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Les neuvième et dixième hausses de taux de la Banque du Canada ont coupé de nombreux marchés immobiliers dans leur élan. Le nombre de transactions a chuté à Vancouver, dans la vallée du Fraser, à Hamilton, à Toronto et à Ottawa entre juin et juillet, selon les premiers résultats des chambres immobilières locales, mettant un terme à ce qui avait été des reprises étonnamment fortes ce printemps. Les hausses de prix se sont considérablement modérées dans la plupart des cas. Mais les marchés de l’Alberta et de la Saskatchewan ont largement maintenu le cap. Calgary, Edmonton, Regina et Saskatoon ont toutes enregistré de nouvelles progressions mensuelles des ventes en juillet (sur une base désaisonnalisée), les vendeurs conservant une position dominante sur le marché.
Du côté de l’offre, il y a encore eu de bonnes nouvelles le mois dernier. Les vendeurs ont mis davantage de propriétés en vente dans tous les marchés qui font l’objet de rapports précoces, prolongeant dans la plupart des cas les tendances observées depuis plusieurs mois, ce qui a permis de rééquilibrer les marchés de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, qui s’étaient considérablement resserrés au printemps. Si ces tendances se maintiennent, nous nous attendons à ce que les hausses de prix continuent de se modérer au cours des prochains mois.
Les signes d’un ralentissement de l’activité dans certains des plus grands marchés du Canada confirment notre opinion selon laquelle le rebond printanier était prématuré et qu’il s’atténuera encore dans un contexte de taux d’intérêt élevés, de problèmes d’accessibilité persistants et d’une récession imminente. Nous pensons que le chemin à parcourir sera probablement plus lent et cahoteux et que la reprise s’accélérera lorsque les taux d’intérêt baisseront, ce qui sera le cas en 2024.
Région de Toronto – L’élan printanier s’essouffle
Juillet a marqué un deuxième mois consécutif de ralentissement de l’activité dans le marché de la région de Toronto. Les reventes de logements ont chuté de 8,8 % sur un mois (sur une base désaisonnalisée) dans la foulée d’une baisse de 8,4 % en juin. Alors que les coûts de propriété exceptionnellement élevés ont déjà repoussé les limites de nombreux acheteurs, les dernières hausses de taux d’intérêt ont sans doute poussé un plus grand nombre d’entre eux à renoncer à acheter, ce qui a freiné l’élan étonnamment vif qui est apparu ce printemps. Mais de plus en plus d’options s’offrent aux personnes qui sont toujours à la recherche d’un logement. Les nouvelles inscriptions ont bondi de 8 % sur un mois (données désaisonnalisées). Il s’agit de la quatrième augmentation mensuelle consécutive. Les évolutions récentes ont largement annulé les effets du resserrement des conditions de l’offre et de la demande de ce printemps. Un meilleur équilibre du marché devrait faire baisser la pression sur les prix. En effet, le taux de croissance de l’indice composite IPP MLS de Toronto (+0,9 % sur un mois en juillet) a diminué de près des deux tiers par rapport à la moyenne des trois mois précédents (2,4 %). Nous nous attendons à ce que le rythme ralentisse encore au cours de la période à venir. Le rebond des prix depuis le printemps a ramené l’indice au-dessus des niveaux d’il y a un an (+0,5 %), les maisons individuelles en tête (+3,0 %). Les prix de référence des appartements en copropriété demeurent inférieurs de 2,0 % au niveau de juillet 2022. Nous pensons que les taux d’intérêt élevés et la probabilité d’une récession maintiendront l’activité immobilière de la région à un faible niveau au cours des prochains mois.
Région de Montréal – L’augmentation des inscriptions soutient la reprise du marché
Les vendeurs reviennent graduellement sur le marché après que bon nombre d’entre eux aient laissé passer ralentissement de l’année dernière. L’augmentation des nouvelles inscriptions en juillet, que nous estimons à 7 % sur un mois (données désaisonnalisées) a contribué à prolonger la reprise des ventes depuis le printemps. Nous estimons que le nombre de transactions effectuées le mois dernier a augmenté de plus de 10 % par rapport à juin sur une base désaisonnalisée. Mais la reprise est encore loin d’être terminée. Les reventes de logements demeurent inférieures d’environ 30 % aux niveaux d’avant la pandémie, car les taux d’intérêt élevés et la perte d’accessibilité freinent la demande et les stocks encore bas (malgré une hausse de 20 % par rapport à l’an dernier) limitent l’offre. L’équilibre du marché demeure relativement serré, ce qui favorise une légère appréciation des prix. La valeur médiane d’une maison individuelle a augmenté pour la cinquième fois en six mois en juillet, en hausse de 0,9 % par rapport à juin. L’augmentation a été légèrement plus importante pour les appartements en copropriété, à 1,3 %. Nous nous attendons à une nouvelle appréciation mesurée à court terme.
Région de Vancouver – Une tonalité plus modérée s’installe
Les hausses consécutives des taux de la Banque du Canada au cours des deux derniers mois ont changé la tonalité du marché. Les acheteurs se sont montrés plus hésitants en juillet, ce qui a entraîné une baisse estimée des reventes de logements de 3 % par rapport à juin sur une base désaisonnalisée. Cependant, les vendeurs ont été plus nombreux à se manifester, poursuivant ainsi la tendance des trois mois précédents, ce qui a contribué à rééquilibrer nettement les conditions de l’offre et de la demande et pourrait commencer à freiner la remontée des prix. L’indice composite IPP MLS de Vancouver (en hausse de 0,6 % sur un mois) a augmenté à un taux inférieur à la moitié du taux mensuel moyen des cinq mois précédents (1,5 %). Cela dit, en juillet, l’indice a dépassé ses niveaux d’il y a un an (+0,5 %) pour la première fois depuis octobre 2022. Les prix des appartements en copropriété se sont appréciés le plus dans cet intervalle et ont gagné 2,6 %, devant les maisons en rangée (+1,2 %) et les maisons individuelles (+0,6 %). À l’avenir, le niveau d’accessibilité extrêmement faible et les taux d’intérêt élevés devraient empêcher de nombreux acheteurs intéressés d’accéder à la propriété. C’est pourquoi nous nous attendons à ce que la tonalité plus modérée du marché persiste pendant un certain temps.
Calgary – Aucun signe d’accalmie
July marked the fourth consecutive increase in home resales in Calgary. Up an estimated 3% from June (seasonally-adjusted), transactions stood more than 15% above year-ago levels. In the absence of further rate hikes this year, we think strong economic momentum and, importantly, explosive population growth will continue to support a brisk pace of activity through the remainder of this year. Amid persistent low inventories, fiercely competing buyers are poised to bid prices higher still. Calgary’s benchmark price is already rising at one of the fastest paces in the country (+5.7% y/y). Prices for townhouses (+14% y/y) and apartments (+12% y/y) have been real standouts in the past year.
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