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Le marché du logement au Canada reprend de la vigueur. Les reventes de maisons et leurs prix ont continué d’augmenter à un rythme rapide en mai. Et il y a de fortes chances qu’ils grimpent encore en juin, car davantage de propriétés sont aujourd’hui disponibles à la vente. Une solide augmentation des nouvelles inscriptions (6,8 % sur un mois) a permis à libérer une partie de la demande refoulée qui s’est accumulée au cours de la correction qui a duré un an.
La reprise à ce jour est plus forte que ce que nous avions prévu. Nous étions d’avis que l’activité reprendrait lentement dans un premier temps, en raison des problèmes d’accessibilité persistants qui retiendraient de nombreux acheteurs. Le simple fait que la Banque du Canada ait fait une pause dans sa campagne de resserrement des taux plus tôt cette année semble avoir relancé la demande de façon importante ce printemps. Cependant, nous doutons de la pérennité de cette vigueur au-delà du prochain mois. La hausse (légèrement) surprenante des taux de la Banque du Canada en juin et les perspectives d’un nouveau resserrement de la politique monétaire devraient modérer le rythme.
Reventes de logements au Canada
L’augmentation du nombre de logements à vendre a ouvert la voie à une forte hausse (5,1 % sur un mois) des transactions d’achat à l’échelle nationale en mai, qui fait suite à une hausse encore plus marquée de 11,3 % en avril. Prises ensemble, ces hausses ont considérablement réduit l’écart par rapport aux niveaux d’avant la pandémie. Les reventes de logements ne plus que de 6 % inférieures à leur niveau (élevé) de février 2020.
Une reprise générale
La reprise des deux derniers mois a été un thème central d’un océan à l’autre. Les transactions ont augmenté de façon significative dans toutes les provinces, la Colombie-Britannique (+ 23 %) et l’Ontario (+ 22 %) en tête. Les hausses ont été particulièrement fortes dans les régions de Vancouver (35 %) et de Toronto (32 %) entre mars et mai, bien qu’elles soient parties de niveaux historiquement bas dans les deux cas. Pour l’instant, l’activité demeure inférieure aux niveaux d’avant la pandémie dans la majorité des marchés, sauf en Alberta et en Saskatchewan, où elle n’est jamais descendue en deçà de ces niveaux pendant la correction.
Les prix augmentent pour le deuxième mois consécutif
Après avoir chuté de plus de 15 % par rapport au sommet atteint en février 2022, l’indice national composite des prix des propriétés MLS a augmenté de 4,1 % au cours des deux derniers mois, dont une hausse de 2,1 % sur un mois en mai. Ce chiffre correspond au taux d’augmentation mensuel moyen observé au cours de la dernière période d’expansion du marché. Les prix se sont fortement appréciés le mois dernier dans plusieurs marchés de l’Ontario, dont Cambridge (+ 4,9 % sur un mois), Northumberland Hills (+ 4,7 %), Sudbury (+ 4,5 %), Kitchener-Waterloo (+ 3,6 %), Kawartha Lakes (+ 3,2 %) et le Grand Toronto (+ 3,1 %). La vallée du Fraser (avec son IPP MLS en hausse de 2,4 % sur un mois) arrive en tête de la Colombie-Britannique, Winnipeg (+ 0,9 %) des provinces des Prairies, et Halifax (+ 1,8 %) des provinces situées à l’est de l’Ontario.
Les prix demeurent généralement inférieurs aux niveaux d’il y a un an, mais peut-être pas pour longtemps dans certaines régions de l’Ouest canadien, du Québec et des provinces de l’Atlantique. La progression actuelle et la tendance à la baisse de l’an dernier sont sur le point de propulser les taux annuels en territoire positif au cours de la période à venir. Calgary est l’un des rares marchés où les prix n’ont jamais baissé d’une année à l’autre pendant la correction.
Les vendeurs conservent un pouvoir de fixation des prix important
Le mois dernier, l’afflux de nouvelles inscriptions dans tout le pays a permis d’assouplir les conditions de l’offre et de la demande dans la majorité des marchés. Mais pas suffisamment pour faire pencher la balance en faveur des acheteurs. En fait, les vendeurs conservent la mainmise sur le marché à ce stade, ce qui explique que les prix se sont appréciés dernièrement.
Nous nous attendons toutefois à ce que les conditions s’assouplissent encore un peu au cours de la période à venir, ce qui rapprochera les marchés de l’équilibre. Notre prévision d’une nouvelle de 25 points de base du taux directeur de la Banque du Canada devrait refroidir la demande de quelques degrés, du moins pendant un certain temps. Nous pensons que des conditions plus équilibrées modéreront le rythme des augmentations de prix, sans pour autant déclencher des baisses radicales.
Le rythme actuel est probablement insoutenable
À notre avis, il est peu probable que la vigueur actuelle du marché se maintienne pendant le reste de l’année. Nous continuons de croire que le scénario le plus probable est une reprise graduelle des reventes et des prix jusqu’à ce que la Banque du Canada commence à réduire ses taux l’an prochain. Cela dit, nous avons été surpris par la vigueur du marché jusqu’à présent et nous pourrions certainement continuer à l’être à l’avenir.
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