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La confiance à l’égard du marché résidentiel canadien a subi de nouvelles pressions en septembre, car l’escalade de la guerre commerciale avec les États-Unis et la hausse des taux d’intérêt à long terme ont mis les acheteurs sur la défensive.
La plupart des chambres d’immeuble locales ont fait état d’une baisse des reventes de propriétés, notamment à Vancouver, dans la vallée du Fraser, à Calgary, à Edmonton, à Winnipeg, à Hamilton, à Kitchener-Waterloo, à Toronto, à Ottawa, à Montréal et à Québec.
Bon nombre d’entre elles ont également montré une baisse de la valeur des propriétés, une tendance qui se poursuit à Vancouver et dans la vallée du Fraser, où les prix ont diminué de façon constante depuis le début de 2025. Ce constat confirme que la légère hausse observée à Toronto cet été n’était que temporaire dans sa trajectoire de dépréciation prolongée.
D’autres chambres font état d’une stabilisation des prix. À Edmonton, celle-ci fait suite à une accélération des taux de dépréciation observée précédemment. Pour Ottawa et Montréal, elle est attribuable à des taux d’appréciation plus élevés.
Les tendances divergentes observées à travers le pays reflètent différents niveaux de confiance, d’abordabilité, de demandes refoulées, de caractéristiques socio-économiques, de marchés de l’emploi et de stocks de logements. Même des facteurs macroéconomiques comme les taux d’intérêt et la politique d’immigration voient leur incidence façonnée par le contexte local.
De façon générale, nous nous attendons à ce que l’amélioration de l’abordabilité et la résilience de l’économie débloquent progressivement la demande refoulée et soutiennent une reprise modérée au Canada. Toutefois, la route à venir sera probablement cahoteuse et inégale d’un marché à l’autre.
Région de Toronto : déviation de la trajectoire de reprise
La timide reprise n’a pas tardé à dérailler dans la région de Toronto. La timide remontée n’a duré que cinq mois, jusqu’en août. Septembre a confirmé la nouvelle orientation, les reventes et le prix de référence ayant encore reculé, respectivement de 5,2 % et de 0,5 % d’un mois sur l’autre.
La confiance devait continuer de se rétablir pour que le redressement du marché progresse. L’escalade de la guerre commerciale, la hausse de certains taux d’intérêt et la baisse de la population ont eu un effet destructeur.
Ce qui continue de s’améliorer (pour l’instant), ce sont les stocks. Les inscriptions courantes restent inférieures à ce qu’elles étaient il y a un an (en baisse de 9,3 % en septembre), en partie en raison de la diminution du nombre de vendeurs arrivant sur le marché. Les stocks doivent rester sur une tendance à la baisse pour que la valeur des propriétés finisse par se stabiliser.
Il y a encore beaucoup d’appartements en copropriété à vendre, représentant près du tiers des inscriptions. Cette situation accentue la pression à la baisse sur les prix, l’indice des appartements en copropriété ayant reculé de 6,7 % par rapport à l’an dernier, comparativement à l’indice des maisons isolées, qui a reculé de 4,7 %.
Région de Montréal : l’augmentation de l’offre freine l’appréciation de la valeur des propriétés
L’augmentation de l’offre est la tendance dominante cette année à Montréal. Les stocks ont maintenant augmenté de 20 % par rapport à l’an dernier, grâce à l’afflux de vendeurs le plus important en six ans, dans un contexte de reventes plus calme.
En septembre, les nouvelles inscriptions ont encore augmenté (+7,2 % en glissement annuel et +1,5 % [estimation] en glissement mensuel). Le nombre plus élevé de logements achevés au cours des 12 derniers mois (plus de 24 000 unités) a créé un certain effet de déplacement sur le marché.
C’est sur la Rive-Nord et la Rive-Sud que les stocks ont le plus augmenté, les inscriptions courantes ayant bondi de 30 % et de 32 % par rapport à 2025, respectivement.
Le processus de rééquilibrage de l’offre et de la demande continue de freiner l’appréciation de la valeur des propriétés. Les prix médians des appartements en copropriété ont stagné par rapport à l’an dernier en septembre et n’ont augmenté que légèrement (+0,4 %) pour les maisons unifamiliales.
Nous nous attendons à ce que la faible abordabilité, la stagnation de la croissance de la population et la hausse des taux d’intérêt à long terme freinent la demande de propriétés dans les mois à venir.
Région de Vancouver : léthargie persistante
Le mois de septembre n’a pas donné de signes indiquant que la léthargie qui dure depuis quatre ans tire à sa fin dans la région de Vancouver. Les reventes de propriétés ont encore reculé (de près de 8 % par rapport aux données désaisonnalisées d’août), et les prix sont demeurés en pleine correction, l’indice composite des prix des propriétés MLS ayant reculé de 5,5 % par rapport à l’an dernier.
L’enjeu en matière d’abordabilité et le manque de confiance demeurent des obstacles majeurs pour les acheteurs. Les baisses de prix à ce jour ont été insuffisantes pour débloquer durablement la demande refoulée.
Une nouvelle dépréciation sera probablement nécessaire pour attirer davantage d’acheteurs.
Comme les stocks demeurent abondants – les inscriptions courantes sont toujours près de leur plus haut niveau en dix ans – et que la concurrence des vendeurs est féroce, nous pensons que cela est envisageable pour le reste de l’année et peut-être jusqu’en 2027.
Calgary : maintien relativement stable
La situation à Calgary a peu changé cette année. Les reventes de propriétés sont demeurées généralement stables et historiquement robustes, malgré un niveau inférieur à celui de l’an dernier. Les stocks sont demeurés essentiellement au niveau de l’an dernier, ce qui a maintenu l’équilibre entre l’offre et la demande. Les prix se sont également stabilisés près des niveaux de 2025.
Le total des transactions, des nouvelles inscriptions et des inscriptions courantes en septembre et l’indice des prix des propriétés MLS ont peu varié par rapport à août, après désaisonnalisation.
Toutefois, la situation a varié d’un type d’habitation à l’autre. Les reventes de maisons isolées ont augmenté de 4,4 % et les prix ont reculé de 1 % par rapport à l’an dernier.
En revanche, les appartements en copropriété ont enregistré des baisses importantes de 14,3 % et de 8,3 %, respectivement.
À propos de l’auteur :
Robert Hogue est membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.
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