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Les vendeurs sont de retour sur le marché canadien du logement, du moins dans certaines grandes villes. Selon les statistiques d’avril publiées par les chambres immobilières locales, les nouvelles inscriptions et les stocks ont nettement augmenté à Vancouver, Toronto et Montréal. Cette hausse s’explique peut-être par l’afflux des nombreux vendeurs qui ont laissé passer l’automne (quand la demande et les prix ont chuté) dans l’espoir d’obtenir de meilleurs résultats ce printemps. Il est aussi possible qu’une partie des vendeurs éprouvent des difficultés financières en raison des taux d’intérêt élevés.
Cependant, les acheteurs ne profitent pas de cette offre accrue. Dans la plupart des marchés, les reventes ont diminué entre mars et avril. Vancouver fait figure d’exception parmi les principaux marchés; nous estimons que l’activité s’y est (légèrement) redressée le mois dernier selon les données désaisonnalisées. De toute évidence, les taux élevés et la piètre abordabilité continuent de dissuader les acheteurs. Nous nous attendons à ce que ces pressions persistent jusqu’à ce que plusieurs baisses de taux soient décrétées.
Le rapport entre l’offre et la demande s’est relâché partout le mois dernier, mais il reste équilibré dans la plupart des régions. Plusieurs marchés des Prairies, dont Calgary et Edmonton, continuent de favoriser fortement les vendeurs.
Les prix des propriétés ont légèrement augmenté pour tous les grands marchés. Par exemple, l’indice MLS des prix des propriétés de Toronto s’est accru pour un troisième mois consécutif, quoiqu’à un rythme modéré. À notre avis, il n’y aura pas de reprise vigoureuse et soutenue tant que les taux d’intérêt n’auront pas sensiblement baissé, ce qui devrait se produire au deuxième semestre de 2024, d’après nos prévisions.
Région de Toronto – Le marché printanier reste atone
Le marché printanier reste atone, avec deux reculs consécutifs des reventes en mars et en avril. La baisse observée en avril (de 3,4 % selon les données désaisonnalisées) s’est produite en dépit d’une forte hausse des nouvelles inscriptions de 5,9 %, qui a étoffé l’offre pour les acheteurs. Le rapport entre l’offre et la demande s’est ainsi détendu pour la deuxième fois en trois mois, faisant pencher la balance en faveur des acheteurs. La valeur des propriétés s’est toutefois légèrement appréciée. L’indice MLS des prix des propriétés de la région de Toronto a pris 0,4 % en avril, progressant pour un troisième mois consécutif. Si on regarde l’évolution des prix sur une plus longue période que les derniers mois, on peut dire qu’ils stagnent. En avril, le prix de référence s’établissait à 1,1 million de dollars, soit 1,0 % de moins qu’il y a un an. D’après nous, les taux d’intérêt élevés et la piètre accessibilité à la propriété feront en sorte que la remontée des reventes et des prix sera lente et possiblement cahoteuse au cours des prochains mois.
Région de Montréal – La reprise tressaille
La reprise du marché s’est essoufflée en avril. D’après nos estimations, les reventes ont chuté de 5 % (taux désaisonnalisé) le mois dernier, après des hausses cumulatives de 21 % depuis novembre. L’activité a commencé à reprendre de la vigueur voilà plus d’un an, mais le redressement n’a pas été uniforme. C’est peut-être un tel cahot qui s’est produit en avril. Les reventes sont encore loin des niveaux d’avant la pandémie, l’écart étant d’environ 30 %. Les taux d’intérêt élevés découragent probablement toujours les acheteurs potentiels à l’heure actuelle. Cependant, il est aussi possible que la faiblesse historique des stocks pèse sur le flux des transactions, en maintenant un rapport relativement tendu entre l’offre et la demande. Les prix des propriétés ont repris leur ascension cette année après un bref déclin à l’automne. À ce jour, ce sont les maisons unifamiliales qui affichent les plus fortes hausses de prix, la valeur médiane ayant augmenté de 7,5 % au cours des trois derniers mois. Le prix médian des appartements en copropriété n’a progressé que de 2,7 % au cours de la même période. La hausse a ralenti en avril pour les deux catégories de logements. À notre avis, cela indique que les prix se stabiliseront au cours des prochains mois avant de repartir à la hausse vers la fin de l’année, une fois que les taux d’intérêt auront considérablement baissé.
Région de Vancouver – L’afflux de vendeurs accroît les stocks
Le mois d’avril a été marqué par une forte augmentation du nombre de propriétés mises en vente. Nous l’estimons à 15 % en moyenne d’un mois sur l’autre (taux désaisonnalisé). Sur un an, la hausse est beaucoup plus importante, à 65 %. Cet afflux important a propulsé les inscriptions actives à leur plus haut niveau depuis septembre 2020. Les acheteurs ont-ils profité de cette offre accrue pour faire le saut? Cela a effectivement été le cas d’une partie d’entre eux, puisque selon nos calculs, les reventes de propriétés ont grimpé de 5 % en avril. Mais une bonne partie de la nouvelle offre n’a pas trouvé preneur, de sorte que le rapport entre l’offre et la demande est devenu moins tendu. Les prix des maisons n’ont guère changé depuis le début de l’année. En fait, la hausse de l’indice MLS des prix des propriétés a même légèrement ralenti en avril, passant de 4,5 % en mars à 2,8 %. Si l’offre continue d’augmenter rapidement, on verra des pressions baissières s’exercer sur les prix. L’accessibilité à la propriété est extrêmement faible à Vancouver et continuera d’être une contrainte importante pour les acheteurs.
Calgary – L’offre est serrée et la demande, forte
L’offre est insuffisante à Calgary et cette pénurie plombe l’activité. Cette année, les inscriptions actives ont sombré près de creux inégalés en plusieurs décennies. Les acheteurs ont donc plus de mal à trouver des propriétés qui répondent à leurs besoins et à leur budget. Les nouvelles inscriptions ont encore diminué en avril. Il s’agit de la cinquième baisse consécutive selon nos calculs, après désaisonnalisation. L’offre posait peut-être des contraintes qui ont entravé l’activité, mais elle se situait à un sommet historique dépassant de plus de 50 % le niveau d’avant la pandémie. Par conséquent, en dépit d’une certaine stagnation, Calgary demeure le point chaud du marché canadien du logement. Les prix montent à un rythme annuel frôlant les 10 % (9,9 % en avril) qui est de loin le plus rapide des grands marchés du pays. Nous n’entrevoyons pas grand-chose susceptible de changer la donne à court terme. La demande de logements, alimentée par une croissance démographique phénoménale, demeure exceptionnellement forte dans la région.
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