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Le mois de février a donné des indices précieux quant à la direction que prend le marché du logement au Canada. L’amélioration de la confiance des acheteurs et des vendeurs, sans doute alimentée par la probabilité de plus en plus forte que la prochaine décision de la Banque du Canada soit une baisse de taux, a mis un terme à la série de baisses de prix mensuelles qui dure depuis l’été dernier. Cependant, ces perspectives plus optimistes ne se traduisent pas encore par une reprise stable de l’activité. Pendant la pandémie, les logements sont devenus moins abordables, ce qui freine encore fortement les acheteurs.
Selon nous, l’évolution du marché en février est annonciatrice de difficultés pour le marché dans les mois à venir. Bien que le resserrement des conditions de l’offre et de la demande depuis décembre ait ouvert la voie à une légère augmentation des prix, les reventes devraient fluctuer, car les acheteurs et les vendeurs se trouvent dans une impasse.
Deux pas en avant, un pas en arrière
La revente de logements a baissé de 3,1 % au Canada entre janvier et février, rétrocédant environ le quart de l’augmentation de 12,7 % enregistrée au cours des deux mois précédents. L’état général des affaires demeure morose, avec 461 000 unités vendues (données désaisonnalisées et annualisées) en février, soit environ 11 % de moins que la moyenne décennale. Les baisses ont été généralisées dans les provinces à l’ouest du Québec, avec Toronto (-12,0 % sur 1 mois) en tête, suivie de Kitchener-Waterloo (-10,8 %), de la vallée du Fraser (-10,3 %), de Vancouver (-7,3 %) et de Calgary (-6,6 %). Cependant, l’activité a été plus soutenue ce mois-ci à Montréal (+6,1 %), à Québec (+5,3 %), à Saint-Jean (+12,4 %) et à Fredericton (+27 %).
Calgary conserve une bonne dynamique, malgré le repli du mois dernier, car les reventes de logements ont dépassé de plus de 60 % les niveaux d’avant la pandémie.
Davantage de vendeurs arrivent sur le marché
La deuxième hausse consécutive du nombre de nouvelles propriétés en vente laisse croire que les vendeurs sont de plus en plus optimistes quant aux perspectives de vente. Nous soupçonnons certains d’entre eux d’avoir fait une pause à l’automne en vue de se repositionner tôt sur le marché au printemps. Le choix plus vaste de maisons à vendre a peut-être contribué à l’accélération des transactions à Montréal et à Québec le mois dernier, mais n’a globalement pas dynamisé le reste du Canada. Cela dit, le nombre de nouvelles mises en vente dans la plupart des marchés reste inférieur aux niveaux de l’été dernier.
Les prix se stabilisent, ce qui marque la fin de la correction à la baisse
L’indice de référence national composé MLS des prix des maisons est demeuré essentiellement inchangé par rapport à janvier, à 719 400 $. Il s’agit de la première fois depuis août que l’indice ne baisse pas d’un mois sur l’autre. De plus, comme les conditions de l’offre et de la demande se sont rééquilibrées considérablement depuis décembre, nous pensons que les prix ont peut-être atteint un point d’inflexion, du moins à l’échelle nationale. La situation varie toutefois sensiblement à l’échelle locale. La tendance à la baisse persiste dans de nombreux marchés de la Colombie-Britannique et de l’Ontario, notamment à Victoria, dans la vallée du Fraser, à Ottawa, à Cambridge, à Kitchener-Waterloo, à Windsor et à Barrie. L’indice MLS des prix des maisons était stable à Vancouver le mois dernier et avait légèrement augmenté à Toronto (+0,2 % sur un mois). Dans la plupart des cas, les marchés qui ont connu une hausse des prix (p. ex., Calgary et Edmonton) n’ont pas accéléré en février, Saskatoon (+2,5 %) faisant office d’exception.
Les vendeurs et les acheteurs vont-ils se retrouver dans une impasse ce printemps?
Selon nous, les vendeurs et les acheteurs auront des perspectives très différentes ce printemps. Nous pensons que les vendeurs afficheront des attentes fermes en matière de prix, le resserrement des conditions de l’offre et de la demande, ainsi que la fin de la correction des prix confirmant leur position de force dans les négociations. Les acheteurs demeurent toutefois fortement restreints par leur budget et auront une capacité limitée à faire monter les prix. Nous nous attendons à ce que ces positions conduisent à une impasse entre les deux parties sur de nombreux marchés, ce qui maintiendra le rythme des transactions au ralenti jusqu’à ce que les baisses de taux d’intérêt fassent grimper le budget des acheteurs plus tard cette année.
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Robert Hogue est économiste en chef adjoint à RBC. Il est chargé de fournir des analyses et des prévisions sur le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il s’est joint à RBC en 2008.
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