Rapports spéciaux sur le logement

Le marché canadien du logement semble enfin faire des progrès vers la reprise en 2026.

Les reventes de logements sont en hausse depuis avril, les stocks se sont stabilisés, et les prix semblent également se stabiliser ou du moins diminuer plus lentement.

Nous estimons qu’il existe un potentiel de progrès graduels à l’avenir, à mesure que l’amélioration de l’accessibilité financière et l’embellie des perspectives d’emploi renforcent la confiance, ce qui libère de plus en plus la demande refoulée et permet de réduire progressivement les stocks accumulés.

Toutefois, il est peu probable que la voie soit harmonieuse ou uniforme à l’échelle du pays. La correction prolongée des marchés en Ontario et en Colombie-Britannique a profondément grugé la confiance des consommateurs, et il faudra du temps pour que la situation s’améliore.

Quant aux régions plus résilientes, elles n’ont plus beaucoup de marge de progression dans un contexte de taux d’intérêt stables ou en hausse et de croissance démographique stagnante.

Le redressement est également survenu trop tard pour empêcher les baisses à l’échelle du Canada en 2026.

Selon nous, les reventes de logements et l’indice de référence des prix devraient respectivement diminuer de 3,6 % pour atteindre 453 200 unités, et de 2,3 % pour atteindre 794 200 $ cette année, ce qui témoigne principalement de la faiblesse de cet hiver et du début du printemps.

La reprise deviendra plus manifeste d’ici 2027, année où nous prévoyons une hausse des transactions de 6,7 % pour atteindre 483 600 unités, et une légère augmentation de 0,8 % de la valeur de référence, qui s’établira à 800 700 $.

Certes, une reprise de cette ampleur ne modifiera pas la situation en profondeur, mais elle est bienvenue.

L’évolution générale du marché canadien restera modérée, nos prévisions de reventes étant nettement inférieures aux niveaux d’avant la pandémie et la valeur des logements étant tout juste supérieure au creux cyclique.

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Libérer la demande refoulée pour contrebalancer la stagnation de la croissance démographique

L’évolution des perspectives dépendra de la mesure dans laquelle les acheteurs qui s’étaient retirés du marché y reviendront.

Nous pensons que des centaines de milliers de Canadiens pourraient avoir mis en pause leur projet d’achat au cours des dernières années en raison de la forte hausse des coûts d’accession à la propriété.

Bon nombre d’entre eux vivent plus longtemps que ce qu’ils auraient aimé dans un logement en location, ou reportent leur projet de s’installer dans un logement plus grand ou plus petit.

En outre, un certain nombre de ménages n’ont pas encore été formés. Notre analyse des taux de chef de ménage donne à penser que la formation de plus de 400 000 ménages a possiblement été empêchée au Canada depuis 2019.

Si ces ménages se forment, cela pourrait impliquer une croissance importante de la demande de logements.

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Selon nous, les corrections de prix et l’amélioration importante de l’accessibilité financière dans certaines régions du pays, et simplement le temps qui passe, attireront davantage d’acheteurs auparavant écartés.

Il ne faut pas sous-estimer l’importance du calendrier, car de nombreux acheteurs potentiels ont travaillé dur pour acheter un logement avec des économies proches de leur plus haut niveau depuis 25 ans et le taux d’emploi des 25-34 ans est supérieur à la moyenne historique.

Nous constatons que cet afflux de personnes financièrement prêtes à trouver un logement l’emporte largement sur l’accalmie de la demande parmi les nouveaux arrivants au Canada.

La réduction de l’immigration, bien qu’elle représente un obstacle important, touchera plus directement les logements locatifs. Les nouveaux arrivants, en particulier les résidents temporaires, ont tendance à vivre dans des logements locatifs pendant leurs cinq à dix premières années dans le pays.

La guérison de l’économie et l’amélioration des perspectives d’emploi aideront à restaurer la confiance

Le manque de confiance a été un obstacle majeur ces dernières années. Combinées, la morosité du marché, la baisse de la valeur des propriétés, les difficultés d’accessibilité, la faiblesse de l’économie et les préoccupations autour de l’emploi ont beaucoup inquiété les acheteurs potentiels.

Toutefois, nous nous attendons à ce que l’amélioration du contexte (malgré le retour de l’incertitude liée aux tarifs douaniers) contribue à restaurer progressivement la confiance. Ce processus est probablement déjà en cours, l’économie ayant fortement rebondi au deuxième trimestre et le marché de l’emploi ayant connu une amélioration depuis la fin du printemps.

Selon notre scénario de base, la croissance du PIB devrait se poursuivre jusqu’à la fin de 2027, mais ralentir par rapport au deuxième trimestre.

Ce scénario éliminerait la capacité excédentaire sur le marché du travail d’ici le printemps prochain et entraînerait même une légère pénurie de main-d’œuvre au deuxième semestre de 2027.

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Nous pensons que l’amélioration du marché de l’emploi renforcera fortement la confiance et incitera plus d’acheteurs à passer à l’action.

Un cercle vertueux

La stabilisation des prix des logements aura également un effet de soutien.

La stabilisation de la valeur des propriétés, puis leur appréciation, apaiseront l’inquiétude d’investir dans un actif dont la valeur diminue.

À mesure que l’augmentation des transactions absorbera les unités en stock, un sentiment d’urgence accru devrait se faire sentir. Attendre n’est peut-être pas une bonne stratégie, car les bonnes options partent plus rapidement.

Ces signaux, qui indiquent que c’est le moment d’entrer sur le marché, créeront une dynamique vertueuse. Plus les acheteurs seront nombreux, plus les signaux seront forts et, à terme, plus la reprise sera marquée.

Les difficultés d’accessibilité persistent, mais pèsent moins lourdement

Les coûts élevés d’accession à la propriété représentent toujours une difficulté importante. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles nous ne nous attendons pas à une reprise marquée de l’activité.

Toutefois, les coûts ont considérablement diminué sur les marchés les plus chers du Canada depuis les sommets records atteints pendant la pandémie.

Selon nous, cette amélioration devrait attirer de plus en plus d’acheteurs potentiels.

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Les taux d’intérêt ont atteint un plancher

Il est toutefois peu probable que les taux d’intérêt favorisent davantage l’accessibilité financière. Nous croyons qu’ils ont atteint un niveau plancher pour ce cycle.

En fait, les taux à long terme augmentent. Les pressions à la hausse sur les taux de rendement obligataires mondiaux ont une incidence sur les taux canadiens. Nous prévoyons d’autres hausses modérées d’ici la fin de 2027.

Par ailleurs, nous prévoyons que la Banque du Canada attendra la fin de l’année 2027 avant de relever son taux directeur, le temps que l’économie reprenne de la vigueur.

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Le chemin n’est pas tout tracé

La reprise n’est pas certaine, compte tenu des nombreux risques auxquels l’économie canadienne est confrontée.

Nous avons dénombré quatre faux départs depuis 2023, des événements externes (comme la guerre commerciale ou les flambées des prix de l’énergie) ayant fait dérailler des perspectives prometteuses d’amélioration durable, mais progressive.

Ce sera peut-être le cas aussi cette fois-ci. Une escalade de la guerre commerciale avec les États-Unis ou du conflit au Moyen-Orient pourrait ébranler davantage la confiance.

Au Canada, la réduction de l’immigration ou les problèmes d’abordabilité pourraient poser des difficultés plus importantes que prévu.

Ces risques menacent de perpétuer la tendance en dents de scie du marché du logement.

Même dans le meilleur des cas, nous pensons que la reprise sera irrégulière, l’activité avançant de deux pas puis reculant d’un pas, et que les régions progresseront et reculeront en même temps.

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Les divergences régionales devraient diminuer

Selon nos perspectives, les reventes et les prix devraient augmenter dans toutes les régions en 2027.

Nous prévoyons que l’Ontario et la Colombie-Britannique sortiront lentement de leur récession prolongée avec une amélioration substantielle de l’accessibilité au logement — même si elle part des niveaux les plus bas jamais atteints — contribuant ainsi à libérer une importante demande refoulée.

Selon nous, les transactions devraient augmenter de 8,2 % en Ontario et de 7,8 % en Colombie-Britannique en 2027, après des baisses respectives de 0,5 % et de 4,6 % cette année.

De même, pour la première fois en deux ans, la valeur des propriétés en 2027 (indice RPS des prix des logements) devrait augmenter de 0,7 % en Ontario et de 0,5 % en Colombie-Britannique, d’après nous.

Toutefois, le segment des copropriétés mettra plus de temps à se redresser. L’abondance des stocks dans les régions de Toronto et de Vancouver, et l’apathie des investisseurs devraient continuer de faire baisser les prix des appartements en copropriété, peut-être jusqu’en 2027.

Les rebonds modérés des ventes l’an prochain en Saskatchewan, au Manitoba, au Québec et dans certaines régions du Canada atlantique témoigneront de coûts d’accession à la propriété plus stables, d’une demande refoulée à libérer relativement plus faible et d’un ralentissement de la croissance de la population.

Par ailleurs, la croissance des stocks détendra la situation de l’offre et de la demande.

Nous nous attendons à ce que cette évolution freine l’appréciation de la valeur des propriétés dans bon nombre de ces régions. Selon nos prévisions, le taux d’augmentation de l’indice global des prix devrait ralentir et passer de 4,8 % en 2026 à 2,5 % en 2027 en Saskatchewan, de 4,9 % à 1,9 % au Manitoba, de 6,4 % à 1,2 % au Québec, de 5 % à 0,9 % au Nouveau-Brunswick, et de 4,8 % à 1,3 % à Terre-Neuve-et-Labrador.

Pour la Nouvelle-Écosse et l’Île-du-Prince-Édouard, nous prévoyons que les prix rebondiront de 1,1 % et de 0,3 % l’an prochain, respectivement, après avoir reculé de 1,1 % et de 2,7 % en 2026.

Enfin, nous pensons que la robustesse relative de l’économie et de la démographie de l’Alberta stimuleront les reventes et feront augmenter la valeur des logements. Selon nous, le nombre de transactions devrait augmenter de 7,1 % et l’indice des prix des propriétés de RPS, de 1,8 % en 2027, après une baisse de 6,8 % et une augmentation de 1,4 % cette année, respectivement.

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À propos de l’auteur :

Robert Hogueest membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.

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