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Le début de la saison automnale pour le marché immobilier canadien a été particulièrement discret, reflétant un sentiment de prudence qui continue de caractériser le comportement des acheteurs à travers le pays.
Les données de septembre des conseils immobiliers locaux révèlent un portrait mitigé qui souligne les dynamiques régionales divergentes façonnant le paysage national.
Des améliorations modestes des reventes résidentielles en septembre ont été observées dans certains marchés, Winnipeg, Regina et Toronto affichant des gains désaisonnalisés. Cependant, la plupart des grands centres—incluant Vancouver, Calgary, Edmonton, Saskatoon, Hamilton, Ottawa, Montréal et Halifax—ont connu de légers déclins, suggérant que la reprise demeure inégale et fragile.
L’urgence d’achat reste largement absente malgré une confiance croissante chez les acheteurs, les pires scénarios économiques paraissant moins probables.
En Ontario, en Colombie-Britannique et dans certaines parties de l’Alberta, des niveaux d’inventaire accrus offrent aux acheteurs une sélection plus large et des positions de négociation renforcées. La perspective de nouvelles baisses de prix encourage également une approche d’attentisme.
Parallèlement, la retenue des acheteurs est renforcée par des défis d’abordabilité persistants et des conditions du marché du travail qui se détériorent, continuant de contraindre le pouvoir d’achat des ménages.
Dans d’autres régions où les contraintes d’approvisionnement persistent et où les valeurs immobilières s’apprécient, l’activité demeure faible pour des raisons différentes, notamment des options limitées et une amélioration plus lente de l’abordabilité.
Nous prévoyons que ces tendances régionales divergentes persisteront jusqu’à la fin de l’automne et potentiellement au début de 2026. Toutefois, nous anticipons qu’une reprise plus robuste émergera graduellement à mesure que l’élan économique se construit et que les conditions d’emploi se stabilisent.
Région de Toronto : Soulagement de l’abordabilité
Les acheteurs ont l’avantage dans la région de Toronto lors des négociations de prix.
Un inventaire au plus haut depuis des décennies maintient une forte concurrence entre vendeurs et déprime les valeurs immobilières. L’indice agrégé MLS des prix résidentiels de Toronto a chuté pour la 10e fois en 11 mois à 971 500 $ en septembre, en baisse de 0,5 % par rapport à août.
Il a maintenant chuté de 5,5 % (plus de 55 000 $) au cours de la dernière année, et de 25 % (plus de 320 000 $) depuis le pic du marché au début de 2022—apportant un certain soulagement en matière d’abordabilité.
La baisse des prix soutient une reprise après des transactions exceptionnellement faibles cet hiver et ce printemps. Les reventes ont grimpé de 22 % au cours des quatre derniers mois, incluant une progression de 2 % en septembre par rapport à août.
Néanmoins, il reste un long chemin à parcourir avant que l’activité retrouve un état plus vigoureux. De nombreux acheteurs potentiels continuent de faire face à des défis majeurs pour s’offrir une maison, et la correction des prix à ce jour n’a que partiellement inversé la hausse de 63 % pendant la pandémie. La route à venir sera probablement cahoteuse.
Région de Montréal : Lentement mais sûrement
Les circonstances de la région de Montréal ont peu changé durant l’été. Une offre généralement serrée a continué de restreindre la reprise des transactions de revente, et les prix des maisons sont demeurés sur une trajectoire ascendante modérée.
Une légère baisse des ventes en septembre—nous estimons que les transactions ont chuté de moins de 2 % par rapport à août en données désaisonnalisées—suggère que les tendances lentes se maintiendront à court terme.
Pourtant, il y a une portée limitée pour un assouplissement matériel de l’offre et de la demande. Un inventaire historiquement bas maintient une forte concurrence entre acheteurs—surtout alors que la confiance qui se reconstruit en amène davantage sur le marché.
Nous prévoyons que cela poussera les prix à la hausse dans les mois à venir, les maisons unifamiliales étant susceptibles d’afficher le plus de vigueur. Le prix médian dans cette catégorie a augmenté de 7,2 % au cours des 12 mois se terminant en septembre. C’est le double du gain de 3,6 % pour les appartements en copropriété.
Région de Vancouver : Pas encore sortie d’affaire
Vancouver est en mode de reprise, mais lutte encore avec une activité molle, un inventaire élevé et des valeurs immobilières en déclin.
Les acheteurs ont pris une pause en septembre après avoir conclu 18 % plus de transactions au cours des trois mois précédents. Nous estimons que les reventes ont chuté de plus de 6 % par rapport à août, mais se situaient 1,2 % au-dessus d’il y a un an.
Parallèlement, plus de propriétés ont été mises en vente, ce qui a encore ajouté à un inventaire au plus haut depuis une décennie et a penché l’équilibre offre-demande en faveur des acheteurs.
De telles conditions ont prolongé une tendance baissière des prix de longue durée. L’indice de référence agrégé MLS HPI de Vancouver a chuté à 1,14 million $ en septembre, en baisse de 3,2 % (38 000 $) par rapport à il y a un an et de plus de 9 % (118 000 $) depuis le pic atteint au printemps 2022.
Mais Vancouver demeure de loin le marché le moins abordable au Canada malgré la chute des valeurs immobilières. Nous prévoyons que les défis d’abordabilité sévères contraindront significativement la capacité des acheteurs à enchérir plus haut pendant encore longtemps.
Calgary : Moins d’urgence avec plus d’offre
Une légère baisse mensuelle des transactions en septembre rappelle que la route à venir à Calgary sera probablement inégale. Une glissade de deux ans s’est terminée cet été, mais il y a eu peu de relance soutenue depuis.
C’est en partie parce que les reventes demeurent vigoureuses—environ 35 % au-dessus des niveaux prépandémiques—avec une incertitude économique persistante limitant le potentiel de hausse.
Une construction résidentielle forte a stimulé l’offre, qui semble maintenant plus équilibrée vis-à-vis la demande. Les acheteurs ressentent moins d’urgence à prendre des décisions d’achat quand ils ont plus d’options. L’inventaire de maisons à vendre est actuellement à son plus haut niveau en sept ans.
Le temps joue en faveur des acheteurs alors que les prix continuent de dériver vers le bas. L’indice MLS HPI de Calgary a chuté de 4 % au cours de la dernière année et semble destiné à s’assouplir davantage. Un nombre record de maisons en construction continuera probablement de stimuler l’offre et de maintenir une concurrence féroce entre vendeurs.
Robert Hogue est membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.
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