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Les transactions ont augmenté de façon générale par rapport à mai, grâce à un nombre plus élevé d’acheteurs. Elles se sont toutefois révélées largement suffisantes pour absorber les stocks de logements neufs qui remontent depuis des mois. La hausse des nouvelles inscriptions demeure supérieure aux ventes dans les marchés les plus chers du Canada, de sorte que les stocks s’accroissent, même dans le marché en pleine effervescence de Calgary.
Nous soupçonnons de nombreux vendeurs d’anticiper un rebond de la demande, en raison des baisses attendues des taux d’intérêt, et de vouloir en profiter. Dans la région de Toronto, l’abondance de projets d’appartements en copropriété qui viennent d’être achevés et les difficultés financières des propriétaires (y compris les investisseurs) en incitent probablement un plus grand nombre à vendre également.
Grâce à cette croissance de l’offre, les acheteurs retrouvent un plus grand pouvoir de négociation et parviennent encore à obtenir des réductions dans certains marchés.
L’indice MLS des prix des propriétés a légèrement fléchi à Vancouver et continue de fluctuer à Toronto. La hausse des prix semble également ralentir à Montréal et à Calgary. À notre avis, la plupart des acheteurs attendront que les taux d’intérêt baissent davantage avant de se lancer, car l’effet prolongé des taux élevés comprime leurs budgets.
Région de Toronto – Le nombre de vendeurs augmente
Les vendeurs affluent sur le marché du logement de Toronto, entraînant une autre hausse importante des nouvelles inscriptions en juin. Près de 18 000 unités neuves ont été mises en vente, soit 9,3 % (taux désaisonnalisé) de plus qu’en mai. La forte activité des vendeurs n’était pas non plus un phénomène ponctuel. Elle a augmenté pour un troisième mois consécutif, si bien que le nombre d’inscriptions actives dépasse largement le niveau de l’an dernier (68 %). Les appartements en copropriété ont de nouveau mené le bal, avec un bond sur un an de 84 %; pour les maisons unifamiliales isolées, la hausse a été plus modérée, mais tout de même importante à 56 %. Une légère hausse des ventes (4,2 %) par rapport à mai a permis d’absorber une partie des stocks de logements neufs, sans pour autant empêcher les inscriptions actives d’atteindre un sommet inégalé en 14 ans de 23 600 en juin La reprise récente de l’activité montre que la baisse des taux que la Banque du Canada a effectuée le 5 juin n’est pas passée inaperçue. Malgré tout, les ventes restent inférieures de 13 % au niveau de l’an dernier. Les prix ne cessent de fluctuer. En juin, l’indice composite MLS des prix de référence a légèrement progressé (0,4 %), mais cela n’a guère estompé les chutes de prix marquées de l’automne dernier. Par conséquent, les prix demeurent en baisse de 4,6 % sur 12 mois. Les appartements ont enregistré les plus fortes baisses de prix, de 4,7 % sur 12 mois, en particulier dans la région du 416 (Toronto proprement dite) et dans la région de Durham. Selon nous, il faudra des baisses de taux plus prononcées avant que les prix et l’activité reprennent de la vigueur à Toronto.
Région de Montréal – La dynamique du marché reste stable
Le marché de Montréal a été plus actif en juin. Les transactions ont augmenté d’environ 4 % par rapport à mai, mettant fin à trois mois consécutifs de détérioration de l’activité. Parallèlement, les inscriptions ont augmenté. Cette hausse similaire de l’offre a préservé la dynamique de l’offre et de la demande à Montréal, de sorte que le ratio des ventes aux nouvelles inscriptions est resté relativement stable. Comme l’activité des acheteurs a autant progressé que celle des vendeurs, les stocks de logements existants se sont accrus au cours de l’année. D’après nos estimations, les inscriptions actives dépassent maintenant de 24 % le niveau d’il y a un an, ce qui empêche la concurrence entre acheteurs d’entraîner une surchauffe du marché. En fait, le prix médian des maisons unifamiliales a reculé depuis mai (-1,2 %) et celui des appartements en copropriété a inscrit une légère baisse. Nous sommes d’avis que les stocks continueront probablement d’augmenter à Montréal. Cela devrait limiter l’appréciation des prix dans les mois à venir.
Région de Vancouver – Un équilibre précaire
Les ventes ont augmenté en juin, compensant en partie le déclin des transactions du mois dernier. Nous estimons que l’augmentation sur un mois (désaisonnalisée) de 5 % a maintenu les ventes près de leur sommet de 2024. Elle n’a toutefois pas été suffisante pour porter les ventes au-dessus de leur niveau d’il y a un an. Il faudrait que la forte activité dure encore un mois ou deux pour qualifier cette hausse de reprise de l’activité du marché. L’augmentation des ventes s’est accompagnée d’une augmentation encore plus importante des nouvelles inscriptions, qui, selon nos estimations, ont bondi de 9,5 % par rapport à mai. Les inscriptions actives ont donc été plus nombreuses, ce qui a fait baisser le ratio des ventes aux nouvelles inscriptions à son plus bas niveau depuis janvier 2023. La stabilité de la dynamique du marché a également favorisé le ralentissement de la croissance des prix pendant la majeure partie de l’année. Toutefois, l’envolée des nouvelles inscriptions le mois dernier a entraîné un léger déclin des prix sur un mois, pour la première fois depuis novembre. L’indice composite MLS des prix de référence a gagné tout juste 0,5 % sur un an. Comme à Toronto, les prix ont mieux résisté pour les logements à faible densité de la région du Grand Vancouver. Nous nous attendons à ce que l’afflux d’immeubles multirésidentiels modifie la dynamique des prix, car la disponibilité accrue apaisera en partie la concurrence pour les habitations contiguës et les appartements. En fait, la croissance des nouvelles inscriptions au cours des 12 derniers mois est presque entièrement attribuable aux logements de moyenne et de haute densité. Par contre, le nombre de maisons unifamiliales isolées à vendre est pratiquement le même qu’il y a un an. Nous prévoyons que les stocks s’étofferont dans les mois à venir, étant donné que les acheteurs, dont les budgets sont serrés, attendront d’autres réductions des taux avant de se lancer.
Calgary – La concurrence vive alimente la hausse des prix
Les ventes ont encore augmenté en juin pour atteindre un sommet sur cinq mois (données désaisonnalisées). Les ventes des deux derniers mois ont largement neutralisé la forte baisse enregistrée en avril, de sorte que la faiblesse du printemps semble modeste comparativement à celle des autres grands marchés canadiens. L’appréciation des prix a ralenti depuis le printemps, mais elle demeure robuste par rapport aux moyennes historiques et nettement supérieure à celle de tous les autres grands marchés. L’indice composite MLS des prix des propriétés a gagné 8,5 % sur un an, l’augmentation étant surtout attribuable aux maisons en rangée et aux appartements (17 % sur un an). Les maisons unifamiliales isolées et jumelées ont enregistré un gain de 12 % sur un an, qui est moins important, mais tout de même robuste. Selon nous, le changement d’orientation de la politique monétaire de la Banque du Canada a suffi pour attirer davantage d’acheteurs sur le marché, dans un contexte de croissance démographique fulgurante qui alimente la demande. Bien que l’accessibilité à la propriété se soit considérablement détériorée à Calgary ces dernières années, le marché demeure l’un des plus abordables parmi les principaux marchés que nous surveillons, ce qui procure un avantage aux acheteurs par rapport à d’autres grands marchés de l’Ontario et de la Colombie-Britannique. Néanmoins, les contraintes budgétaires grandissantes devraient tempérer l’activité du marché dans les mois à venir, si bien que l’activité du marché à Calgary progressera graduellement au lieu d’exploser.
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