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Les taux d’intérêt élevés pèsent de plus en plus lourd sur les marchés du logement canadiens. Les premiers résultats des chambres immobilières locales pour le mois d’octobre ont mis en évidence la poursuite du ralentissement général de l’activité de transaction, car la demande se tasse en raison des coûts de propriété élevés. Le fort afflux de vendeurs observé au cours des mois précédents a cessé dans plusieurs marchés (dont Toronto, Vancouver et la vallée du Fraser), mais la tendance demeure généralement à la hausse. L’augmentation des stocks, sauf dans les Prairies, témoigne une fois de plus que les rares acheteurs ont plus de choix.
En fait, le rééquilibrage des conditions du marché a renforcé la position des acheteurs lorsqu’ils présentent des offres d’achat. C’est particulièrement le cas en Ontario et en Colombie-Britannique, où les prix sont en train de fléchir. À Toronto, l’indice des prix des propriétés MLS a reculé sur un mois au cours des trois derniers mois. À Vancouver et dans la vallée du Fraser, l’indice a chuté en octobre pour la première fois depuis mars. Montréal montre également des signes d’affaiblissement de la valeur des propriétés.
Malgré quelques failles en octobre, Calgary continue de se démarquer par sa vigueur. La dynamique des prix demeure positive à ce stade.
Nous nous attendons à ce que ces tendances persistent jusqu’à la fin de l’automne. Nous pensons que les acheteurs resteront sur la défensive dans de nombreuses régions du Canada, malgré le choix plus important qui s’offre à eux. Des taux d’intérêt élevés, des problèmes d’accessibilité persistants et une récession imminente s’apprêtent à constituer des obstacles majeurs.
Région de Toronto – Les acheteurs arrachent des concessions de prix dans un marché lent
Le mois dernier a été le mois d’octobre le plus calme depuis près d’un quart de siècle. Les reventes de logements ont baissé pour la cinquième fois consécutive, reculant de 5 % par rapport à septembre pour atteindre leur point le plus bas (4 867 unités, données désaisonnalisées) depuis octobre 2000. L’image d’acheteurs en plein retrait pourrait décourager les vendeurs potentiels. Après six augmentations consécutives, les nouvelles inscriptions ont diminué de 2,9 % sur un mois en octobre, ce qui n’a pas empêché les conditions de l’offre et de la demande de s’assouplir encore. En fait, elles sont devenues encore plus favorables aux acheteurs qui ont désormais le dessus dans les négociations de prix. Et comme de raison, les acheteurs ne perdent pas de temps à exercer ce pouvoir. L’IPP MLS de Toronto a chuté sur un mois au cours des trois derniers mois. La baisse d’octobre (-1,7 %) a été la plus importante. Jusqu’à présent, l’indice a annulé un peu plus de 40 % de la hausse enregistrée du printemps et de l’été. Mais il y en aura probablement d’autres, car les acheteurs sont prêts à maintenir leur position de force dans les négociations alors que leur budget demeure fortement limité par des taux d’intérêt élevés et des conditions d’accessibilité extrêmement mauvaises.
Région de Montréal – La dure réalité rattrape le marché
La résilience du marché au cours des derniers mois par rapport à la tendance générale à la baisse est maintenant mise à l’épreuve. Nous estimons que les reventes de logements ont chuté de plus de 10 % sur un mois (données désaisonnalisées) le mois dernier. La dernière fois que l’activité a été aussi faible en octobre, c’était en 2001. L’équilibre entre l’offre et la demande s’est donc rompu, ce qui a exercé une pression à la baisse sur les prix des logements. Le prix médian d’une maison individuelle dans la région a légèrement baissé de 0,7 % sur un mois en octobre et celui d’un appartement en copropriété, de 3,0 % (après une hausse de 2,3 % en septembre). Avec la reconstitution des stocks (les nouvelles inscriptions ont augmenté d’un mois sur l’autre pendant sept mois sur dix depuis le début de l’année, y compris en octobre) et la probabilité que les acheteurs restent sur la défensive jusqu’à l’an prochain, nous prévoyons de nouvelles baisses au cours des prochains mois.
Région de Vancouver – Le manque de logements accessibles freine l’appétit des acheteurs
La tendance à la baisse à Vancouver s’est poursuivie en octobre. En plongeant de plus de 10 % sur un mois (selon nos propres estimations désaisonnalisées), les ventes résidentielles sont désormais inférieures aux niveaux d’il y a un an, et à leur plus bas niveau depuis mars. Bien que le mois d’octobre n’ait pas attiré le même flot de nouveaux vendeurs qu’en septembre (nous estimons que les nouvelles inscriptions ont en fait diminué d’environ 3 % sur un mois sur une base désaisonnalisées), le recul des ventes a rapproché les conditions de l’offre et de la demande de celle d’un marché acheteur. La dynamique des prix a donc ralenti. L’IPP MLS a en fait reculé de 0,6 % le mois dernier, ce qui a maintenu la hausse de 4,4 % d’il y a un an, inchangée par rapport à septembre. Le marché étant désormais en pleine phase de ralentissement dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de niveaux d’inaccessibilité écrasants, la croissance annuelle des prix pourrait être proche de son apogée au cours du présent cycle. Nous nous attendons à ce que la demande timide et un afflux croissant de vendeurs fassent pencher la balance en faveur des acheteurs et maintiennent le fléchissement des prix dans les mois à venir.
Calgary – L’optimisme des marchés s’estompe
La croissance rapide de la population et l’accessibilité relative qui sont de puissants moteurs de l’activité immobilière à Calgary commencent à diminuer. Les reventes de logements ont baissé consécutivement au cours des deux derniers mois, y compris une baisse estimée à 12 % sur un mois (données désaisonnalisées) en octobre. Néanmoins, Calgary demeure le marché le plus dynamique du Canada à ce stade, les vendeurs conservant un important pouvoir de fixation des prix dans un contexte de forte concurrence entre les acheteurs et de faibles stocks. La valeur des propriétés continue de s’apprécier à un rythme soutenu. L’IPP MLS a progressé de 9,7 % par rapport à il y a un an, ce qui représente l’augmentation la plus rapide parmi les principaux marchés du Canada. Bien que le rythme soit susceptible de ralentir, nous pensons que la dynamique des prix devrait rester positive à court terme.
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