{"id":7400,"date":"2025-06-13T17:14:45","date_gmt":"2025-06-13T17:14:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rbc.com\/fr\/?post_type=rbc_tl&p=7400\/"},"modified":"2025-06-13T17:16:57","modified_gmt":"2025-06-13T17:16:57","slug":"le-trio-gagnant-du-logement-comment-les-gouvernements-peuvent-faire-appel-aux-capitaux-prives-pour-renforcer-loffre-la-durabilite-et-laccessibilite","status":"publish","type":"rbc_tl","link":"https:\/\/www.rbc.com\/fr\/leadership-avise\/recherche-economique\/leadership-avise\/le-trio-gagnant-du-logement-comment-les-gouvernements-peuvent-faire-appel-aux-capitaux-prives-pour-renforcer-loffre-la-durabilite-et-laccessibilite\/","title":{"rendered":"Le trio gagnant du logement: Comment les gouvernements peuvent faire appel aux capitaux priv\u00e9s pour renforcer l\u2019offre, la durabilit\u00e9 et l\u2019accessibilit\u00e9"},"content":{"rendered":"\n
\n
\n

Principaux points \u00e0 retenir <\/h2>\n\n\n\n
\n
<\/div>\n\n\n\n
\n

Tackling Canada\u2019s housing shortage will require $2 trillion in capital deployment over the next 5 years\u2014that\u2019s a 5X increase from current levels <\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

\n
<\/div>\n\n\n\n
\n

Two taxation tools\u2014tax-free municipal bonds for housing and infrastructure, and tax credits for affordable housing\u2014have spurred housing supply in the U.S., attracting $5 in private capital for every $1 of foregone taxation revenue<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

\n
<\/div>\n\n\n\n
\n

Municipalities could cut housing costs by 20% by financing infrastructure with municipal bonds.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

La p\u00e9nurie de logements au Canada a atteint un point critique. Selon les estimations, 3,5 millions de nouveaux logements sont n\u00e9cessaires pour pouvoir r\u00e9pondre \u00e0 la demande. Un chiffre stup\u00e9fiant, surtout compar\u00e9 aux \u00c9tats-Unis o\u00f9 la p\u00e9nurie est 12 fois plus faible par habitant malgr\u00e9 une population 8 fois plus importante. L\u2019augmentation de la p\u00e9nurie de logements au Canada a directement contribu\u00e9 aux probl\u00e8mes d\u2019accessibilit\u00e9. Les prix moyens des propri\u00e9t\u00e9s ont grimp\u00e9 en fl\u00e8che ces derni\u00e8res ann\u00e9es, en particulier en Ontario et en Colombie-Britannique qui repr\u00e9sentent les deux tiers de la p\u00e9nurie du pays, \u00e0 tel point que les prix atteignent d\u00e9sormais neuf fois le revenu des m\u00e9nages.<\/p>\n\n\n\n

Le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral a propos\u00e9 une Strat\u00e9gie nationale sur le logement en 2017. N\u00e9anmoins, le programme n\u2019a r\u00e9alis\u00e9 que 10 % de son engagement de construire 131\u2009000 logements locatifs abordables. Le gouvernement de Mark Carney a promis de consacrer la majeure partie de son engagement de 36 milliards de dollars en faveur du logement \u00e0 la construction de maisons pr\u00e9fabriqu\u00e9es. Des r\u00e9ductions d\u2019imp\u00f4ts et des financements assortis de conditions avantageuses destin\u00e9s aux promoteurs compl\u00e8tent l\u2019ensemble de politiques du gouvernement.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est un d\u00e9but, mais on peut faire plus. L\u2019approche am\u00e9ricaine du logement peut \u00eatre instructive quant \u00e0 la mani\u00e8re d\u2019attirer des capitaux priv\u00e9s en continu dans la construction de logements. Le Canada aussi bien que les \u00c9tats-Unis fournissent des subventions gouvernementales pour encourager les promoteurs \u00e0 construire des logements locatifs et en propri\u00e9t\u00e9 plus abordables. Le Canada privil\u00e9gie les subventions ou le financement assorti de conditions avantageuses pour le logement locatif, ainsi que l\u2019exon\u00e9ration des redevances publiques et l\u2019aide \u00e0 la mise de fonds pour les acheteurs d\u2019une premi\u00e8re maison. Le plan politique exige du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral, et dans une moindre mesure, des gouvernements provinciaux, qu\u2019ils financent ces programmes par l\u2019entremise de capitaux directs.<\/p>\n\n\n\n

Les \u00c9tats-Unis s\u2019appuient davantage sur les incitations fiscales f\u00e9d\u00e9rales pour attirer des capitaux de soci\u00e9t\u00e9s, d\u2019institutions et de particuliers visant \u00e0 financer le logement et les infrastructures li\u00e9es au logement, notamment les routes et les \u00e9gouts pluviaux. Deux outils fiscaux sont au centre du plan fiscal am\u00e9ricain pour soutenir le logement abordable : les obligations municipales libres d\u2019imp\u00f4t et le cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour habitation \u00e0 loyer modique. En 2024, ces outils ont co\u00fbt\u00e9 au D\u00e9partement du Tr\u00e9sor am\u00e9ricain un total de 59,1 milliards de dollars am\u00e9ricains, soit 1,2 % de l\u2019ensemble des recettes f\u00e9d\u00e9rales, mais ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 pr\u00e8s de 500 milliards de dollars am\u00e9ricains d\u2019investissements directs en capital.<\/p>\n\n\n\n

La mise en place de changements similaires \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019imp\u00f4t f\u00e9d\u00e9ral sur le revenu per\u00e7u au Canada permettrait d\u2019atteindre un triple objectif dans le domaine du logement : une offre accrue, une meilleure accessibilit\u00e9 et des logements plus durables. Selon nos estimations, les co\u00fbts du logement pourraient ainsi diminuer de 20 %. Ces \u00e9conomies permettraient aux promoteurs de lib\u00e9rer davantage de capitaux et de construire deux fois plus de projets avec le m\u00eame montant de financement en capital. L\u2019acc\u00e9l\u00e9ration de l\u2019activit\u00e9 de construction pourrait aider le gouvernement Carney \u00e0 concr\u00e9tiser une priorit\u00e9 cl\u00e9, \u00e0 savoir rendre le logement plus abordable au Canada.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n\n\n\n

\n
\n

Obligations municipales libres d\u2019imp\u00f4t<\/h2>\n\n\n\n

Les gouvernements locaux am\u00e9ricains ont le pouvoir de lever de la dette sur les march\u00e9s publics, par le biais d\u2019\u00e9missions d\u2019obligations, afin de financer leurs besoins de fonctionnement et d\u2019investissement, y compris dans le domaine du logement. Les gouvernements locaux ont 4\u2009000 milliards de dollars de dette municipale en circulation, et le march\u00e9 obligataire municipal am\u00e9ricain est le plus important au monde.<\/p>\n\n\n\n

La demande de dette de gouvernements locaux est largement attribuable au bouclier fiscal que ces obligations offrent aux investisseurs. Les porteurs de dette municipale, qui sont principalement des investisseurs institutionnels et des particuliers, ne sont pas redevables de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu au regard des int\u00e9r\u00eats per\u00e7us sur ces obligations. \u00c9tant donn\u00e9 que les investisseurs sont pr\u00eats \u00e0 accepter un taux de rendement plus bas en \u00e9change d\u2019une r\u00e9duction de leur imposition fiscale, les gouvernements locaux peuvent emprunter sur les march\u00e9s de la dette publique \u00e0 des co\u00fbts inf\u00e9rieurs, g\u00e9n\u00e9ralement de 100 \u00e0 160 points de base au-dessous des taux des obligations imposables pr\u00e9sentant des caract\u00e9ristiques de risque similaires.<\/p>\n\n\n\n

Pour \u00e9viter toute utilisation abusive des fonds, le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral impose des restrictions \u00e0 ce qui peut \u00eatre financ\u00e9. Les recettes sont principalement utilis\u00e9es pour financer des projets qui profitent aux int\u00e9r\u00eats publics plut\u00f4t qu\u2019aux int\u00e9r\u00eats priv\u00e9s. Pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme d\u2019int\u00e9r\u00eat public, les obligations doivent r\u00e9pondre \u00e0 l\u2019un des crit\u00e8res suivants : plus de 90 % du produit est utilis\u00e9 par une entit\u00e9 gouvernementale, ou moins de 10 % du produit est destin\u00e9 \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e \u00e0 des fins commerciales ou au b\u00e9n\u00e9fice d\u2019une entreprise. Les obligations municipales qui remplissent l\u2019une ou l\u2019autre de ces conditions sont classifi\u00e9es comme des obligations d\u2019\u00c9tat, et le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral ne plafonne pas le montant de la dette qui peut \u00eatre \u00e9mise.<\/p>\n\n\n\n

Les activit\u00e9s qui ne satisfont \u00e0 aucun de ces crit\u00e8res, mais qui offrent des avantages \u00e0 la fois publics et priv\u00e9s, comme les projets r\u00e9sidentiels multifamiliaux, les b\u00e2timents durables et les projets de conception durable sont admissibles au financement, et il existe un type d\u2019obligation municipale classifi\u00e9e comme obligation d\u2019activit\u00e9 priv\u00e9e. Contrairement aux obligations d\u2019\u00c9tat, les obligations d\u2019activit\u00e9 priv\u00e9e sont soumises \u00e0 des limites de lev\u00e9e de capitaux, lesquelles sont fix\u00e9es \u00e0 48 milliards de dollars en 2025. Les obligations d\u2019activit\u00e9 priv\u00e9e sont utilis\u00e9es pour financer une vari\u00e9t\u00e9 d\u2019initiatives, mais elles sont essentielles en particulier pour les promoteurs qui construisent des projets de logement abordable. Environ 44 % (soit 18 milliards de dollars) des obligations d\u2019activit\u00e9 priv\u00e9e ont \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9s pour financer des projets de logements locatifs abordables en 2022.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n\n\n\n

\n
\n

Cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour habitation \u00e0 loyer modique en faveur de l\u2019accessibilit\u00e9 du logement locatif <\/h2>\n\n\n\n

Un deuxi\u00e8me outil du code des imp\u00f4ts des \u00c9tats-Unis est le cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour habitation \u00e0 loyer modique. Depuis sa cr\u00e9ation en 1987, le cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour habitation \u00e0 loyer modique est \u00e0 l\u2019origine du d\u00e9veloppement de 7,8 % du nouveau parc immobilier am\u00e9ricain, soit 3,65 millions d\u2019unit\u00e9s de logements abordables .<\/p>\n\n\n\n

Il existe deux types de cr\u00e9dit, un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t de 4 % et un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t de 9 %. Chaque ann\u00e9e, les cr\u00e9dits d\u2019imp\u00f4t de 9 % sont r\u00e9partis entre les diff\u00e9rents \u00c9tats par l\u2019Internal Revenue Service. En 2025, les cr\u00e9dits sont plafonn\u00e9s \u00e0 49,6 milliards de dollars. Les \u00c9tats distribuent ces cr\u00e9dits entre les projets admissibles. Les crit\u00e8res d\u2019admissibilit\u00e9 sont actualis\u00e9s chaque ann\u00e9e en fonction des priorit\u00e9s de chaque \u00c9tat en mati\u00e8re de logement abordable, en incluant la construction de logements plus \u00e9cologiques ou \u00e0 meilleure efficience \u00e9nerg\u00e9tique. Les cr\u00e9dits d\u2019imp\u00f4t de 4 % sont automatiquement accord\u00e9s aux projets qui re\u00e7oivent 50 % de financement par le biais d\u2019obligations municipales libres d\u2019imp\u00f4t. Il n\u2019existe pas de plafond relativement au montant des cr\u00e9dits d\u2019imp\u00f4t de 4 % disponibles chaque ann\u00e9e, puisque les promoteurs sollicitent directement ce cr\u00e9dit aupr\u00e8s de l\u2019IRS.<\/p>\n\n\n\n

Bien qu\u2019il existe plusieurs approches pour acc\u00e9der au cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t de 9 %, la plus courante consiste pour un chef de file, g\u00e9n\u00e9ralement une banque, \u00e0 jouer le r\u00f4le d\u2019interm\u00e9diaire entre les promoteurs et les investisseurs. Une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e est constitu\u00e9e, dans laquelle les investisseurs sont les commanditaires avec une participation de 99,99 % dans le projet de logement et o\u00f9 le promoteur est le commandit\u00e9 avec une participation de 0,01 %. Le promoteur transf\u00e8re aux investisseurs les cr\u00e9dits d\u2019imp\u00f4t per\u00e7us de l\u2019organisme de financement du logement de son \u00c9tat d\u00e8s lors que le projet est occup\u00e9. En retour, les investisseurs fournissent un financement en capital aux promoteurs, g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9tabli \u00e0 0,90 $ par dollar de cr\u00e9dit. Ces partenariats d\u2019investissement sont structur\u00e9s pour une dur\u00e9e de 15 ans, ce qui correspond \u00e0 la p\u00e9riode d\u2019accessibilit\u00e9 obligatoire en vertu du code des imp\u00f4ts. \u00c0 la fin de la p\u00e9riode de d\u00e9tention de 15 ans, les investisseurs, qui sont principalement des soci\u00e9t\u00e9s, ont la possibilit\u00e9 de revendre le projet de logement au promoteur ou de conclure un nouvel accord pour le m\u00eame bien.<\/p>\n\n\n\n

Les investisseurs dans le cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour habitation \u00e0 loyer modique sont principalement motiv\u00e9s par le rendement apr\u00e8s imp\u00f4t li\u00e9 \u00e0 leur investissement en capital. Par cons\u00e9quent, ils sont enclins \u00e0 fournir un financement en capital de 80 % pour un projet qui g\u00e9n\u00e9rera des rendements inf\u00e9rieurs, parce que leur contribution servira \u00e0 r\u00e9duire les loyers. Le taux de rendement interne (TRI) de l\u2019\u00e9conomie des investisseurs apr\u00e8s imp\u00f4t est compris entre 350 et 800 points de base, ce qui, \u00e0 l\u2019extr\u00e9mit\u00e9 sup\u00e9rieure de la fourchette du TRI, repr\u00e9sente presque le double du rendement d\u2019une obligation du Tr\u00e9sor am\u00e9ricain \u00e0 12 mois. Il existe deux cat\u00e9gories d\u2019\u00e9conomies d\u2019imp\u00f4t : les \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4t g\u00e9n\u00e9rales et les \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4t sur le revenu. La premi\u00e8re cat\u00e9gorie d\u00e9rive de l\u2019amortissement des actifs et des pertes d\u2019exploitation. Les \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4t sur le revenu sont r\u00e9alis\u00e9es en utilisant les cr\u00e9dits d\u2019imp\u00f4t pour compenser l\u2019imp\u00f4t f\u00e9d\u00e9ral sur le revenu pendant 10 ans, bien que les cr\u00e9dits soient remboursables si le projet de logement ne respecte pas les exigences de loyer et de revenu.<\/p>\n\n\n\n

Bien qu\u2019ils profitent aux investisseurs et aux entreprises, les cr\u00e9dits d\u2019imp\u00f4t ont un co\u00fbt : un manque \u00e0 gagner fiscal qui, comme nous l\u2019avons mentionn\u00e9 ci-dessus, a co\u00fbt\u00e9 au gouvernement 59,1 milliards de dollars am\u00e9ricains en 2024. Du c\u00f4t\u00e9 positif, le cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour habitation \u00e0 loyer modique g\u00e9n\u00e8re 2 dollars d\u2019investissement pour chaque dollar de revenu perdu, selon les estimations. L\u2019effet multiplicateur est encore plus stup\u00e9fiant pour les obligations municipales, qui attirent 10 dollars de capitaux d\u2019investisseurs priv\u00e9s pour chaque dollar de recettes fiscales perdues.<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n\n\n\n

\n
\n

Quelles sont les conditions requises pour adopter le mod\u00e8le fiscal am\u00e9ricain au Canada\u2009? <\/h2>\n\n\n\n

Les cr\u00e9dits d\u2019imp\u00f4t \u00e0 l\u2019investissement et les gains en capital libres d\u2019imp\u00f4t ne sont pas des concepts fiscaux nouveaux au Canada. Le programme d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels \u00e0 logements multiples (IRLM) du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral, d\u00e9ploy\u00e9 de 1974 \u00e0 1981, permettait aux particuliers investissant dans des appartements locatifs de r\u00e9duire leur imp\u00f4t en d\u00e9duisant de leurs revenus l\u2019amortissement et les autres co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 l\u2019investissement. Ce programme a repr\u00e9sent\u00e9 pour le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral un co\u00fbt de 1,3 \u00e0 2,1 milliards de dollars en manque \u00e0 gagner fiscal, en dollars d\u2019aujourd\u2019hui, et il a finalement \u00e9t\u00e9 abandonn\u00e9 en raison de son inefficacit\u00e9 \u00e0 cr\u00e9er des logements locatifs \u00e0 un prix inf\u00e9rieur au march\u00e9 et \u00e0 r\u00e9duire les co\u00fbts de construction pour les logements locatifs.<\/p>\n\n\n\n

Le programme de cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour habitation \u00e0 loyer modique des \u00c9tats-Unis est similaire au programme IRLM du Canada en ce qu\u2019il offre des incitations fiscales pour attirer des capitaux priv\u00e9s afin de financer des projets de logement abordable. Mais il diff\u00e8re par son caract\u00e8re prescriptif, sa gouvernance et sa conception incitative, qui attirent davantage les capitaux des entreprises et des institutions que ceux des investisseurs particuliers. En imposant des limites de revenus et de loyers, ainsi qu\u2019une p\u00e9riode de conformit\u00e9 de 15 ans, le programme a r\u00e9ussi \u00e0 assurer une offre constante de logements locatifs abordables d\u00e9tenus par des propri\u00e9taires priv\u00e9s. L\u2019efficacit\u00e9 du programme est encore renforc\u00e9e par le fait que les \u00c9tats ont la possibilit\u00e9 d\u2019adapter le programme en fonction des priorit\u00e9s r\u00e9gionales, comme la pr\u00e9f\u00e9rence de l\u2019\u00c9tat de Washington pour les projets situ\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 des transports en commun.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019adoption du mod\u00e8le fiscal am\u00e9ricain de logement abordable au Canada exigera que tous les ordres de gouvernement modifient la l\u00e9gislation ou introduisent des changements l\u00e9gislatifs ou de gouvernance relativement \u00e0 la mani\u00e8re dont ils fournissent et financent le logement et les infrastructures li\u00e9es au logement. Le changement le plus important sera n\u00e9cessaire au niveau des gouvernements locaux. Dans ce contexte, les pratiques de budg\u00e9tisation des investissements suivies de longue date devront \u00eatre modernis\u00e9es, afin de tirer parti du financement par emprunt disponible aupr\u00e8s des investisseurs institutionnels. La mobilisation de capitaux priv\u00e9s d\u00e9pend toutefois de la capacit\u00e9 du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral \u00e0 apporter les modifications n\u00e9cessaires \u00e0 son code fiscal, car les avantages li\u00e9s \u00e0 d\u2019\u00e9ventuels changements similaires dans les codes fiscaux provinciaux sont insuffisants pour les investisseurs.<\/p>\n\n\n\n

Gouvernement federal<\/h3>\n\n\n\n

Le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral devrait modifier le r\u00e8glement de l\u2019imp\u00f4t et la gouvernance, afin de mettre en \u0153uvre un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour habitation \u00e0 loyer modique et un r\u00e9gime d\u2019obligations municipales libres d\u2019imp\u00f4t au Canada.<\/p>\n\n\n\n

Pour les obligations municipales libres d\u2019imp\u00f4t, des modifications doivent \u00eatre apport\u00e9es au R\u00e8glement de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu pour exon\u00e9rer les int\u00e9r\u00eats per\u00e7us au titre des obligations municipales. Des garde-fous seraient n\u00e9cessaires pour garantir que le produit des obligations soit affect\u00e9 \u00e0 des projets d\u2019infrastructure li\u00e9s au logement, tels que les conduites d\u2019eau et les \u00e9gouts. En outre, pour encourager les infrastructures vertes, le gouvernement pourrait exiger que le produit des obligations soit consacr\u00e9 \u00e0 la construction d\u2019infrastructures \u00e0 faibles \u00e9missions de carbone, telles que des syst\u00e8mes d\u2019\u00e9nergie de quartier utilisant la chaleur r\u00e9siduelle. Ces deux garde-fous pourraient consister \u00e0 d\u00e9finir les circonstances dans lesquelles les int\u00e9r\u00eats per\u00e7us sur les obligations municipales ne repr\u00e9sentent pas un revenu. Pour que ces changements fonctionnent, les municipalit\u00e9s devront \u00e9laborer des cadres d\u2019emprunt, par exemple un cadre d\u2019obligations sociales ou un cadre d\u2019obligations vertes pr\u00e9cisant l\u2019utilisation du produit des obligations.<\/p>\n\n\n\n

Des changements seraient \u00e9galement n\u00e9cessaires au niveau du R\u00e8glement de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, afin d\u2019\u00e9laborer un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t \u00e0 l\u2019investissement destin\u00e9 au financement de logements abordables et des crit\u00e8res d\u2019admissibilit\u00e9 d\u00e9finissant ce qui constitue un logement abordable. Pour encourager la construction de logements plus \u00e9cologiques, le minist\u00e8re des Finances pourrait s\u2019inspirer de l\u2019approche de l\u2019IRS consistant \u00e0 d\u00e9finir une gamme et des types de projets admissibles.<\/p>\n\n\n\n

Le dernier changement important requis au niveau f\u00e9d\u00e9ral serait l\u2019\u00e9largissement du mandat de la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement pour administrer les limites de revenu et de loyer d\u2019un r\u00e9gime de cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour habitation \u00e0 loyer modique, si son mandat actuel li\u00e9 aux besoins de logement n\u2019inclut pas ces activit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Gouvernements provinciaux<\/h3>\n\n\n\n

Les provinces canadiennes ne disposent pas d\u2019organismes de financement du logement, mais pourraient faire appel aux minist\u00e8res ou d\u00e9partements du logement pour administrer les composantes provinciales d\u2019un r\u00e9gime de cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t pour habitation \u00e0 loyer modique. Le mandat de ces minist\u00e8res et d\u00e9partements devra probablement \u00eatre modifi\u00e9 pour englober tous les \u00e9l\u00e9ments d\u2019un r\u00e9gime \u00e0 l\u2019\u00e9chelle provinciale, comme l\u2019\u00e9tablissement de priorit\u00e9s en mati\u00e8re de logement, l\u2019\u00e9valuation des demandes, l\u2019attribution des cr\u00e9dits d\u2019imp\u00f4t et le suivi de la conformit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Gouvernements municipaux<\/h3>\n\n\n\n

Pendant des d\u00e9cennies, les municipalit\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9es \u00e0 mobiliser des capitaux par le biais d\u2019\u00e9missions d\u2019obligations et de pr\u00eats pour financer des projets d\u2019investissement, mais rarement en faveur du logement abordable. Cela s\u2019explique notamment par le fait que le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral et les provinces sont les principaux bailleurs de fonds des programmes de logement, sur le march\u00e9 et hors march\u00e9, ax\u00e9s sur l\u2019accessibilit\u00e9 au logement et, plus r\u00e9cemment, la lutte contre les changements climatiques. L\u2019Ontario est la seule province o\u00f9 les municipalit\u00e9s participent activement au financement de logements locatifs abordables, avec principalement des logements collectifs appartenant au gouvernement. Le financement de ces initiatives est principalement assur\u00e9 par les recettes issues des taxes fonci\u00e8res municipales et des frais d\u2019utilisation, et, dans de rares cas, par le biais d\u2019obligations municipales, ces derni\u00e8res \u00e9tant limit\u00e9es aux grandes villes ayant une population croissante et une base \u00e9conomique stable, comme Toronto.<\/p>\n\n\n\n

Nous ne proposons pas que les municipalit\u00e9s adoptent en bloc le mod\u00e8le des obligations municipales am\u00e9ricaines, selon lequel les municipalit\u00e9s financent directement des logements abordables en utilisant le produit des obligations. Une telle proposition pourrait s\u2019av\u00e9rer impraticable dans les provinces qui ont besoin de fonds publics pour financer des biens publics uniquement. En revanche, nous encourageons les municipalit\u00e9s, en particulier celles de l\u2019Ontario et de la Colombie-Britannique, \u00e0 \u00e9tudier les co\u00fbts et les avantages du financement des infrastructures \u00e0 partir d\u2019un financement par emprunt public \u00e0 long terme plut\u00f4t qu\u2019au moyen des redevances de d\u00e9veloppement. Notre analyse des projets de logement \u00e0 l\u2019\u00e9tude et en construction r\u00e9v\u00e8le que le fait de retrancher le co\u00fbt des infrastructures du prix des propri\u00e9t\u00e9s pourrait r\u00e9duire les co\u00fbts de construction par unit\u00e9 de nouvelles propri\u00e9t\u00e9s dans la r\u00e9gion du Grand Toronto et du Grand Vancouver \u00e0 hauteur de 20 % en moyenne.<\/p>\n\n\n\n

Le passage \u00e0 un mod\u00e8le de financement par emprunt ne change pas qui finance les infrastructures municipales li\u00e9es au logement : les locataires, les propri\u00e9taires et les contribuables. Toutefois, le canal de transmission de ces co\u00fbts change, passant des promoteurs aux municipalit\u00e9s. \u00c9tant donn\u00e9 que les municipalit\u00e9s peuvent emprunter \u00e0 un taux moins \u00e9lev\u00e9 que les promoteurs ou les propri\u00e9taires, les co\u00fbts d\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9percut\u00e9s sont moins \u00e9lev\u00e9s. Fondamentalement, le changement propos\u00e9 r\u00e9pond \u00e0 un probl\u00e8me structurel d\u2019accessibilit\u00e9 au logement qui trouve son origine dans le fait que les locataires et les propri\u00e9taires de nouvelles constructions doivent payer les co\u00fbts d\u2019infrastructure \u00e0 l\u2019avance, plut\u00f4t que d\u2019\u00e9taler le co\u00fbt sur plusieurs d\u00e9cennies, par le biais de frais de services publics mensuels.<\/p>\n\n\n\n

Le financement par dette publique peut se faire avec ou sans inscription aux livres. Le financement avec inscription aux livres exige que les municipalit\u00e9s restent dans leur limite annuelle de remboursement de la dette, qui repr\u00e9sente g\u00e9n\u00e9ralement de 25 % de leurs propres sources de revenus. Le financement sans inscription aux livres offre aux municipalit\u00e9s une plus grande flexibilit\u00e9 d\u2019emprunt, car les limites annuelles de remboursement de la dette ne sont pas applicables. Cette forme de financement est toutefois plus complexe sur le plan administratif, car les municipalit\u00e9s doivent cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 de services municipaux ou une soci\u00e9t\u00e9 de service public et d\u00e9finir les services qu\u2019elles souhaitent fournir. Les utilisations les plus courantes des soci\u00e9t\u00e9s de services municipaux ou de services publics sont la gestion de l\u2019eau et des eaux us\u00e9es et la distribution \u00e9lectrique locale. Les deux types de soci\u00e9t\u00e9s fonctionnent ind\u00e9pendamment des municipalit\u00e9s et utilisent la dette publique pour financer un projet d\u2019infrastructure, en plus de poss\u00e9der et d\u2019exploiter le bien.<\/p>\n\n\n\n

\n