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Les baisses de taux d’intérêt de la Banque du Canada en juin et en juillet ont probablement marqué un tournant pour les marchés du logement en difficulté partout au pays, mais jusqu’à maintenant, leur effet a été mitigé. Après une légère hausse entre mai et juin, les reventes de logements ont de nouveau reculé en juillet dans certains marchés, dont Vancouver, Calgary et Toronto, selon les premiers rapports des chambres immobilières locales. Cependant, l’activité a légèrement repris à Edmonton et à Montréal. Des baisses de taux plus importantes seront nécessaires pour réduire de façon significative les coûts d’accès à la propriété et stimuler la demande des acheteurs de façon plus générale.
Par contre, l’offre, elle, continue de croître. Dans certains cas, comme à Toronto, cette hausse s’explique par l’achèvement de la construction de nombreux logements (principalement des immeubles en copropriété) dont les propriétaires (principalement des investisseurs) cherchent à se débarrasser. Dans d’autres cas, il se peut que les vendeurs tablent sur des prix plus bas dans l’espoir de susciter l’intérêt des acheteurs et de conclure des ventes. Cette augmentation peut aussi dénoter une situation où les propriétaires sont en difficulté en raison des taux élevés.
L’équilibre entre l’offre et la demande varie considérablement d’un marché à l’autre. Les conditions à Calgary, à Edmonton et, dans une moindre mesure, à Montréal favorisent les vendeurs. La situation est inversée dans la région de Toronto, où les acheteurs ont l’avantage, mais de peu. L’équilibre est fragile à Vancouver.
Néanmoins, les prix des logements se sont généralement stabilisés depuis le printemps. Calgary, où le marché du logement est le plus actif du Canada, demeure une exception, bien que les augmentations de prix aient ralenti récemment. Nous sommes d’avis que les tendances à la stabilisation des prix vont se maintenir jusqu’à ce que des baisses de taux plus marquées stimulent davantage la demande.
Région de Toronto : poursuite du ralentissement alors que le nombre de logements disponibles augmente
Le marché a été léthargique cet été. La légère progression des reventes en juin a été en grande partie compensée par le repli de 0,7 % en juillet, maintenant l’activité quasiment au même niveau qu’au printemps (sur une base désaisonnalisée). De toute évidence, les acheteurs attendent des baisses de taux plus importantes dans un contexte de faible accessibilité financière. L’activité est toutefois plus dynamique du côté de l’offre. Les logements disponibles s’accumulent rapidement, car la faible demande est bien loin d’absorber la forte hausse du nombre de propriétés à vendre. Cette situation est particulièrement vraie pour les appartements en copropriété, car l’arrivée sur le marché d’un grand nombre de logements neufs achevés cette année a fait grimper les annonces de vente actives de 64 % par rapport à l’an dernier. Le nombre de logements individuels mis en vente a augmenté moins fortement, mais de 48 % tout de même. Dans l’ensemble, les prix des logements sont demeurés en grande partie stables au cours des quatre derniers mois. L’indice MLS global des prix des propriétés était de 1,09 million de dollars en juillet, soit à peu près au même niveau qu’en avril. Cependant, il a baissé de 5 % par rapport à l’an dernier, en raison de la légère correction de l’automne dernier. Les prix des appartements en copropriété ont été à l’origine de la majeure partie de la baisse annuelle (-5,1 %), les prix des maisons individuelles (-4,3 %) y contribuant également fortement. Nous nous attendons à ce que l’augmentation du nombre d’appartements disponibles exerce une pression à la baisse sur les prix à court terme. La reprise de la demande plus tard cette année et en 2025 devrait contenir ce ralentissement.
Région de Montréal : lente reprise en cours
Bien que lente, la reprise du marché est en cours. Les reventes de logements ont augmenté pour un deuxième mois consécutif en juillet, en hausse d’environ 0,4 % par rapport à juin et de 12 % par rapport à l’an dernier. Les conditions de l’offre de la demande sont encore tendues, ce qui entraîne de légères augmentations de valeur des propriétés. Le prix médian des maisons individuelles et des appartements en copropriété a augmenté le mois dernier (respectivement de 6 % et 4 % par rapport à l’an dernier). Le nombre de logements disponibles augmente progressivement dans toute la région, mais demeure historiquement faible. Cela laisse à penser que les prix continueront d’augmenter au cours des prochains mois. En fait, la baisse des taux d’intérêt pourrait même renforcer cette tendance.
Région de Vancouver : les acheteurs restent sur la défensive
La situation n’a pas beaucoup changé au cours des derniers mois. L’activité est lente, mais la tendance est légèrement à la hausse. L’offre et la demande sont largement équilibrées, les acheteurs disposant d’un plus grand pouvoir de négociation qu’il y a un an. Le nombre de logements à vendre augmente, se rapprochant des niveaux d’avant la pandémie. De plus, les prix sont demeurés essentiellement stables. En juillet, l’indice composé MLS des prix des propriétés de Vancouver était en légère baisse de 0,8 % par rapport à l’an dernier, les appartements en copropriété ayant contribué à la baisse. Nous entrevoyons la possibilité d’une légère correction des prix si l’offre dépasse la demande. Nous estimons que les nouvelles mises en vente ont augmenté plus rapidement que les reventes de logements entre juin et juillet (sur une base désaisonnalisée). Cette tendance pourrait se poursuivre à court terme. Les taux d’intérêt élevés exercent une pression énorme sur de nombreux propriétaires actuels (y compris les investisseurs), et une part croissante d’entre eux pourrait être forcée de vendre, ce qui alimenterait l’offre. D’un autre côté, les acheteurs de la région de Vancouver sont confrontés à la plus faible accessibilité financière du pays, ce qui risque de limiter la demande pendant un certain temps. Une baisse importante des taux finira par atténuer les tensions, mais il faudra probablement attendre plusieurs mois pour le voir.
Calgary : quelques signes de désescalade dans un marché en surchauffe
Les conditions exceptionnellement serrées de l’offre et de la demande se sont en partie détendues le mois dernier, de plus en plus de vendeurs ayant fait leur apparition sur le marché tandis que les acheteurs prenaient une pause. Nous estimons que les nouvelles mises en vente ont augmenté de 6 % entre juin et juillet, mais les reventes de logements ont baissé de plus de 9 %. Cela s’est traduit par une hausse du nombre de logements en vente (les niveaux précédents étaient extrêmement bas) et un ralentissement supplémentaire du rythme de l’augmentation des prix. À 7,7 %, l’augmentation annuelle de l’indice composé MLS des prix des propriétés de Calgary demeure très élevée, bien qu’elle représente une décélération notable par rapport au taux de 10,8 % observé il y a à peine quatre mois en mars. Nous pensons qu’il n’y a que peu de chances que ce ralentissement se poursuive, les conditions tendues persistant sur le marché et le nombre de logements disponibles étant faible. La demande de logements demeure extraordinairement vigoureuse dans un contexte de très forte croissance démographique, ce qui fait qu’il est très peu probable que les prix stagnent ou diminuent dans un avenir proche.
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