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Le retour des vendeurs sur le marché du logement a été la tendance la plus marquante des derniers mois. Le mois de septembre en est un bon exemple : les nouvelles inscriptions ont augmenté successivement dans tous les principaux marchés (pour lesquels les premiers rapports des chambres immobilières locales sont disponibles). Les facteurs à l’origine de cette tendance sont nombreux, mais la flambée des charges d’intérêts incite sans doute un nombre croissant de propriétaires à déménager.
En parallèle, les taux d’intérêt élevés freinent la demande. Les reventes de logements ralentissent maintenant en Colombie-Britannique et en Ontario, bien que Calgary continue de se démarquer par sa vigueur. L’augmentation de l’offre et le ralentissement de la demande ont considérablement réduit les tensions initiales sur le marché. Les conditions dans plusieurs marchés, dont Vancouver, la vallée du Fraser et Toronto, ont penché en faveur des acheteurs.
En effet, ce changement a entraîné de légères baisses de prix. L’indice des prix des propriétés MLS a légèrement reculé d’un mois sur l’autre à Vancouver, dans la vallée du Fraser et à Toronto, tant en août qu’en septembre. L’indice a continué de grimper à Calgary, où les conditions de l’offre et de la demande demeurent très serrées.
Nous nous attendons à peu de changements dans ce contexte général au cours des prochains mois. Nous pensons que les acheteurs resteront sur la défensive dans de nombreuses régions du Canada, malgré le choix plus important qui s’offre à eux. Des taux d’intérêt élevés, des problèmes d’accessibilité persistants et une récession imminente s’apprêtent à constituer des obstacles majeurs. Toute accélération significative de la reprise marché devra attendre la baisse des taux d’intérêt en 2024.
Région de Toronto – L’équilibre du marché penche en faveur des acheteurs
Frustrés par la faiblesse des stocks en début d’année, les acheteurs ont désormais plus d’options à leur disposition alors que les vendeurs reviennent sur le marché. En septembre, les nouvelles inscriptions ont augmenté pour le sixième mois consécutif dans la région de Toronto, cette fois-ci d’un solide 11,0 % sur un mois. Mais cela n’a pas suffi à libérer la demande refoulée. Les reventes de logements ont continué de reculer en septembre, en baisse de 1,8 % sur un mois. Les taux d’intérêt élevés, la piètre accessibilité et l’incertitude économique croissante constituent de sérieux obstacles pour les acheteurs à ce stade. Le net assouplissement des conditions de l’offre et de la demande au cours des quatre derniers mois a pour effet de faire baisser les prix. L’IPP MLS a légèrement reculé en août (-0,2 % sur un mois et en septembre (-0,8 %). Nous prévoyons une nouvelle érosion des prix à court terme, les acheteurs étant en meilleure position pour négocier.
Région de Montréal – Des forces opposées modèrent la reprise
L’activité du marché reste calme, mais continue de se redresser progressivement après la forte correction de l’an dernier. Les reventes de logements ont augmenté de 8,9 % par rapport à leur (faible) niveau de septembre 2022, et de plus de 2 % par rapport à août 2023 (selon nos propres estimations désaisonnalisées). Deux force sont en jeu : d’une part, un afflux de vendeurs depuis le printemps a contribué à libérer une partie de la demande refoulée; d’autre part, la hausse des taux d’intérêt fait que les acheteurs ont moins les moyens d’acheter un logement, ce qui a freiné l’élan. L’équilibre entre l’offre et la demande s’est relâché, ce qui a pour effet de stabiliser les prix (la pression variant selon le segment et les sous-secteurs). Le prix médian d’un appartement en copropriété dans la région de Montréal a augmenté de 2,3 % sur un mois en septembre, tandis que celui d’une maison individuelle a baissé de 2,1 %. Les prix dans les deux segments ont légèrement augmenté par rapport aux niveaux d’il y a un an. Les perspectives prévoient qu’il en sera de même au cours des prochains mois.
Région de Vancouver – Assouplissement express
Tout a changé en trois mois. Depuis juin, les conditions de l’offre et de la demande dans la région de Vancouver sont passées de fermes à presque souples, en partie grâce à une série d’augmentations considérables du nombre de logements mis en vente (dont une forte en septembre). Les acheteurs sont également devenus plus prudents dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de niveau d’accessibilité critique. Ce changement rapide a eu pour effet de mettre un terme à la remontée des prix amorcée cet hiver. L’IPP MLS pour Vancouver a reculé de 0,2 % sur un mois en août et de 0,4 % en septembre. Les nouvelles inscriptions étant de nouveau supérieures à leurs niveaux d’avant la pandémie et les stocks étant sur une tendance haussière, les prix devraient rester sur une trajectoire légèrement baissière à court terme.
Calgary – Un marché en pleine effervescence
Une croissance démographique explosive et des coûts de propriété inférieurs à ceux de la Colombie-Britannique et de l’Ontario provoquent une grande effervescence sur le marché de Calgary. Cette situation attire de nombreux acheteurs et fait grimper le nombre de transactions immobilières et les prix à des sommets historiques. Les reventes de logements ont augmenté pour le sixième mois consécutif en septembre (hausse estimée à 4 % sur un mois). L’offre, qui augmente régulièrement, demeure inférieure à la demande, ce qui maintient le marché hautement concurrentiel pour les acheteurs. Calgary est de loin le marché le plus serré (et le plus dynamique) du Canada à l’heure actuelle. Il n’est donc pas surprenant qu’au cours de la dernière année, son IPP MLS soit celui des grands marchés du pays qui a progressé le plus (+8,7 %). Nous pensons que la pression à la hausse sur les prix ne s’atténuera pas de sitôt.
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