pays.

3. La population active

Les nouvelles constructions et rénovations dont nous avons besoin pourraient ajouter une demande importante sur le marché de l’emploi, où le manque de main-d’œuvre se fait déjà sentir. Selon nos estimations, la demande de travailleurs des domaines du chauffage, de la climatisation, de la ventilation et de l’électricité augmentera au plus haut point. Nous aurons besoin de 45 % de travailleurs de plus dans le secteur du chauffage, de la ventilation et de la climatisation, ainsi que de 55 % d’électriciens de plus.

Certaines provinces éprouveront plus de difficultés que les autres. On peut remplacer les plinthes de chauffage électrique inefficaces par des pompes à chaleur. Toutefois, la plupart des économies d’émissions découleront du remplacement des fournaises au gaz par des pompes à chaleur. Le Québec et la Colombie-Britannique, qui disposent d’une main-d’œuvre plus importante dans les métiers de la construction et dont la dépendance à l’égard du gaz est moins grande, seront les mieux placés pour réaliser cette transition. L’Ontario et l’Alberta, qui dépendent davantage du gaz naturel, abritent les populations qui connaissent la croissance démographique la plus rapide et font face aux pénuries les plus criantes dans le secteur des métiers de la construction, auront de plus grandes difficultés.

Alors qu’au cours de la décennie actuelle, un quart des travailleurs du secteur de la construction au Canada approchent de la retraite, il nous faudra de nouvelles stratégies pour attirer de jeunes travailleurs. Nous devrons aussi améliorer les compétences des travailleurs actuels. Dans le secteur de la construction, la connaissance des pompes à chaleur et des améliorations nécessaires à leur utilisation demeure un obstacle.

L’innovation peut aussi nous aider. Par exemple, la construction de bâtiments en bois massif nécessite 25 % moins de temps et 40 % moins de main-d’œuvre sur les chantiers que celle des types de bâtiments actuels11. Toutefois, elle nécessite aussi des travailleurs ayant de l’expérience en modélisation 3D et en usinage à l’aide de commandes numériques par ordinateur (CNC) pour fabriquer des panneaux de bois. Les salaires de ces travailleurs sont 30 % plus élevés que ceux des ouvriers du secteur de la construction12. Pour obtenir les avantages liés à l’augmentation des salaires des travailleurs, à la réduction des émissions et à la conception durable, il faudra tout de même contribuer à la formation des travailleurs de ces corps de métier.

Étude de cas

Constitution d’une main-d’œuvre spécialisée en rénovation

Pour construire des bâtiments durables, il faut diverses compétences. Certains projets peuvent nécessiter une expertise dans des domaines tels que l’installation de panneaux solaires, de toits verts et de systèmes d’énergie géothermique ou la collecte de l’eau de pluie. Les gestionnaires de bâtiments devront recueillir et analyser des données sur l’utilisation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre, et acquérir de nouvelles compétences en gestion de rénovations. Ils devront aussi utiliser des systèmes de construction plus intelligents et plus complexes. Les architectes devront acquérir une expertise en matière de rénovation et de conception durable. Il faudra aussi se concentrer davantage sur l’amélioration des compétences des personnes qui travaillent dans le secteur du chauffage, de la ventilation et de la climatisation afin qu’elles installent des pompes à chaleur et de nouveaux systèmes complexes pour les bâtiments modernes.

Au Canada, Workforce 2030 tire parti d’un réseau d’organismes communautaires, d’éducateurs et d’experts sectoriels pour faire passer les travailleurs touchés par la pandémie à des activités du secteur du bâtiment durable, comme la rénovation écoénergétique et les nouvelles constructions à faibles émissions de carbone. Il faudra aussi plus de formation pratique. Le programme « Green Skills at Work » de Singapour offre aux travailleurs une formation pratique et une formation en classe pour leur permettre d’acquérir des compétences et des connaissances liées aux pratiques de construction à faibles émissions de carbone.

4. Les chaînes logistiques

Le Canada n’est pas le seul pays à vouloir décarboner ses bâtiments. En Europe, les ventes de pompes à chaleur ont augmenté rapidement, et environ 16 % des bâtiments sont chauffés grâce à cette technologie13. L’augmentation faramineuse des prix du gaz due à l’invasion de l’Ukraine par la Russie et les efforts considérables déployés par les gouvernements de l’UE pour encourager les économies de gaz ont contribué à cette situation.

L’Agence internationale de l’énergie (AIE) prévient que les ventes pourraient dépasser l’offre14. Des entreprises d’Asie et d’Europe ont annoncé des projets de construction de nouvelles usines de fabrication, mais celles-ci ne suffiront pas à répondre à la demande. Comme il suffit de deux ans pour construire ces installations, il pourrait être facile de régler ce problème. Cependant, pour stimuler les investissements, il faudra que la demande soit forte.

Notre climat froid et nos grandes pièces rendent les besoins du Canada uniques, mais nous incitent aussi à innover. Le programme conjoint de RNCan, de l’Environmental Protection Agency et du département de l’Énergie des États-Unis pour la mise au point de pompes à chaleur destinées aux climats froids constitue un bon départ.

Toutefois, étant donné les limites du secteur manufacturier canadien, nous devrons toujours faire concurrence pour obtenir ces produits essentiels. Par exemple, l’administration Biden a récemment ajouté les pompes à chaleur à la liste des marchandises désignées par le Defense Production Act comme essentielles aux objectifs climatiques critiques des États-Unis. Le Canada pourrait bénéficier d’une amélioration de l’approvisionnement américain, mais le fait de compter sur des fournisseurs étrangers ajoute un risque inutile à notre transition. La collaboration du Canada et des États-Unis devrait être accompagnée d’efforts pour diversifier nos chaînes logistiques concernant cette technologie essentielle et pour en établir la production au pays.

Pour en savoir plus, allez à rbc.com/la-prochaine-revolution-verte/.

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Contributors:

Principal auteur : Colin Guldimann, premier économiste, Institut d’action climatique RBC

RBC
Naomi Powell, directrice de rédaction, Services économiques et leadership avisé
Farhad Panahov, économiste, Institut d’action climatique RBC
Ben Richardson, associé, Recherche
Trinh Theresa Do, première directrice, Stratégie de leadership avisé
Darren Chow, premier directeur, Médias numériques
Shiplu Talukder, spécialiste, Publication numérique

Brookfield Sustainability Institute
Luigi Ferrara, Centre des arts, du design et des technologies de l’information
Jacob Kessler, premier directeur, Expansion des affaires et gestion des comptes
Matt Hexemer, directeur, Global Design Studio
Joseph Enaje, concepteur en chef
Chiara Alberti, rédacteur/concepteur
Lucrezia Marsili, rédacteur/concepteur
Finn Crockatt, rédacteur/concepteur

Remerciements
Nous remercions les personnes suivantes pour les conversations éclairées que nous avons eues avec elles et l’aide qu’elles nous ont apportée sur le plan de l’analyse technique:
Julia McNally, Sheena Sharpe et Cara Sloat, quartier 2030 de Toronto
Jon Douglas, directeur général, Développement durable mondial, Services immobiliers RBC
Denise Grey, directrice générale, Stratégie ESG, RBC
Brendan Haley, directeur général, Efficacité énergétique Canada
Isabelle Smith, directrice, Ingénierie Net Zéro, SNC Lavalin
Stuart Galloway, VPD, SOFIAC
Aaron Berg, directeur, Investissements dans l’efficacité énergétique, Banque de l’infrastructure du Canada
Julia Langer, cheffe de la direction, TAF
Carl Pawlowski, cadre dirigeant, Développement durable, Minto Group
Joanna Jackson, directrice, Développement durable et innovation, Minto Group
Jeff Ranson, vice-président, Développement durable et relations avec les parties prenantes, BOMA
Mark Hutchinson, vice-président des programmes du bâtiment durable et de l’innovation, Conseil du bâtiment durable du Canada
Andrew Guido, vice-président, Développement durable et innovation, Empire Communities
Luke Gilgan, membre du conseil d’administration, Mattamy Asset Management
Roya Khaleeli, directrice, ESG, Mattamy Asset Management
Kevin Kruk, vice-président, Financement de projet, Tridel
Graeme Armster, directeur, Innovation et développement durable, Tridel
Malini Giridhar,vice-présidente, Expansion des affaires et réglementation, Enbridge
Les personnes qui ont participé au forum sur les bâtiments carboneutres de RBC et BSI le 15 mars 2023

Animateurs du forum sur les bâtiments carboneutres:
Sandhya Casson
Kevin Santus
Graeme Kondruss
Jasraj Singh Narula
Wing Yan Chan
Tyana Van-Tang
Thanusha Kanagendran
Isabel Mactal
Carmen Skoretz
Wing Yan Chan
Monika Patel
Lakshya Verma
Yasaman Musician
Haylie Wong
Dhruv Sheliya
Samyuktha Vasudevan
Livy Morden
Ka Man Carmen Lau
Berk Ercan
Angelo Barletta
Mansi Bhojani
Shree Shivrajnagesh

  1. Ces estimations tiennent compte de la différence du coût en capital des nouveaux bâtiments carboneutres par rapport à celui des bâtiments respectant les codes actuels, ainsi que du coût initial en capital des rénovations (isolation, pompes à chaleur, etc.). Elles ne tiennent pas compte des dépenses annuelles supplémentaires ni de l’augmentation globale des coûts engagés pendant la durée de vie des immeubles, qui seraient compensés par les économies réalisées grâce à la diminution des factures d’énergie.
  2. https://www.rbc.com/fr/wp-content/uploads/sites/5/2025/03/WorldGBC_Bringing_Embodied_Carbon_Upfront.pdf
  3. https://ressources-naturelles.canada.ca/efficacite-energetique/maisons/initiative-canadienne-pour-des-maisons-plus-vertes/subvention-canadienne-pour-des-maisons-plus-vertes/mise-jour-trimestrielle-2022/mise-jour-trimestrielle-2022/24713
  4. https://www.toronto.ca/news/city-of-toronto-offers-zero-interest-loans-incentives-to-accelerate-home-retrofits-and-emissions-reductions/
  5. https://institutclimatique.ca/publications/les-thermopompes-en-vogue-dans-les-maritimes/
  6. Le reste sera réparti uniformément entre le remplacement des infrastructures en fin de vie et les investissements destinés à faciliter l’acquisition d’actifs de nouvelle génération.
  7. https://www.google.com/url?client=internal-element-cse&cx=002629981176120676867:kta9nqaj3vo&q=https://www.ieso.ca/-/media/Files/IESO/Document-Library/engage/derps/derps-20220930-final-report-volume-1.ashx&sa=U&ved=2ahUKEwikidLY3pL-AhUEk4kEHcHIAPUQFnoECAUQAg&usg=AOvVaw1rkiAVix-4islQ2Ehk9cs7
  8. Wood Products Council, « Mass Timber: Shifting Labor from Jobsite to Shop »
  9. Au Canada, le salaire médian des machinistes spécialisés en CNC est de 27,35 $ l’heure, contre 21 $ l’heure pour les ouvriers du secteur de la construction.
  10. https://www.ehpa.org/press_releases/heat-pump-record-3-million-units-sold-in-2022-contributing-to-repowereu-targets/
  11. https://www.iea.org/reports/heat-pumps