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Principaux points à retenir
Le 16 février, RBC, le Groupe de travail sur le logement et le climat et BC Housing ont organisé une table ronde à Vancouver pour apporter une solution à la crise du logement au Canada en favorisant et en développant la construction préfabriquée à grande échelle. Nous avons réuni un échantillon représentatif de participants du secteur du bâtiment, notamment des dirigeants de sociétés de construction commerciale, de sociétés de placement immobilier, d’entreprises de fabrication de préfabriqués, de services de construction, de la région métropolitaine de Vancouver, de BC Housing, d’Infrastructure Canada et d’associations sectorielles, entre autres, ainsi que les équipes de RBC spécialisées dans les prêts immobiliers et le financement durable. La conversation qui en a découlé a permis de mettre en évidence les obstacles fondamentaux et structurels à résoudre avant que la construction préfabriquée puisse devenir une solution viable. Si certains obstacles sont abordés ci-dessous, le présent article met surtout l’accent sur une partie des éléments catalyseurs et des idées évoqués lors de la discussion qui pourraient contribuer à résoudre le problème de l’habitation au Canada.
Voici ce que nous avons retenu de cette discussion :
Les leaders exécutifs peuvent ouvrir la voie.
Les logements préfabriqués ont réussi à être mis en place dans des territoires où la résolution de la crise du logement était urgente et où des leaders exécutifs ont facilité l’obtention des approbations dans l’ensemble du système. Certaines municipalités ont été citées, notamment Saint Catharines, en Ontario, et Charlottetown, à l’Île-du-Prince-Édouard, car les constructeurs y ont livré des logements d’habitation en quelques mois, grâce à la volonté de divers services municipaux de négocier les directives existantes et d’accélérer les approbations.
Différents modèles de financement et de participation à la mise de fonds.
Dans le cas de biens appartenant à des municipalités, une participation partagée à la mise de fonds avec des promoteurs et des financiers peut par exemple être proposée. Le modèle de capitaux patients pour les projets de logements abordables doit également être exploré. Il est important de souligner que les prêteurs sont invités à repenser leurs modalités de financement ainsi que leurs modèles d’évaluation et de gestion des risques, et ce, afin de favoriser le développement de la construction de logements préfabriqués, ce qui diffère considérablement du financement de la construction traditionnelle. Dans le secteur de la construction de logements préfabriqués, un investissement en capital important est nécessaire avant le démarrage de la production en usine, contrairement à la construction traditionnelle, où le financement repose sur des sorties de fonds régulières à mesure de l’avancement du chantier.
Un secteur en difficulté qui a besoin d’investissements.
Les acteurs du secteur privé livrent la vaste majorité des logements au Canada et joueront un rôle déterminant pour atteindre les prévisions de la SCHL de 3,5 millions de logements supplémentaires (pour un total de 5,8 millions) d’ici 2030. Toutefois, les conditions macroéconomiques actuelles non seulement les empêchent de construire, mais mettent également leur survie en péril. Au cours des 18 derniers mois, les taux d’intérêt des prêts et des dettes foncières sont monté en flèche de façon exponentielle, ce qui a eu une incidence sur les paramètres économiques des projets. De plus, même si les activités de défense des intérêts publics soutenant les secteurs de la construction préfabriquée et de la construction en bois massif se sont intensifiées, plusieurs fabricants, comme Nexii et Structurlam, ont fait faillite. Le secteur, y compris les promoteurs, les entrepreneurs, les fabricants et les autres acteurs, a besoin de mesures incitatives appropriées, notamment des subventions et des crédits d’impôt, afin d’investir davantage dans le logement, en particulier dans les logements abordables qui offrent souvent des marges plus faibles.
Passer par le système d’approvisionnement du secteur public.
Compte tenu des dépenses en immobilisations élevées nécessaires pour investir dans des usines et des installations de fabrication, une période prolongée sans projets d’habitation pourrait entraîner des cas d’insolvabilité. C’est à ce niveau que les organismes publics peuvent jouer un rôle crucial. Le fait, pour les entreprises, de bénéficier d’un processus d’approbation rapide où la réalisation des projets est de surcroît garantie leur permet de croître et de se développer.
Recherche d’expertise à l’international.
En fin de compte, il pourrait également être nécessaire de rechercher des prestataires à l’extérieur du Canada afin d’obtenir l’envergure requise pour construire près de six millions de logements au total d’ici la fin de la décennie. De nombreux fabricants au Canada ont déjà mis la clé sous la porte, et les autres pourraient ne pas avoir la capacité ou l’envergure nécessaire pour atteindre la cible prévue en matière de logement. La capacité de production manufacturière de la Chine, qui se chiffre en millions de pieds carrés d’espace d’usine, doit être explorée.
Un catalogue de modèles de logements préapprouvés est une initiative prometteuse.
Cependant, un tel catalogue doit respecter les diverses politiques à chaque niveau de l’administration gouvernementale, y compris les codes nationaux, les politiques provinciales et les codes municipaux, qui constituent un environnement règlementaire complexe. Les constructeurs ont du mal à suivre l’évolution permanente des codes du bâtiment. Ils doivent également fournir des efforts importants pour adapter les connaissances actuelles à chaque modification règlementaire, ce qui les empêche de déployer la fabrication à grande échelle.
Les gouvernements sont conscients du problème de logement.
Lors de récentes rencontres et discussions, le ministre fédéral Sean Fraser a indiqué que son ministère accordait une attention particulière aux logements préfabriqués comme solution à la crise. Un autre effort louable, le Fonds pour accélérer la construction de logements de la SCHL, vise à lier le financement fédéral aux municipalités afin d’éliminer les obstacles locaux à la construction rapide de logements. Le rapport du Groupe de travail sur le logement et le climat du 5 mars contiendra probablement des recommandations qui seront intégrées au budget fédéral de cette année. Le ministère du Logement de la Colombie-Britannique devrait également faire passer une série de changements législatifs au printemps, dans la foulée du nouveau programme BC Builds de la province. Toutefois, les gouvernements peuvent en faire davantage pour faciliter la construction, notamment en harmonisant les codes des différents territoires, en accélérant les processus d’approbation et en sensibilisant les services chargés de l’octroi des permis aux avantages des méthodes et des matériaux de construction novateurs.
La Colombie-Britannique pourrait être un chef de file du secteur des logements préfabriqués.
La province gère ses forêts de façon plus durable et mise davantage sur les forêts à valeur élevée plutôt que sur celles à volume élevé. WoodWorks BC et d’autres organisations travaillent également à accroître l’offre de bois et de produits en bois massif. À mesure que les constructeurs augmenteront leur utilisation des matériaux à faibles émissions de carbone, le secteur pourrait créer des emplois.
Trinh Theresa Do (on l’appelle généralement Theresa) est responsable de l’élaboration de la stratégie des groupes Services économiques RBC et Leadership avisé RBC, et elle participe à l’occasion aux activités de baladodiffusion, de recherche et de rédaction. Auparavant, elle a exercé les fonctions de conseillère stratégique auprès des membres de la haute direction de la division Services bancaires aux particuliers et aux entreprises de RBC.
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