Bâtiments rapports

Cet automne, le gouvernement fédéral lancera le programme Maisons Canada, avec un objectif ambitieux : doubler le rythme actuel de la construction au Canada pour atteindre près de 500 000 nouvelles habitations par année.

Voici six éléments essentiels à la réussite de ce programme dans la lutte contre la crise du logement au pays :

1. Définir le problème

Les progrès du programme Maisons Canada dépendront de deux éléments essentiels : une entente concertée autour du problème et la précision de la notion d’« accessibilité ».

En août, Logement, Infrastructure et collectivités Canada (LICC) a publié un « guide de sondage du marché » afin de mobiliser les parties prenantes du secteur. Même s’il contient des indices révélateurs, le texte n’aborde pas le problème de logement précis que Maisons Canada cherche à résoudre. Cette ambiguïté laisse place à l’interprétation et peut donner lieu à des attentes incohérentes de la part des différents auditoires dont on sollicite les commentaires.

De plus, l’accessibilité à la propriété dépend de divers facteurs, dont le revenu et l’emplacement. La question demeure : le programme Maisons Canada privilégiera-t-il la construction et le financement de logements sociaux dits « abordables », ou sa mission couvrira-t-elle un champ d’action beaucoup plus vaste ? Il faudra absolument se concentrer sur les résultats spécifiquement prévus, car l’accessibilité pour les personnes dont les besoins ne sont pas comblés par le marché exige une variété d’approches qui ne concernent pas l’ensemble des Canadiens.

2. Collaborer à un rythme soutenu

La mise en œuvre du programme se fera en invitant les parties prenantes du secteur de l’habitation à travailler ensemble dans un véritable partenariat. Tous les ordres de gouvernement – fédéral, provincial et municipal – doivent travailler ensemble pour harmoniser les leviers du financement et de la réglementation. Pour ce faire, il faudra établir clairement la participation de Maisons Canada à la construction de nouveaux logements ; cette participation sera coordonnée avec d’autres efforts déployés par l’ensemble du gouvernement, notamment dans le cadre d’un programme de logements plus vaste à l’échelle fédérale.

Le partenariat doit également s’étendre au-delà du cadre du gouvernement. Un défi important doit être relevé : rassembler les principaux acteurs des secteurs privé, public et associatif en vue d’élaborer une feuille de route explicite, et ce, à brève échéance. Il est tout aussi important de collaborer avec des partenaires autochtones, à titre de titulaires de droits, pour faire face aux énormes défis en matière de logement auxquels sont confrontés les peuples des Premières nations, à l’intérieur ou à l’extérieur des réserves. En théorie, Maisons Canada pourrait être une solide plateforme pour une action conjointe, mais dans la pratique, les résultats seront déterminés par l’efficacité des partenariats. 

3. Éviter les chevauchements et optimiser l’efficacité

Le cadre de la politique du Canada en matière d’habitation est déjà complexe, et les multiples organismes, ministères et agences du gouvernement jouent un rôle important. Au gouvernement fédéral, un ministère (LICC) et deux sociétés d’État (Société canadienne d’hypothèques et de logement [SCHL] et Société immobilière du Canada) sont profondément intégrés au niveau de la conception et de la mise en œuvre des politiques et programmes en matière de logement. Pour être efficace, le gouvernement fédéral doit expliquer clairement de quelle façon Maisons Canada viendra épauler (et non pas concurrencer) les organismes établis ayant une grande expertise institutionnelle ; le programme devra aussi coordonner efficacement ses politiques de logement avec d’autres secteurs et domaines de compétences pertinents, notamment l’immigration, les infrastructures et l’environnement.

4. Équilibrer la vitesse et le réalisme

La création d’un organisme fédéral exige l’adoption de nouvelles lois, de nouvelles structures de gouvernance, de nouveaux employés et de nouveaux systèmes de responsabilité et de surveillance, avant même que les premières unités soutenues par Maisons Canada ne soient créées. En agissant trop rapidement, vous risquez de créer une structure redondante qui manquera de ressources et qui s’intégrera mal au contexte actuel. En même temps, les coûts associés à la création d’un nouvel organisme sont importants, d’où la question de savoir s’il serait plus judicieux d’affecter les ressources à des structures existantes. Bien qu’il doive agir avec célérité pour améliorer l’accessibilité au logement, le gouvernement doit faire preuve de transparence quant aux réalisations possibles et aux échéanciers. C’est ainsi qu’il établira un climat de confiance.

5. Intégrer l’innovation à une construction rapide et à grande échelle

Au cœur des objectifs de Maisons Canada, on trouve un dilemme fondamental : comment construire rapidement et massivement, tout en mettant au point des techniques novatrices et en améliorant la productivité. Pour livrer rapidement un grand nombre de logements neufs, il faut connaître les leviers à actionner et savoir prioriser les approches traditionnelles qui optimisent les chantiers. Il sera également important d’indiquer les progrès réalisés avec des technologies éprouvées, mais moins utilisées, comme les constructions modulaires et préfabriquées, tout en mettant à l’essai d’autres méthodes, matériaux ou outils financiers moins connus.

La capacité, les compétences et la demande seront également des facteurs clés dans l’ensemble des régions. À quoi ressembleront les améliorations axées sur l’innovation à Whitehorse par rapport à Winnipeg ? Dans l’ensemble, le but de Maisons Canada sera de vérifier s’il est possible d’adapter ce qui fonctionne déjà tout en faisant des essais en parallèle, afin de réaliser des progrès rapides, adaptés aux particularités régionales.

6. Effet des droits de douane et de l’économie sur la capacité de construction

La hausse du coût des matériaux importés en raison des droits de douane exerce des pressions sur les budgets et risque de retarder les projets, tandis que l’imprévisibilité des chaînes logistiques empêche l’industrie d’entreprendre des mises en chantier. Le guide de sondage du marché souligne qu’il est possible de prioriser les matériaux et les centres de production locaux, mais cela pourrait avoir une incidence sur les coûts et les échéanciers. Le gouvernement et le secteur de la construction devront composer avec ces pressions de façon stratégique pour offrir de façon soutenue des logements abordables et de grande qualité.

Le programme Maisons Canada offre des possibilités de meilleure coordination, d’innovation accrue et, en fin de compte, d’amélioration de l’accessibilité au logement pour les Canadiens. La réussite repose toutefois sur la capacité à réunir des partenaires en vue d’atteindre rapidement les objectifs ambitieux du programme, dans un contexte économique incertain. L’absence d’une entente claire sur les efforts de collaboration pourrait nuire à la confiance et aux résultats, ce qui soulèverait des difficultés encore plus grandes.