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Les mises en chantier ont atteint leur plus haut niveau historique au Canada au cours des quatre dernières années, avec plus d’un million d’unités, et cette année elles se maintiennent dans la majeure partie du pays.
Cependant, l’Ontario se démarque par une forte baisse depuis le milieu de 2024, notamment dans la région du Grand Toronto. La Colombie-Britannique a également connu un ralentissement, mais beaucoup moins prononcé.
Cette divergence est préoccupante, car elle risque de perpétuer de graves problèmes d’accessibilité qui font peser des difficultés sociales et économiques sur les Canadiens de ces régions.
Jusqu’à récemment, l’offre de logements au pays a constitué un défi persistant dans un contexte de boom démographique, avec une demande croissante non comblée – en particulier dans le segment le plus abordable du marché.
Tel est le fondement même de la crise du logement. Si le fait de remédier à cette situation est complexe et nécessite de nombreuses solutions, l’orientation générale est simple : il faut construire plus de logements.
Si les constructeurs d’habitations et les municipalités sont désireux de réagir, des facteurs tels que les coûts d’aménagement et de construction élevés en Ontario et l’importance du parc pèsent sur le lancement de nouveaux projets. Cela soulève des inquiétudes quant au parc immobilier futur.
La construction résidentielle est solide dans de nombreuses régions, sauf en Ontario
La construction résidentielle au Canada a fait preuve d’une grande résilience, avec une moyenne de plus de 250 000 mises en chantier par an au cours du premier semestre de cette année, soit bien plus que la moyenne de 201 000 unités enregistrée au cours des dix années précédant la pandémie.
L’Alberta et le Canada atlantique connaissent une construction résidentielle record, soutenue par des prix relativement abordables. La Saskatchewan et le Québec connaissent également une reprise importante, tandis que le Manitoba maintient des niveaux enviables.
Cependant, la moyenne sur six mois en Ontario est tombée à son plus bas niveau en dix ans, cette tendance allant à l’encontre de ce qui s’avère nécessaire pour atteindre l’objectif ambitieux du gouvernement provincial qui consiste à construire 1,5 million de nouvelles maisons en dix ans.
En Colombie-Britannique, la situation est similaire bien que dans une moindre mesure.
Qu’est-ce qui freine les mises en chantier en Ontario ?
Plusieurs facteurs expliquent les résultats médiocres de l’Ontario. Les coûts d’aménagement et de construction élevés constituent des obstacles majeurs.
Au cours des dernières années, les dépenses des constructeurs vouées aux terrains, à la main-d’œuvre et aux matériaux ont augmenté rapidement, les frais d’aménagement municipaux et d’autres frais aggravant encore la situation.
Ces coûts rendent extrêmement difficile la réalisation de nouveaux projets immobiliers à des prix abordables pour les acheteurs potentiels, notamment dans la région du Grand Toronto, où les prix sont élevés.
Un autre enjeu tient au parc immobilier existant, qui a augmenté davantage en Ontario que dans les autres provinces.
Cette offre plus importante de logements facilement disponibles, souvent à des prix inférieurs à ceux qui sont associés à de nouveaux projets, a freiné la demande de nouvelles constructions.
Pendant ce temps, l’intérêt des investisseurs pour les condominiums en préconstruction, un facteur clé des mises en chantier dans la région du Grand Toronto, s’est pratiquement effondré.
Les hausses antérieures des taux d’intérêt de la Banque du Canada, le ralentissement du marché locatif et la baisse des prix des condos ont découragé les investisseurs, entraînant une forte baisse des ventes de condominiums en préconstruction.
Sans la confiance des investisseurs, de nombreux projets ne peuvent voir le jour, ce qui ralentit encore davantage la construction neuve.
En parallèle, les municipalités de l’Ontario, y compris Toronto, délivrent plus de permis de construire que les constructeurs n’en utilisent. Cela permet de croire que les coûts, plutôt que l’obtention des permis, constituent un obstacle majeur à la réalisation des projets. Cela dit, les frais d’aménagement élevés ou les strictes exigences réglementaires imposées par les administrations municipales contribuent à la forte hausse des coûts de construction des logements, ce qui empêche les constructeurs de donner suite aux permis approuvés.
Le ralentissement est de mauvais augure pour l’expansion future du parc immobilier
Les répercussions du ralentissement actuel des mises en chantier ne se feront pas sentir avant plusieurs années en Ontario.
Il faut compter deux ou trois ans, voire plus, pour mener à bien un grand projet immobilier une fois les fondations coulées.
En effet, le marché de la région du Grand Toronto absorbe encore la vague de condominiums achevés en 2024, dont la construction a commencé pendant la pandémie, voire avant.
Le nombre de logements actuellement en construction (plus de 93 000 unités en juillet) ne se situe qu’à 11 % des niveaux records enregistrés dans la région, ce qui laisse présager que les achèvements devraient rester relativement nombreux (quoique en baisse) à court terme.
Si la situation n’est pas corrigée, le ralentissement de la construction de logements en Ontario pourrait avoir de graves conséquences pour 2026 et au-delà.
Toute baisse importante du nombre de logements achevés entraînant un ralentissement de l’expansion du parc immobilier rendrait encore plus difficile la réduction du déficit de l’offre de logements dans la province. Elle pourrait accroître ce déficit et aggraver la crise de l’accessibilité si elle devait coïncider avec une reprise de la croissance démographique après le réajustement de la politique d’immigration du Canada.
Robert Hogue est membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.
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