Rapports spéciaux sur le logement

Les baisses de taux opérées par la Banque du Canada n’ont pas encore permis aux marchés du logement du Canada de se relever. Jusqu’à présent, les marchés n’ont pas vraiment réagi à ces baisses. Les premières données sur les ventes de logements en août n’indiquent que de faibles augmentations par rapport à juillet dans la plupart des marchés, y compris Vancouver, Calgary, Edmonton, Toronto et Montréal. Ces données font suite à des résultats mitigés en juin et en juillet. De toute évidence, les baisses de taux devront être plus importantes pour stimuler la demande de façon significative, car les coûts d’accès à la propriété restent élevés pour les acheteurs et l’accessibilité financière est faible.

La tendance la plus marquée cette année a été l’augmentation du nombre de logements mis en vente. Dans certains cas, comme à Toronto, cette hausse s’explique par l’achèvement de la construction de nombreux logements (principalement des immeubles en copropriété) dont les propriétaires (principalement des investisseurs) cherchent à se débarrasser. Dans d’autres cas, il se peut que les vendeurs tablent sur des prix plus bas dans l’espoir de susciter l’intérêt des acheteurs et de conclure des ventes. Cette augmentation peut aussi dénoter une situation où les propriétaires sont en difficulté en raison des taux élevés.

De manière générale, les conditions de l’offre et de la demande s’assouplissent et basculent maintenant en faveur des acheteurs à Toronto (surtout dans le segment des immeubles en copropriété). La plupart des autres marchés sont encore à l’équilibre ou légèrement tendus, ce qui soutient fortement les prix.

Cependant, à ce stade, ce soutien maintient la valeur des biens. L’indice MLS des prix des propriétés dans la plupart des marchés est demeuré essentiellement stable depuis le printemps, avec très peu de changement en août. Nous sommes d’avis que cette tendance va se maintenir jusqu’à ce que des baisses de taux plus marquées stimulent davantage la demande.

Région de Toronto : le marché est stable

Les acheteurs potentiels restent prudents, et attendent toujours de meilleurs prix ou de meilleurs taux d’intérêt (ou les deux). La forte hausse des mises en vente cette année a certes permis de pallier les graves pénuries de logements, mais n’a pour l’instant pas réussi à débloquer le marché. Les reventes de logements ont à peine progressé entre juillet et août, enregistrant une hausse de seulement 0,6 % sur une base désaisonnalisée, restant ainsi 32 % en deçà des niveaux d’avant la pandémie. De plus, les prix des logements sont demeurés inchangés entre les deux mois, se maintenant à un montant considérable de 1,09 million de dollars selon l’indice de référence MLS des prix des propriétés. Ces prix restent très élevés et l’accessibilité financière demeure la principale difficulté que rencontrent les acheteurs. Même les catégories de logements relativement moins chères comme les appartements en copropriété (dont le prix moyen avoisine les 668 000 $ dans la région) sont inaccessibles pour beaucoup. Le marché se trouve donc dans une impasse. Les vendeurs restent fermes sur leurs prix et les acheteurs ne sont pas pressés de faire une offre de prix (ou ne peuvent pas le faire). Cependant, les vendeurs pourraient devenir plus enclins à faire des concessions, car l’équilibre entre l’offre et la demande favorise maintenant fortement les acheteurs, surtout dans le segment des appartements en copropriété. L’achèvement, cette année, d’un certain nombre de nouveaux appartements en copropriété et la hausse concomitante du nombre d’appartements disponibles pourraient faire baisser quelque peu les prix à court terme. Nous nous attendons à ce que les ventes s’accélèrent progressivement au cours de la période à venir, à mesure que les taux d’intérêt continuent de baisser.

Région de Montréal : le chemin à parcourir est encore long, mais la reprise progresse

Le marché a poursuivi sa lente reprise en août. Nous estimons que les reventes de logements ont progressé de plus de 2 % par rapport à juillet, et la valeur des propriétés demeure en hausse. Le mois dernier, le prix médian des maisons individuelles était en hausse de 5,2 % par rapport à l’année dernière et celui des appartements en copropriété en hausse de 3,6 %, ces deux évolutions représentant une légère baisse par rapport à juillet. Le chemin de cette reprise reste toutefois encore très long. Le nombre d’opérations en août était encore inférieur de 15 % au volume enregistré juste avant la pandémie. Nous nous attendons à ce que les récentes tendances à la hausse se maintiennent à court terme, à mesure que la Banque du Canada continue d’abaisser les taux et tant que l’équilibre (quoique légèrement tendu) des conditions de l’offre et de la demande est préservé. Le nombre de logements disponibles augmente progressivement dans toute la région, mais demeure historiquement faible, ce qui laisse entrevoir une nouvelle appréciation (modérée) des prix au cours des prochains mois.

Région de Vancouver : coincée au ralenti

L’activité n’a pas encore repris de façon marquée depuis le creux cyclique. Nous estimons que les reventes de logements ont fléchi de 4 % entre juillet et août (données désaisonnalisées), ce qui prolonge la succession de fluctuations mensuelles à la hausse et à la baisse de cette année qui ont ralenti le rythme de la reprise. Cependant, les logements disponibles et les vendeurs sont maintenant plus nombreux sur le marché. Cette situation laisse le temps aux acheteurs de prendre des décisions et fait pencher le pouvoir de fixation des prix en leur faveur. Jusqu’à maintenant, cela a permis de stabiliser les prix. L’indice de référence composite MLS des prix des propriétés de la région (1,20 million de dollars en août) n’a pas beaucoup changé au cours des huit premiers mois de cette année. Il est maintenant légèrement en baisse, de 0,9 %, par rapport à l’année dernière. En fait, nous entrevoyons une pression à la baisse qui pourrait s’accentuer au cours de la période à venir. L’accessibilité financière demeure l’une des pires jamais vues au Canada, et il ne fait aucun doute que les acheteurs voudront profiter de leur avantage stratégique dans les négociations. Une baisse importante des taux finira par atténuer les tensions, mais il faudra probablement attendre plusieurs mois pour le voir.

Calgary : l’augmentation du nombre de vendeurs permet de rééquilibrer un marché très tendu

En août, les nouvelles mises en vente ont fortement augmenté (+13 % sur 12 mois). Cette hausse est conforme aux tendances observées dans les autres marchés cette année, car les vendeurs sont sortis de l’ombre; bon nombre d’entre eux s’étaient en effet retirés du marché lorsque la Banque du Canada augmentait énergiquement les taux d’intérêt. Si elle se maintient, cette augmentation du nombre de nouvelles mises en vente contribuera à rééquilibrer le marché, qui est extrêmement tendu depuis quelque temps. Cela atténuerait la pression intense à la hausse qui a entraîné une augmentation considérable des prix au cours des quatre dernières années (avec seulement un bref répit au deuxième semestre de 2022). Une légère baisse des prix est d’ailleurs déjà perceptible. Le taux annuel d’augmentation de l’indice composé MLS des prix des propriétés est en baisse depuis mars et a atteint 6,3 % en août. Nous pensons que ce ralentissement pourrait s’accentuer à mesure que le marché se rééquilibrera, mais le faible nombre de logements disponibles est susceptible de maintenir l’augmentation à un bon niveau. L’activité de revente demeure relativement stable depuis le printemps. Nous estimons qu’elle a augmenté de 1,5 % entre juillet et août (taux désaisonnalisé). Calgary est l’un des rares marchés du Canada où le volume de reventes est largement supérieur aux niveaux d’avant la pandémie. Nous nous attendons à ce que cette activité historiquement forte se maintienne face à l’explosion de la demande de logements, alimentée par une très forte croissance démographique.

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