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Les conditions de la plupart des marchés du logement canadiens sont plus équilibrées à l’approche de l’automne. Les hausses de taux d’intérêt décidées par la Banque du Canada cet été ont considérablement ralenti ce qui avait été une reprise étonnamment forte au printemps, et un plus grand nombre de vendeurs sont revenus sur le marché au cours des derniers mois après avoir battu en retraite plus tôt cette année. Les résultats du marché pour le mois d’août publiés par les chambres immobilières locales montrent que les conditions de l’offre et de la demande continuent de s’assouplir considérablement à Vancouver, dans la vallée du Fraser, à Toronto et à Hamilton. C’était également le cas à Calgary et à Edmonton, mais dans une bien moindre mesure, et la situation à Calgary demeure exceptionnellement ferme.
Conformément aux tendances de rééquilibrage, il y a de plus en plus de signes que la remontée des prix de ce printemps est en train de s’essouffler en Ontario et en Colombie-Britannique. Les chambres immobilières locales ont signalé de légères baisses de l’indice des prix des propriétés MLS d’un mois sur l’autre à Vancouver, dans la vallée du Fraser et à Toronto. La valeur des propriétés à Calgary s’est encore appréciée à un rythme soutenu, ce qui souligne la vigueur de ce marché liée à un important afflux de migrants et d’une économie provinciale florissante.
Nous pensons que la saison automnale ressemblera beaucoup au mois d’août, les acheteurs restant sur la défensive dans de nombreuses régions du Canada, malgré le choix plus important qui s’offre à eux. Des taux d’intérêt élevés, des problèmes d’accessibilité persistants et une récession imminente s’apprêtent à constituer des obstacles majeurs. Toute accélération significative de la reprise devra attendre la baisse des taux d’intérêt en 2024.
Région de Toronto – L’été a été calme
L’activité a encore ralenti en août, les reventes de logements ayant encore reculé de 1,0 % sur un mois sur une base désaisonnalisée. L’accalmie de cet été a annulé près des deux tiers du fort rebond de ce printemps. Ce qui freine le marché est de moins en moins lié au manque d’options d’achat. Les nouvelles inscriptions et les stocks ont augmenté rapidement au cours des cinq derniers mois, y compris en août. Ce phénomène reflète de plus en plus un affaissement de la confiance des acheteurs face aux taux d’intérêt élevés, au niveau d’accessibilité extrêmement faible et au ralentissement de l’économie. Les conditions de l’offre et de la demande se sont rapidement rééquilibrées après un raffermissement inattendu ce printemps. Le ratio ventes-nouvelles inscriptions n’a jamais été aussi proche d’un marché acheteur depuis janvier. Ce revirement pèse maintenant sur les prix, qui ont fléchi pour la première fois depuis février. L’IPP MLS agrégé pour la région du Grand Toronto a reculé de 0,1 % le mois dernier, les segments des maisons individuelles et des appartements en copropriété ayant tous deux baissé. Nous anticipons pour l’essentiel une stagnation de l’activité et des prix à court terme.
Région de Montréal – Les prix continuent de profiter d’un soutien modeste, mais inégal
L’offre croissante de logements à vendre continue de stimuler les flux de transactions dans la région. Les nouvelles inscriptions ont augmenté pour la quatrième fois consécutive au cours des cinq derniers mois en août, ce qui représente une hausse de plus de 10 % (données désaisonnalisées) selon nos propres estimations. Cela a contribué à renforcer la tendance haussière des reventes de maisons, qui dépassent désormais de 3,8 % les niveaux d’il y a un an. Malgré l’arrivée d’un plus grand nombre de vendeurs sur le marché, les conditions de l’offre et de la demande demeurent un peu serrées à ce stade, ce qui apporte un soutien modeste, mais inégal à la valeur des propriétés. En août, le prix médian d’une maison individuelle a augmenté de 1,1 % par rapport à juillet, tandis que celui d’un appartement en copropriété a reculé de 0,5 %. Les propriétés situées dans l’île de Montréal se sont généralement plus appréciées que celles situées à Laval ainsi qu’à la Rive-Sud et à la Rive-Nord. Nous nous attendons à une nouvelle appréciation mesurée à court terme.
Région de Vancouver – La prudence freine l’activité
La reprise printanière a fait long feu et une humeur plus prudente s’est emparée du marché. Les acheteurs ont reculé cet été, surtout en août, où nous estimons que les reventes ont chuté de plus de 6 % sur un mois sur une base désaisonnalisée. De toute évidence, les hausses de taux d’intérêt consécutives de la Banque du Canada en juin et en juillet ont perturbé de nombreux acheteurs potentiels. Les augmentations successives du nombre de logements mis en vente depuis avril, qui ont atteint un sommet de 15 mois en août, auraient plutôt dû les stimuler en leur offrant des occasions de libérer la demande refoulée qui s’est accumulée pendant la correction du marché qui a duré un an. Le résultat net est un marché plus équilibré. Le resserrement de ce printemps étant terminé, les prix perdent du soutien. L’IPP MLS agrégé de Vancouver a légèrement fléchi entre juillet et août pour la première fois depuis mars. Nous pensons que la tonalité plus prudente maintiendra les prix sur une trajectoire stable au cours de la période à venir.
Calgary – Le marché le plus dynamique du Canada ?
Le marché de Calgary demeure vigoureux. Nous estimons que les reventes de logement en août ont encore augmenté de 10 % sur un mois (données désaisonnalisées) après les solides augmentations enregistrées au cours des quatre mois précédents. La croissance de l’offre a facilité ces gains, mais n’a guère permis de desserrer le marché. Les stocks demeurent exceptionnellement bas à ce stade, dans un contexte de demande suralimentée et de croissance démographique explosive, ce qui crée un contexte hautement concurrentiel pour les acheteurs. Par conséquent, la valeur des propriétés conserve une forte dynamique haussière. L’IPP MLS agrégé de Calgary a encore augmenté de 1,0 % sur un mois en août et de 7,9 % par rapport à l’an dernier, ce qui représente la progression la plus importante parmi les principaux marchés du Canada. Peu de choses pourraient ralentir sensiblement le marché à court terme selon nous.
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