Rapports spéciaux sur le logement

• La forte baisse de l’accessibilité à la propriété et une croissance démographique record ont maintenu la pression à la hausse sur la demande de logements locatifs en 2023, propulsant la croissance des loyers des logements de deux chambres à vocation locative à un nouveau sommet de 8 %.

• Le taux d’inoccupation a atteint son plus bas niveau jamais enregistré (1,5 %), les conditions de l’offre et de la demande s’étant encore plus éloignées de l’équilibre.

• La croissance du nombre de logements locatifs au Canada a ralenti jusqu’à atteindre son rythme le plus lent en quatre ans (+1,7 %) en 2023, ce qui est décevant.

• Les difficultés liées à l’accessibilité financière des logements se sont accentuées sur le marché locatif, 8 % des locataires de logements à vocation locative étant en retard de paiement.

• En somme : Des politiques ciblées pour stimuler l’offre seront essentielles afin de ramener le marché à l’équilibre face aux fortes pressions du côté de la demande.

Le taux d’inoccupation des logements locatifs atteint son plus bas niveau

Le déséquilibre marqué entre l’offre et la demande a fait chuter le taux national d’inoccupation des logements locatifs à 1,5 %, soit son plus bas niveau depuis au moins 1988, selon le dernier rapport sur le marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Parmi les six principales régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada, Edmonton et Calgary ont enregistré les baisses les plus marquées l’an dernier, en partie en raison de l’afflux important de migrants interprovinciaux vers la province, qui a maintenu la demande de logements locatifs à un niveau élevé. Calgary rivalise maintenant avec Toronto, qui est le deuxième marché locatif le plus tendu du pays. Bien que le taux d’inoccupation des logements locatifs à Edmonton demeure le plus élevé des six principaux marchés, il a tout de même chuté à 2,4 %, ce qui indique que même cette ville souffre d’une pénurie de logements locatifs.

Le taux d’inoccupation des logements locatifs à Vancouver demeure inférieur à 1 %, ce qui en fait le marché le plus tendu (et le plus cher) du Canada. Cependant, ces conditions difficiles se sont propagées au-delà des frontières urbaines. Belleville est maintenant la seule RMR du Canada dont le taux d’inoccupation est égal ou supérieur au taux optimal de 3 %, ce qui indique un certain équilibre sur le marché.

La croissance des loyers est plus de deux fois supérieure à la moyenne à long terme

Le loyer moyen d’un logement de deux chambres à vocation locative avait augmenté de 8 % sur 12 mois en octobre 2023, dépassant à la fois l’inflation (+3,1 %) et la croissance des salaires (+4,8 %) au cours de la même période. Il s’agit du taux d’augmentation le plus élevé depuis au moins 1990; il est plus de deux fois supérieur au taux moyen observé au cours des cinq années précédant la pandémie (+3,7 %).

De plus, la croissance moyenne des loyers des logements dont les locataires ont changé a atteint 24 % à l’échelle nationale, ce qui est impressionnant, et même plus dans des marchés plus tendus au Canada. Elle a notamment augmenté de 34 % à Vancouver, de 20 % à Calgary et de plus de 40 % dans certains marchés de l’Ontario comme Toronto.

Comme les loyers augmentent rapidement, une plus grande part des locataires de logements à vocation locative sont en retard de paiement (8 %). Cette modeste proportion de 8 % enregistrée à l’échelle nationale est encore plus élevée en Ontario, où 16 % des ménages locataires sont de retard de paiement, et à London et Toronto, où au moins un ménage sur cinq louant un logement à vocation locative est en retard sur le paiement de son loyer.

Les conditions difficiles pour l’industrie de la construction restreignent l’offre

Les coûts de construction et les taux d’intérêt élevés, les obstacles réglementaires et les pénuries de main-d’œuvre ont ébranlé l’industrie de la construction domiciliaire l’an dernier, ralentissant la réalisation de projets de logements locatifs particulièrement nécessaires. Après une timide augmentation de 2,4 % de l’offre en 2022, la croissance de 1,7 % enregistrée en 2023 ne représente qu’une faible progression du nombre de logements à vocation locative disponibles. En outre, dans le cas de Toronto, une contraction pure et simple de 0,5 % ne pourrait survenir à un pire moment.

Un virage sur dix ans en faveur de la location au Canada, conjugué à l’essor démographique observé après la pandémie, a poussé le déséquilibre du marché locatif vers de nouveaux extrêmes. Selon le rapport de la SCHL, moins de 40 000 nouveaux logements à vocation locative ont été mis sur le marché au Canada l’an dernier, alors que le nombre de nouveaux arrivants a dépassé un million en 2023.

Bien que l’exonération de la TPS accordée par le gouvernement fédéral sur les logements locatifs (accompagnée d’exonérations similaires de la TVP dans certaines provinces) l’an dernier ait été une avancée positive, il faudra davantage d’initiatives politiques pour inciter les promoteurs à lancer de nouveaux projets de construction de logements locatifs dans cet environnement. La baisse des taux d’intérêt et le plafonnement du nombre d’étudiants étrangers annoncé récemment devraient également atténuer une partie de la pression exercée par la demande, en particulier dans les régions situées près des établissements d’enseignement postsecondaire.

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