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Une forte augmentation de l’offre de logements ne donne pas des résultats immédiats
Les constructeurs d’habitations ont réagi vigoureusement à la montée en flèche de la demande de logements pendant la pandémie, mais il faut simplement un certain temps pour faire augmenter le nombre de logements dans lesquels les Canadiens peuvent s’installer. La construction d’un logement peut nécessiter plusieurs années, surtout lorsque les projets sont complexes et de grande envergure. Cependant, un revirement de situation s’est produit l’an dernier, au cours duquel le nombre de logements achevés a atteint un sommet sans précédent.
Les indicateurs laissent croire que le parc de logements continuera de s’accroître considérablement à court terme. Les projets en préparation n’ont jamais été aussi nombreux, et beaucoup d’entre eux sont sur le point d’être achevés grâce à la grande quantité d’unités dont la construction a commencé il y a deux ou trois ans.
Toutefois, en raison de la stagnation des ventes avant construction, le flux d’unités faisant partie des projets en préparation ralentit. Il pourrait en résulter des conséquences négatives sur la croissance de l’offre de logements à moyen et à long terme.
Selon nos estimations, les constructeurs d’habitations ont achevé un nombre sans précédent de 260 000 unités l’année dernière, dépassant ainsi le record de 257 000 unités établi en 1974. Or, ce nombre reste bien en deçà de celui qui est nécessaire pour combler le déficit de l’offre de logements.
Depuis quelques années, nous assistons à une remontée de la construction d’appartements locatifs après des décennies d’activité modeste dans ce segment. Depuis 2022, le nombre d’unités locatives achevées est supérieur aux chiffres pour tout autre type de logement dans les grandes régions urbaines du Canada.
Le nombre record de logements en construction indique que les achèvements resteront nombreux à court terme. Cependant, la tendance trimestrielle récente dénote une certaine modération, ce qui porte à croire qu’un sommet pourrait avoir été atteint en 2024.
Les mises en chantier ont diminué au cours des deux dernières années, mais le rythme reste soutenu. La demande de nouvelles constructions s’est effondrée. Les ventes avant construction dans la région de Toronto ont chuté à des niveaux jamais vus depuis des décennies, ce qui a eu pour effet de compromettre le lancement de nouveaux projets.
Le stock de logements clés en main des constructeurs a été reconstitué à la suite d’une vigoureuse activité de construction et d’une chute brutale des ventes de logements neufs depuis 2022. Il se rapproche désormais des niveaux observés avant la pandémie. Les appartements en copropriété en constituent près de la moitié.
Le nombre de propriétés résidentielles à vendre augmente partout au Canada. Il n’a jamais été aussi élevé depuis dix ans sur les marchés de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, qui sont les plus importants et les plus chers.
Au premier trimestre, les constructeurs d’habitations préparaient 345 000 unités de toutes sortes dans les régions métropolitaines de recensement. Bon nombre d’entre elles sont encore invendues. Par exemple, dans la région de Toronto, les copropriétés en construction invendues sont six fois plus nombreuses que le stock permanent.
Des procédures d’approbation longues et coûteuses entravent depuis longtemps la réalisation de nouveaux projets d’habitation. Toutefois, les municipalités ont autorisé la construction d’un nombre de nouveaux logements frôlant un record au cours de la dernière année. Il ne faut pas en déduire que tous les obstacles administratifs ou réglementaires à la construction ont été levés, mais la situation s’améliore.
Les nouveaux projets d’habitation présentent maintenant beaucoup plus de risques économiques. Les coûts de construction résidentielle ont augmenté de 36 % au Canada depuis 2021. Par conséquent, il est plus difficile pour les constructeurs d’offrir des logements accessibles aux Canadiens moyens et de préserver leurs marges bénéficiaires pendant les longs cycles de construction.
La réorientation de la politique d’immigration du gouvernement fédéral l’année dernière ralentira considérablement la formation des ménages et la croissance de la demande de logements dans tous les segments. Ainsi, les constructeurs d’habitations auront plus de facilité à réduire le déficit de l’offre.
Robert Hogue est économiste en chef associé, responsable de la production d’analyses et de prévisions sur le marché canadien du logement et l’économie des provinces.
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