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Le mois de janvier a été le deuxième mois consécutif où les transactions résidentielles ont augmenté dans les principaux marchés du Canada. La hausse observée dans les premiers résultats publiés par les chambres immobilières locales est attribuable à des niveaux précédents très faibles dans la plupart des cas et n’a pas changé grand-chose à l’apathie générale des affaires dans le secteur du logement (à quelques exceptions près). Cependant, elle laisse entendre que le ralentissement qui a commencé au printemps 2022 est peut-être arrivé à son terme.
Grâce aux baisses de taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe depuis novembre, le marché immobilier est légèrement plus accessible aux acheteurs. En outre, il semble de plus en plus probable que la prochaine décision de la Banque du Canada à l’égard des taux sera une baisse, ce qui renforce provisoirement la confiance (actuellement faible). Néanmoins, selon nous, une reprise plus vigoureuse et plus soutenue ne se concrétisera pas tant que les taux d’intérêt ne diminueront pas de façon plus marquée, ce que nous prévoyons pour le second semestre de 2024.
Les premiers résultats de janvier ne montrent pas non plus une hausse marquée du nombre de vendeurs. En fait, le nombre de nouvelles mises en vente était plutôt faible, ce qui a contribué à resserrer les conditions de l’offre et de la demande. Le choc des paiements lié aux renouvellements hypothécaires pourrait déclencher une vague de ventes forcées.
Pour l’instant, la forte diminution de l’accessibilité des logements pendant la pandémie continue de peser sur la valeur des propriétés dans la plupart des marchés. L’indice MLS des prix des logements a encore reculé sur un mois en janvier de manière générale, Calgary demeurant l’exception avec des prix toujours sur une trajectoire ascendante. Selon nos dernières prévisions pour le marché du logement, les prix annuels devraient baisser de 1 % à l’échelle nationale en 2024, avant d’augmenter de 3,1 % l’année suivante. Les perspectives pour cette année varient toutefois considérablement d’une province à l’autre, puisque les prix devraient par exemple augmenter de 2,2 % en Alberta et reculer de 2,0 % en Ontario.
Région de Toronto — Le marché est-il en train de prendre un tournant?
Le volume des transactions résidentielles a augmenté ces derniers mois, après un automne très calme. La récente baisse des taux hypothécaires fixes était peut-être ce que certains acheteurs attendaient pour se décider. Il se peut aussi que l’hiver exceptionnellement doux les ait mis dans une humeur printanière optimiste. Reste à voir si les hausses consécutives du nombre de reventes de logements, dont l’augmentation de 9,6 % en janvier par rapport au mois précédent, constitueront un point de départ pour le marché. Les conditions d’accessibilité difficiles risquent de museler de nombreux acheteurs potentiels jusqu’à ce que les taux d’intérêt ou la valeur des propriétés (ou les deux) diminuent de façon plus marquée. D’après nous, cette situation devrait se dénouer au cours de la deuxième moitié de l’année. Pour l’instant, les prix continuent de baisser. L’indice MLS des prix des logements a encore reculé de 1,2 % sur un mois en janvier, marquant ainsi la sixième baisse mensuelle consécutive, pour une baisse totale de 84 000 $ (ou 7,2 %) depuis juillet. Cette tendance ne se poursuivra peut-être pas bien plus longtemps si le récent resserrement des conditions de l’offre et de la demande se maintient. Nous nous attendons à ce que les prix atteignent un creux ce printemps et se redressent progressivement au cours du second semestre de 2024.
Région de Montréal — Un marché en pause
Le marché a commencé l’année 2024 essentiellement de la même façon qu’il a terminé l’année 2023, à savoir dans une position attentiste. Le nombre de reventes de logements a peu évolué le mois dernier, tout comme l’équilibre entre l’offre et la demande, et les prix. Le dynamisme global est faible pour l’instant, le nombre de transactions étant à peine supérieur au niveau enregistré lors du creux cyclique atteint au début de 2023. Il faudra des éléments plus convaincants pour que davantage d’acheteurs se manifestent. La faiblesse de l’économie provinciale, ainsi que le récent accroissement des tensions dans les relations employeurs-employés, préoccupe sans doute bon nombre d’acheteurs. La baisse des taux d’intérêt finira par les rassurer, mais il faudra probablement attendre le second semestre de 2024. Entre-temps, nous nous attendons à ce que les prix des logements restent stables, juste en dessous des niveaux de la fin d’été.
Région de Vancouver — Regain d’activité
Les acheteurs et les vendeurs ont été un peu plus actifs en janvier. Nous estimons que les reventes de logements ont augmenté de 8 % par rapport au mois précédent sur une base désaisonnalisée. Même si cette hausse indique peut-être un redressement du marché, l’activité est encore loin des niveaux d’avant la pandémie. La récente baisse des taux hypothécaires fixes a peut-être encouragé certains acheteurs à se décider le mois dernier. Il est également possible que l’augmentation du nombre de vendeurs sur le marché ait joué un rôle. Nous estimons que les nouvelles mises en vente ont bondi de 15 % sur un mois, ce qui offre plus de possibilités d’achat. Les conditions de l’offre et de la demande se sont donc légèrement détendues, ce qui a maintenu la légère tendance à la baisse des prix. L’indice MLS des prix des logements a baissé d’environ 47 000 $ (soit moins de 4 % sans rajustement) au cours des quatre derniers mois. Nous pensons qu’il devrait encore baisser à court terme. À Vancouver, les acheteurs sont confrontés aux pires conditions d’accessibilité financière jamais vues au Canada. Cette situation devrait continuer de peser lourdement sur les prix.
Calgary — Le marché du logement le plus actif du Canada
Calgary conserve son statut de marché du logement le plus actif du Canada. Le nombre élevé de ventes en janvier a stimulé l’activité, qui se situe désormais 80 % au-dessus des niveaux d’avant la pandémie. Les conditions de l’offre et de la demande sont de loin les plus tendues du pays, le nombre de logements disponibles à la vente continuant de baisser. L’indice MLS des prix des logements en janvier a augmenté de 10 % sur 12 mois. De plus, Calgary est l’un des seuls marchés principaux où cet indice continue d’augmenter de mois en mois. Si la Banque du Canada se décide enfin à baisser les taux, cela devrait, selon nous, favoriser le marché à Calgary. D’après nous, les prix devraient encore continuer d’augmenter au cours de la période à venir.
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