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Les ventes de maisons reprennent de l’élan dans plusieurs marchés canadiens à mesure que les craintes de morosité économique s’estompent. En revanche, cette tendance n’a pas enrayé la chute des prix dans les régions où l’accessibilité est tendue et où les stocks se sont accumulés.
Selon les rapports préliminaires des chambres immobilières locales pour juillet, l’indice des prix des propriétés MLS a continué de reculer dans les régions de Toronto et de Vancouver ainsi que dans les marchés du sud de l’Ontario et du Lower Mainland. Dans ces régions canadiennes, les stocks ont atteint des niveaux historiquement élevés et les acheteurs doivent composer avec des conditions d’accessibilité tendues.
La reprise des reventes, en particulier à Toronto, contribue à rééquilibrer l’offre et la demande, ce qui devrait atténuer les pressions à la baisse sur les prix. Les prix restent plus élevés dans la plupart des marchés des Prairies, du Québec et de la région de l’Atlantique, stimulés par des conditions de l’offre et de la demande tendues (voire très tendues, dans certains cas).
Les données de juillet indiquent que les reventes ont augmenté à Calgary, à Edmonton, à Regina et à Saskatoon, s’ajoutant aux gains enregistrés en juin dans bien des cas.
Nous prévoyons un redressement généralisé du marché partout au Canada une fois que la confiance se sera raffermie. Les divergences entre les tendances de prix devraient persister, mais elles pourraient diminuer cette année ou l’an prochain
Région de Toronto : la chaleur estivale réchauffe le marché
Le bond des reventes à Toronto confirme que le marché se retourne, après les craintes de guerre commerciale qui ont lourdement pesé sur l’activité au printemps.
D’après la chambre immobilière de la région de Toronto, 6 100 maisons ont changé de mains en juillet, ce qui représente une hausse notable de 13 % par rapport à juin (en données désaisonnalisées) et de 10,9 % par rapport à l’an dernier. Ce résultat marque aussi une quatrième hausse mensuelle consécutive.
Bien que la hausse des reventes soit favorable aux conditions de l’offre et de la demande, les acheteurs restent en position de force. Le stock élevé de logements à vendre depuis des décennies rend les vendeurs plus conciliants pour conclure des affaires.
Par conséquent, les prix des maisons continuent de décliner. L’indice composite des prix des propriétés MLS a encore cédé 0,2 % depuis juin, et il est en baisse de 5,4 % par rapport à la même période l’an dernier.
Les prix des copropriétés, en recul de 8,1 % par rapport à l’an dernier, sont ceux qui subissent les pressions les plus fortes en raison d’une offre abondante combinée à une baisse des loyers.
Nous pensons que la valeur des propriétés continuera de décliner pendant que le marché reprend pied. Bien que l’accessibilité s’améliore, elle demeurera un problème important.
Région de Montréal : les prix des propriétés grimpent malgré la stagnation de l’activité
Dans l’ensemble, la situation à Montréal n’a pas beaucoup changé cette année. La reprise du marché reste au point mort, mais l’offre légèrement tendue favorise de petites hausses de prix.
Selon nos estimations, les reventes de maisons de juillet sont restées très proches du niveau auquel elles se situent depuis février, en données désaisonnalisées. Le chiffre a diminué par rapport à la fin 2024, mais il maintient un rythme qui aurait été considéré comme soutenu avant la pandémie.
Par ailleurs, le nombre de maisons à vendre demeure historiquement bas et ne donne aucun signe de redressement, étant donné que le nombre de nouvelles mises en vente a fléchi au cours de deux des trois derniers mois.
La situation continue de placer les vendeurs dans une position de négociation favorable dont ils tirent parti.
Les prix médians des maisons unifamiliales et des copropriétés ont augmenté de 6,8 % et de 3,4 %, respectivement, par rapport à l’an dernier. Nous prévoyons que cette croissance se poursuivra, mais peut-être à un rythme plus modéré si l’accessibilité cessait de s’améliorer.
Région de Vancouver : premiers stades d’un redressement
Les signes précurseurs d’une reprise sont apparus dans la région de Vancouver. Selon nos estimations, les reventes de maisons ont augmenté de 10 % en juillet par rapport à juin (en données désaisonnalisées). Il s’agit de la deuxième hausse mensuelle consécutive.
Fait important, cette remontée a permis à l’offre et à la demande de se rapprocher d’un équilibre. Nous estimons que le ratio ventes/nouvelles mises en vente se situe maintenant juste en deçà du seuil correspondant à des conditions équilibrées.
Toutefois, le facteur ayant le plus d’incidence sur la valeur des propriétés reste le niveau élevé des stocks. Les mises en vente actives, qui n’ont jamais été aussi nombreuses en plus de dix ans, attisent une concurrence féroce entre les vendeurs.
Depuis le mois de mars, l’indice composite des prix des propriétés MLS est tombé en deçà des niveaux d’il y a un an. En juillet, il a reculé de 2,7 % et tous les types de logements ont été impactés.
Les pressions baissières sur les prix pourraient s’atténuer si l’offre et la demande continuaient de se rééquilibrer. Cependant, nous ne croyons pas que cela se produira rapidement, et n’entrevoyons pas de reprise pour le moment. Les graves problèmes d’accessibilité continueront de limiter la capacité des acheteurs à offrir des prix plus élevés.
Calgary : la construction de nouveaux logements stimule l’offre
L’offre a été le principal sujet de discussion à Calgary cette année. Les efforts de construction se sont traduits par une importante hausse de 70 logements achevés.
La nouvelle offre a entraîné une augmentation des stocks, par rapport à des niveaux faibles, à un moment où la demande fléchissait en réponse à l’incertitude économique. Les pressions à la baisse sur les prix se sont alors fait sentir. En juillet, l’indice composite des prix des propriétés MLS de Calgary a cédé 3,9 % par rapport à un an plus tôt, ce qui marque un contraste considérable par rapport au gain annuel de 4,5 % enregistré à la fin de 2024.
Nous nous attendons tout de même à ce que cet ajustement des prix soit de courte durée. L’offre et la demande sont globalement équilibrées, tandis que les mises en vente actives sont loin d’être excessives malgré leur augmentation.
Nous estimons que les reventes de maisons ont augmenté de 2 % en juillet par rapport à juin. Nous pensons que ce chiffre continuera d’augmenter graduellement à mesure que l’incertitude économique s’atténuera.
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Robert Hogue est membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.
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