Accessibilité à la propriété

Mars 2008

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L'accessibilité à la propriété n'a jamais été aussi difficile depuis 18 ans, mais devrait s’améliorer en 2008

• Dans l’ensemble du Canada, l’accessibilité à la propriété s’est détériorée pendant chacun des quatre trimestres de 2007 pour clôturer l’année à son pire niveau depuis le point culminant de la bulle immobilière de 1990. Cette année-là, le mal venait surtout d’une flambée des taux d’intérêt et d’une récession ; cette fois-ci, on assiste à une longue tendance haussière des prix des logements qu’entretiennent des facteurs économiques fondamentaux plus sains, comme la création d’emplois. À ce cycle porteur s’ajoute une grande innovation dans le crédit hypothécaire, qui a élargi le bassin des acheteurs potentiels depuis que l’assurance hypothécaire a été libéralisée il y a deux ans.
• Seule l’Alberta a résisté à cette tendance au dernier trimestre. L’accessibilité s’est dégradée dans les autres provinces, et ce, sur chaque marché et pour chaque catégorie de logements.
  Les effets retardés de la montée des taux hypothécaires fixes continuent à saper l’accessibilité, mais nos prévisions font état d’une baisse du taux des populaires prêts hypothécaires à cinq ans, de 0,75 point de base d’ici la fin 2008. Pour la suite, un recul du loyer de l’argent, un ralentissement anticipé de l’inflation immobilière et des augmentations honorables de revenus, se conjugueront pour faciliter les choses aux candidats à la propriété sur la plupart des marchés.
• Bien qu’il soit prématuré de tirer la sonnette d’alarme, nous plaçons sous surveillance le marché albertain de l’habitation, par crainte d’une évolution défavorable. Le prix moyen d’une maison de deux étages standard s’est replié de 4,3 % au dernier trimestre par rapport aux précédents. Les prix des bungalows individuels ont chuté de 7,3 %, ceux des maisons en rangée, de 4 % et ceux des appartements en copropriété, de 5,3 % un deuxième trimestre de suite. La maison de deux étages qui fait référence demeure plus chère de 63 % qu’il y a deux ans, et un seul trimestre ne saurait faire une tendance. Mais le rythme des hausses d’une année à l’autre est passé d’environ 50 % il y a un an à seulement 11 % maintenant. Qui plus est, les ratios ventes/nouvelles inscriptions observés à Calgary et Edmonton restent autour de 0,4, donc à peu près à la moitié de leurs points culminants des deux dernières années. Avec moins de tensions sur le marché, il existe un risque que les prix se refroidissent encore.
• Ce récent dérapage des prix immobiliers en Alberta renforcera sans doute la tendance à établir des comparaisons entre les finances des ménages du Canada et des États-Unis. Les Américains sont toujours modérément plus riches, mais ils sont beaucoup plus endettés et, surtout, ils le sont de manière moins liquide (voir le tableau). Cela les rend plus vulnérables que les Canadiens dans la tourmente actuelle des marchés du crédit et en cas d’évolution contraire des prix de l’habitation.
• L’importante dépréciation du dollar US depuis six ans a fait que les Canadiens sont devenus relativement plus riches, car la valeur de ce que leur patrimoine leur permet d’acheter sur les marchés mondiaux a augmenté, par comparaison avec les Américains. Le tableau s’appuie sur des chiffres en monnaie locale, et un dollar canadien oscillant autour de la parité avec le billet vert rend les comparaisons assez faciles. Si nous étions dans la situation d’il y a six ans, avec un dollar canadien à un plancher de 62 cents US, l’avoir net des ménages canadiens serait inférieur de 40 % à celui des ménages américains. Mais même en prenant une moyenne à long terme pour le dollar canadien, de 85 cents US par exemple, les ménages du Canada auraient encore un avoir net sensiblement plus élevé que par le passé.