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On voit un peu de tout sur le marché de l’habitation au Canada actuellement, alors que la saison la plus intense de recherche de logement commence à s’intensifier.
Certains signes montrent que des marchés en chute, comme ceux de Toronto et de Hamilton, pourraient enfin reprendre du mieux, alors que la Saskatchewan, le Manitoba, certaines régions du Québec et du Canada atlantique, qui étaient déjà robustes, semblent atteindre leur sommet.
Les évolutions contrastées entre les régions se sont en grande partie contrebalancées d’un point de vue national.
Le nombre de maisons qui ont changé de mains a peu évolué dans l’ensemble, à 426 900 unités (désaisonnalisées et annualisées) en avril, en légère hausse de 0,7 % par rapport à mars.
Il s’agissait du troisième mois consécutif d’activité essentiellement nulle, bien que le premier avec un signe légèrement positif devant lui.
Davantage de vendeurs arrivent sur le marché
L’afflux notable de vendeurs a été un thème commun dans la plupart des régions en avril.
Les nouvelles inscriptions ont progressé dans les deux tiers des marchés urbains, Québec arrivant en tête (12,4 % par rapport à mars), Kitchener-Waterloo (10,5 %), Ottawa (10,2 %) et Winnipeg (8,2 %).
Cela s’est traduit par une augmentation de 4,1 % à l’échelle nationale par rapport à mars, ce qui a presque entièrement renversé la tendance à la baisse enregistrée plus tôt cette année.
Les acheteurs ont plus de choix
Fait important, l’afflux de vendeurs fait grossir l’inventaire des maisons à vendre, surtout au Québec et en Nouvelle-Écosse, où les acheteurs acquièrent un pouvoir de négociation.
Les tendances ont toutefois peu changé ailleurs. Elles sont stables, mais à des sommets inégalés depuis dix ans en Ontario et en Colombie-Britannique, progressivement en hausse par rapport aux faibles niveaux observés en Alberta et au Nouveau-Brunswick, et en diminution constante en Saskatchewan, au Manitoba et à Terre-Neuve-et-Labrador.
Les tendances des prix continuent de diverger
Les valeurs des maisons reflétaient des niveaux variés d’un océan à l’autre. Elles continuent généralement de se déprécier en Colombie-Britannique et en Ontario, et de grimper dans le reste du pays.
Cela dit, avril a été marqué par quelques développements dignes de mention. L’indice MLS composé national de Toronto est demeuré inchangé par rapport au mois précédent pour la première fois en près d’un an. Entre-temps, les indices de Calgary et d’Edmonton ont progressé (respectivement de 0,3 % et 0,9 %), rompant avec les séries de baisses enregistrées tout au long de l’année.
On a vu le contraire en Saskatchewan, à Montréal, au Nouveau-Brunswick et en Nouvelle-Écosse, où les indices locaux ont chuté le mois dernier.
Dans l’ensemble, l’IPP MLS agrégé du Canada a chuté d’un mois à l’autre pour la 15e fois d’affilée en avril, en baisse de 0,2 % par rapport à mars. Il s’agit de la diminution la plus lente depuis novembre, mais il s’agit toujours d’un recul de 4,1 % par rapport à l’année dernière.
Les baisses de prix à Montréal et en Nouvelle-Écosse pourraient sonner le glas des tendances à la hausse à long terme si l’offre s’accroît davantage et si l’activité continue de ralentir.
Nous hésitons davantage à qualifier la stabilisation des prix d’avril à Toronto de moment décisif, compte tenu des nombreux obstacles auxquels ce marché est encore confronté. L’abondance des stocks, surtout pour les condos, est prête à soutenir la concurrence féroce entre les vendeurs et à maintenir une pression à la baisse sur les prix à court terme.
Des perspectives incertaines et inégales
Le marché de l’habitation au Canada pourrait prendre des directions différentes à partir de ce point, en fonction de l’évolution du paysage macroéconomique.
La baisse des prix, l’amélioration de l’abordabilité et de meilleures perspectives d’emploi ont le potentiel de libérer la demande refoulée, d’attirer plus d’acheteurs sur le marché, de drainer une partie des stocks et de remettre la reprise sur les rails.
Il y a aussi un risque croissant que la morosité persistante découlant des événements géopolitiques, de la flambée des prix de l’énergie et d’une nouvelle détérioration du marché de l’emploi prolonge le marasme. Comme il est peu probable que les taux d’intérêt baissent davantage et que les réductions en matière d’immigration ralentissent la demande de logements, une reprise de l’activité pourrait aussi être retardée.
Nous espérons que les perspectives deviendront plus claires au cours des prochains mois. Entre-temps, nous constatons que les tendances du marché continuent de diverger d’un bout à l’autre du pays, ce qui garde la situation nationale stagnante, au mieux. Nous prévoyons que l’abondance des stocks maintiendra la pression à la baisse sur les prix à court terme en Ontario et en Colombie-Britannique, tandis que le resserrement de l’offre et de la demande encouragera une augmentation modérée dans la plupart des autres régions.
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Robert Hogue is the Assistant Chief Economist responsible for providing analysis and forecasts on the Canadian housing market and provincial economies.
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