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En mai, les acheteurs sont restés sur la touche, en prévision de la baisse imminente des taux d’intérêt. Selon les premiers rapports des chambres immobilières locales, le volume des transactions a été faible dans la plupart des grands marchés. En fait, une fois les facteurs saisonniers pris en compte, les reventes ont reculé par rapport à avril dans la majorité des régions. En somme, la reprise généralisée qui a débuté à la fin de l’année dernière est tombée au point mort au printemps.
Calgary continue de se distinguer par sa vitalité, après un gain solide le mois dernier. Toutefois, hormis quelques points chauds dans les Prairies (dont Edmonton), les marchés canadiens du logement manquent de vigueur.
En revanche, l’offre s’est accrue ces derniers temps. Les vendeurs ont été plus nombreux sur le marché et les stocks remontent, et ce, rapidement dans les régions de Toronto et de Vancouver. Par conséquent, les acheteurs se retrouvent en position de force lors des négociations.
Le récent (et léger) redressement des prix s’essouffle. L’indice MLS des prix des propriétés à Toronto a même fléchi en mai. Tout relâchement continu dépendra, en grande partie, de la réaction des acheteurs au lancement des baisses de taux de la Banque du Canada en juin. À notre avis, il en faudra plusieurs pour attirer une masse critique d’acheteurs. Les prix devraient rester stables jusque là et s’apprécier graduellement par la suite. Toutefois, la demande accumulée est si importante que les acheteurs pourraient revenir en grand nombre et plus rapidement, ce qui dynamiserait les prix.
Toronto – La hausse des inscriptions intensifie la concurrence entre vendeurs
Jusqu’à présent, le thème principal de ce printemps a été l’augmentation rapide du nombre de propriétés à vendre. En mai, les inscriptions actives ont augmenté de 83 % sur 12 mois, pour atteindre un sommet sur 10 ans de 21 800 unités. Les appartements en copropriété ont mené le bal, avec une hausse de 95 %, mais les maisons unifamiliales isolées ont aussi enregistré un bond non négligeable de 71 %. L’afflux de nouvelles inscriptions, soit 8,6 % de plus qu’en mars sur une base désaisonnalisée (y compris une hausse de 2,6 % d’un mois sur l’autre en mai) et le ralentissement des ventes ont fait grimper les stocks. Les reventes ont chuté pour un quatrième mois consécutif en mai, de 1,8 % par rapport à avril et de 18,2 % depuis janvier. L’envolée de l’offre et le déclin de la demande donnent aux acheteurs un plus grand pouvoir de négociation, dont ils ont profité le mois dernier pour obtenir des réductions sur les prix. Ainsi, l’indice MLS des prix des propriétés dans la région de Toronto a cédé 0,4 % d’un mois sur l’autre, reculant sur un mois pour la première fois depuis janvier. Sur 12 mois, l’indice a inscrit un repli plus prononcé de 3,5 %, avec des baisses de 3,2 % pour les appartements en copropriété et de 2,6 % pour les maisons unifamiliales isolées. Nous nous attendons à ce que les stocks plus importants continuent d’exercer une pression baissière sur les prix à court terme, dans un contexte d’accessibilité à la propriété médiocre.
Montréal – Pas de reprise printanière pour le marché
Le marché a encore reculé en mai. Les reventes ont chuté pour un troisième mois d’affilée (d’un peu moins de 2 % par rapport à avril selon nos calculs). Le printemps n’a manifestement pas revigoré les acheteurs cette année, pas plus que la hausse des stocks. Les taux d’intérêt élevés et les conditions difficiles d’accessibilité à la propriété demeurent des obstacles de taille. La tendance légèrement haussière des prix ne fait rien pour améliorer l’accessibilité. La valeur médiane des propriétés a augmenté de 0,1 % entre mai et avril pour une maison isolée et de 2,3 % pour un appartement en copropriété. La croissance soutenue des inscriptions actives et le rapport entre offre et demande qui penche peu à peu en faveur des acheteurs devraient limiter l’appréciation des prix au minimum au cours des prochains mois; la hausse devrait se raffermir plus tard dans l’année, une fois que les taux d’intérêt seront nettement plus bas.
Région de Vancouver – Les acheteurs attendent le bon moment
Le marché a été assez calme dernièrement, alors qu’il aurait dû connaître un pic d’activité saisonnier. D’après nos estimations, les reventes ont chuté de plus de 5 % en mai (taux désaisonnalisé) pour tomber à un niveau inférieur de 20 % à ce qu’il était il y a un an et de près de 23 % à ce qu’il était avant la pandémie. La morosité de l’activité et l’afflux de vendeurs depuis l’automne ont entraîné une augmentation des stocks de propriétés à vendre. En mai, les inscriptions actives ont atteint un sommet de 13 600 unités inégalé en quatre ans. Pourtant, la valeur des propriétés n’a pas cessé de monter jusqu’à maintenant. L’indice MLS des prix des propriétés de Vancouver a pris 2,3 % le mois dernier, une hausse qui touche aussi bien les maisons unifamiliales isolées (+5,9 %) que les appartements en copropriété (+2,2 %). Cette tendance haussière finira probablement par s’essouffler si la demande demeure anémique et si les stocks s’accroissent. En fait, le taux annuel d’appréciation des prix a ralenti de façon constante cette année. Les acheteurs doivent composer avec des budgets serrés et peuvent donc difficilement surenchérir sur ce marché, qui est le moins abordable au pays.
Calgary – La hausse de l’offre stimule l’activité
Une vague de nouvelles inscriptions a attiré les acheteurs en mai. Selon nos calculs, elles ont entraîné un bond des ventes de 9 % (taux désaisonnalisé). Ce gain fait suite à trois mois de déclin dans un contexte de faiblesse historique des stocks. L’explosion de la croissance démographique et le dynamisme de l’économie alimentent une demande de logements exceptionnellement forte à Calgary. Le marché est assurément le plus fébrile du Canada à l’heure actuelle; les reventes frôlent les sommets d’avant la pandémie, tandis que la hausse des prix dépasse celle de tous les autres marchés. En fait, l’activité serait peut-être encore plus forte si l’offre était plus importante. L’indice MLS des prix des propriétés a pris 9,5 % d’un mois sur l’autre en mai, grâce aux gains substantiels dans la catégorie des appartements en copropriété (+17,9 %) et dans celle des maisons unifamiliales isolées (+13,0 %). À court terme, le rapport très serré entre l’offre et la demande continuera de faire grimper la valeur des propriétés. Toutefois, l’érosion rapide de l’accessibilité pourrait freiner cette hausse. Les acheteurs de Calgary, comme ailleurs au Canada, doivent composer avec d’énormes contraintes budgétaires.
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