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Les transactions de novembre dans le secteur de l’immobilier ont été le premier indice démontrant que les marchés du logement au Canada ont repris de la vitesse cet automne (mais pas partout), alors que la plupart des régions accusaient toujours un retard par rapport à l’automne 2024.
Vancouver, la vallée du Fraser, Calgary, Edmonton, Regina, Saskatoon, Winnipeg et Montréal ont vu les reventes de maison augmenter de plus de 5 % en novembre par rapport à octobre. Cette progression a été notable dans plusieurs marchés, après une faible activité plus tôt dans la saison.
En revanche, Toronto et Hamilton ont connu d’autres replis, ce qui témoigne des difficultés économiques du sud de l’Ontario.
Les plus récents résultats du marché ne montrent aucun écart par rapport aux récentes tendances des prix.
Les marchés où l’offre est abondante, comme ceux de Vancouver, Calgary et Toronto, continuent de voir la valeur des maisons diminuer, car les acheteurs se retrouvent en position de force au moment de négocier. Les prix dans certaines régions des Prairies et du Québec ont soutenu de solides gains.
Nous prévoyons que ces tendances divergentes persisteront pour le reste de l’année et potentiellement au début de 2026.
Toutefois, une reprise plus généralisée devrait émerger progressivement, à mesure que l’économie prendra de l’ampleur et que les conditions du marché de l’emploi s’amélioreront.
Région de Toronto : un élan freiné
Les résultats de novembre à Toronto confirment ce qui s’est produit au cours des trois mois précédents : les reventes de logements ont stagné, l’offre est abondante, les vendeurs font face à une forte concurrence et les prix baissent.
L’activité demeure inférieure de près de 25 % aux normes prépandémiques, malgré une légère hausse de 0,6 % des ventes par rapport à octobre (données désaisonnalisées).
L’indice MLS des prix des propriétés continue de reculer de 5 % à 6 % sur 12 mois, comme c’est le cas depuis le printemps.
La faiblesse de la demande reflète probablement une combinaison de facteurs, dont l’incertitude économique liée aux droits de douane, les perspectives d’emploi plus sombres, la baisse de l’immigration et le peu d’empressement de conclure des transactions lorsque les stocks sont élevés et que les prix diminuent.
Nous pensons que les baisses de taux d’intérêt de cet automne attireront les acheteurs, mais toute reprise devrait être irrégulière et la piètre abordabilité demeure un obstacle important.
Le nombre élevé de maisons à vendre par rapport à la demande pèse sur celle-ci. Nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive au cours des prochains mois et à ce que les prix des appartements en copropriété soient ceux qui en souffrent le plus.
Région de Montréal : sur la voie d’une reprise progressive
La reprise lente et progressive dans la région de Montréal s’est poursuivie le mois dernier, même si moins de vendeurs ont mis des immeubles en vente sur le marché.
Nous estimons que les reventes de logements en novembre ont augmenté d’environ 1 % en données désaisonnalisées par rapport à octobre. Ces données ont de nouveau confirmé que l’accalmie estivale n’était qu’une anomalie passagère dans la reprise généralisée qui s’est amorcée en 2023.
Les stocks faibles et stables et le resserrement dans la construction de nouveaux logements par rapport à la demande incitent les acheteurs à soumettre des offres plus audacieuses, ce qui alimente des gains de prix modérés.
Les maisons unifamiliales ont le plus de valeur, leur prix médian ayant augmenté de 5,8 % au cours de la dernière année. Les prix des appartements en copropriété ont fait du surplace dans un contexte d’augmentation de l’offre.
Nous nous attendons à une reprise progressive dans la foulée des baisses des taux d’intérêt et à ce que le regain de confiance stimule la demande.
Région de Vancouver : toujours calme, mais la confiance regagne du terrain
Des signes timides indiquant un regain de confiance se sont manifestés dans la région de Vancouver au cours des derniers mois. Les reventes de logements ont augmenté en octobre et en novembre, la plus récente hausse s’élevant à plus de 4 %(données désaisonnalisées) selon nos calculs.
Néanmoins, l’activité demeure généralement calme, les reventes demeurant inférieures de plus de 15 % à la moyenne sur 10 ans.
Les difficultés persistantes des acheteurs causées par la piètre abordabilité gardent bon nombre d’entre eux sur la touche. La baisse des taux d’intérêt et la baisse des prix au cours de la dernière année et demie n’ont que partiellement rétabli leur capacité à acheter une maison.
Cela dit, les acheteurs n’ont jamais eu autant d’options parmi lesquelles choisir depuis plus de dix ans. Comme le nombre de maisons à vendre a doublé depuis 2022, les acheteurs ont plus de temps pour prendre leur décision et un plus grand pouvoir dans leurs négociations de prix.
La valeur des maisons a légèrement diminué depuis le début de l’année, l’indice MLS des prix des propriétés ayant reculé en novembre de 3,9 % sur 12 mois.
Nous nous attendons à ce que les stocks abondants et la faible abordabilité fassent baisser davantage les prix au cours des prochains mois.
Calgary : la baisse des prix donne plus d’options aux acheteurs
Calgary pourrait sortir de son accalmie estivale. Nous estimons que les reventes de logements ont bondi de plus de 5 % par rapport à octobre pour atteindre leur plus haut niveau depuis janvier, en données désaisonnalisées.
Cette hausse s’est produite malgré la baisse des nouvelles inscriptions en octobre et en novembre, ce qui donne à penser que les acheteurs ont choisi de puiser dans les stocks de logements existants (abondants).
La baisse des prix a sans aucun doute adouci les options. L’indice de référence composite MLS des prix des propriétés de la région a reculé de 4,6 % (ou 27 200 $) par rapport à l’an dernier.
Nous nous attendons à ce que la valeur des maisons continue de diminuer à court terme, à mesure que l’offre augmente sur le marché. Bon nombre des propriétés seront des logements nouvellement construits, et les constructeurs travaillent actuellement sur un nombre record de 26 500 unités.
Une augmentation historique de la construction résidentielle depuis 2022 a considérablement contribué à l’atteinte d’un sommet inégalé depuis sept ans.
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Robert Hogue est membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.
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