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La réaction initiale à la hausse des taux de la Banque du Canada en juin, et la perspective d’une nouvelle hausse en juillet, a été mitigée sur les marchés du logement locaux. Le nombre d’acheteurs a rapidement reculé à Toronto, Hamilton, Ottawa et Vancouver en juin, mais ils n’ont pas été découragés dans la vallée du Fraser, à Calgary, à Edmonton et à Montréal, selon les premiers rapports des chambres immobilières. Les fortes hausses de prix enregistrées ce printemps à Toronto, à Vancouver et dans d’autres régions de l’Ontario et de la Colombie-Britannique ont peut-être aussi effrayé certains acheteurs.
La bonne nouvelle, c’est que l’offre continue d’augmenter. Nous estimons qu’un plus grand nombre de logements ont été offerts à la vente dans tous les grands marchés le mois dernier. Cela fait suite à des hausses considérables et généralisées en mai. Jusqu’à présent, l’offre croissante n’a pas beaucoup contribué à atténuer la pression à la hausse sur les prix (qui a récemment refait surface). Mais si elle se maintient, nous nous attendons à ce que le rythme de l’appréciation des biens immobiliers ralentisse au cours des prochains mois.
Nous avons été surpris par la rapidité avec laquelle certains marchés (p. ex., Toronto et Vancouver) ont rebondi ce printemps. Nous pensions, et nous pensons toujours que la première étape de la reprise serait graduelle compte tenu des énormes problèmes d’accessibilité qui persistent. Le recul des acheteurs dans les marchés clés en juin pourrait indiquer que la trajectoire future sera plus mesurée.
Région de Toronto – Le rebond printanier s’essouffle
Le rebond étonnamment rapide de l’activité ce printemps s’est essoufflé le mois dernier. Après avoir bondi de 32 % en avril et en mai, les reventes de logements ont chuté de 6,9 % sur un mois en juin. Les acheteurs ont reculé malgré l’augmentation du nombre de propriétés offertes à la vente, ce qui représente un changement par rapport aux deux mois précédents où l’augmentation des nouvelles inscriptions avait fortement stimulé l’activité. Il en résulte un rééquilibrage marqué des conditions de l’offre et de la demande. Pour l’instant, les prix des logements continuent de s’apprécier rapidement. Le prix de référence de l’indice composite IPP MLS de la région a augmenté de 2,5 % sur un mois pour atteindre 1,16 million de dollars en juin. Depuis qu’il a atteint un creux cyclique en février, le prix de référence a connu une hausse stupéfiante de 8,9 %, soit près de 96 000 $, annulant ainsi près de la moitié de la baisse enregistrée l’année précédente. Mais des conditions plus équilibrées laissent présager un ralentissement du rythme d’appréciation au cours des prochains mois. Des taux d’intérêt plus élevés devraient rendre l’accessibilité à la propriété extrêmement difficile pour les acheteurs.
Région de Montréal – Reprise sur la bonne voie
La dynamique haussière s’est poursuivie en juin (par rapport aux niveaux historiquement du début de l’année). Nous estimons que les reventes de logements ont augmenté d’environ 11 % sur un mois le mois dernier, une accélération par rapport aux augmentations de 3,9 % en avril et de 8,1 % en mai. Une forte croissance de l’offre a facilité ces progrès. Les nouvelles inscriptions ont bondi de 16 % au cours des trois derniers mois, dont une augmentation estimée à 12 % (désaisonnalisée) en juin. La reprise proportionnelle de la demande et de l’offre ce printemps a permis de limiter la pression sur les prix. La valeur médiane d’une maison individuelle est demeurée inchangée entre mai et juin, et a légèrement diminué pour les appartements en copropriété. Nous pensons qu’il existe une marge d’appréciation au cours de la période à venir, mais ce processus sera probablement graduel. Malgré le raffermissement des derniers mois, le marché montréalais demeure faible, les reventes étant inférieures d’environ 15 % aux niveaux d’avant la pandémie.
Région de Vancouver – Une offre mieux alignée sur la demande
Un afflux de vendeurs a permis de mieux aligner l’offre sur la demande en juin. Les nouvelles inscriptions ont augmenté pour un troisième mois consécutif (en hausse de plus de 15 % sur un mois sur une base désaisonnalisée, selon nos propres calculs). Par ailleurs, les transactions d’achat ont peu changé par rapport à mai (données désaisonnalisées). Après quatre augmentations consécutives, cette pause pourrait indiquer la dernière hausse des taux d’intérêt et l’augmentation des prix de ce printemps commence à déplaire aux acheteurs. La valeur des propriétés a encore augmenté le mois dernier, l’IPP MLS pour Vancouver ayant progressé de 1,3 % par rapport à mai, ce qui s’ajoute à l’augmentation cumulative de 3,1 % des deux mois précédents. Nous pensons que les acheteurs reculeront de plus en plus face une nouvelle appréciation des prix au cours de la période à venir. Malgré une légère amélioration au premier trimestre de cette année, l’accessibilité du logement demeure au des niveaux de crise à Vancouver. Il ne fait aucun doute que cela représente un défi énorme pour de nombreux acheteurs.
Calgary – Les acheteurs impatients absorbent rapidement l’offre croissante
Un nombre nettement plus élevé de logements ont été mis en vente au cours des deux derniers mois dans la région de Calgary, ce qui a contribué à libérer une partie de la demande refoulée et à stimuler l’activité. Les reventes de logements ont bondi d’environ 9 % sur un mois en juin, dans la foulée d’une forte augmentation de 6,0 % en mai. Cependant, l’augmentation de l’offre ne suffit pas à répondre à la demande, ce qui fait que le marché penche fortement en faveur des vendeurs et a pour effet de maintenir les prix à la hausse à un rythme accéléré (+4,4% sur 12 mois)). La croissance démographique impressionnante de Calgary et sa relative accessibilité (comparativement à d’autres grandes villes canadiennes) maintiendront probablement cette tendance au cours du second semestre de l’année.
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